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1、一、成本管理的實踐 二、房地產成本核算 三、房地產成本信息化管理 四、房地產成本管理的幾個觀點 一、成本管理的實踐 二、房地產成本核算 三、房地產成本信息化管理 四、房地產成本管理的幾個觀點 1、成本管理的重要性1、成本管理的重要性 企業競爭策略：企業競爭策略： 成本領導策略 產品差異化策略 重點集中策略 q 成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的 是為了建立和保持企業的長期競爭優勢。 q 企業必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的 成本降低途徑。 例：Dell；沃爾瑪；格蘭仕 Sony；Panasonic； 2、成本的基本認識、成本的基本認識 成本的定義成本的定義 幾個基本成本概念幾個基本成2、本概念 3、房地產成本的特性3、房地產成本的特性 q 成本構成的復雜性；（由項目特性決定） 成本構成的復雜性；（由項目特性決定） q 成本計算的多次性；（估算、預算、結算） 成本計算的多次性；（估算、預算、結算） q 成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯；成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯； q 房地產成本投入的巨額性； 房地產成本投入的巨額性； q 成本核算的難度較大； 成本核算的難度較大； q 成本發生的長期性，資金成本是影響成本高低 的重要因素； 成本發生的長期性，資金成本是影響成本高低 的重要因素； q 房地產使用壽命周期長，質量維護、物業管理 等售后成本是成本控制不容忽視的重要3、內容。 房地產使用壽命周期長，質量維護、物業管理 等售后成本是成本控制不容忽視的重要內容。 4、房地產成本管理的常見問題4、房地產成本管理的常見問題 q 無效成本時常發生； 無效成本時常發生； q 設計變更引發成本大量增加； 設計變更引發成本大量增加； q 存在超合同付款； 存在超合同付款； q 結算成本不準確； 結算成本不準確； q 結算后成本的發生； 結算后成本的發生； q 質量不足成本和質量過剩成本同時存在。 質量不足成本和質量過剩成本同時存在。 企業成本管理方法的發展企業成本管理方法的發展 責任成本法責任成本法 成本管理的方向成本管理的方向 責任成本管理責任成本管理 目標成本管理目標成4、本管理 作業過程管理作業過程管理 成本管理軟件成本管理軟件 公司總經理層公司總經理層 控制系統控制系統 信息系統信息系統 組織系統組織系統 萬科成本管理模式基本構架：萬科成本管理模式基本構架： 領導機構領導機構 管理工具管理工具 管理制度管理制度 成本、工程文件成本、工程文件 責任成本體系責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過 技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整 體成本的合理性和先進性。 通過確定責任主體和評價部門，通過 技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整 體成本的合理性和先進性。 責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任5、人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人 責任成本體系建立目的： ）評價人 責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為令全員實施自覺的成本管理行為 1)責任成本管理1)責任成本管理 項目經理部：項目經理部：工程進度、質量； 工程管理部：工程管理部： 供應商管理與技術方案； 規劃設計部：規劃設計部： 設計圖紙 合理的架構分工合理的架構分工責任成本前提責任成本前提 成本管理部：成本管理部：工作性質：財權的控制活動多過業務活動；工作性質：財權的控制活動多過業務活動； 制造成本范疇而非建安成本； 組織型成本管理而非審價算帳型 主要內容（1）主要內容（1）要素概括要素概括 責任主6、體配合部門評價部門責任主體配合部門評價部門 項目發展部財務部項目發展部財務部 1、建造內容、建筑 形式合理化 、建造內容、建筑 形式合理化 設計部銷售部成本部設計部銷售部成本部 2、結構指標合理化 及施工圖質量 、結構指標合理化 及施工圖質量 設計部工程部成本部設計部工程部成本部 3、獲取競爭性的合 理低價 、獲取競爭性的合 理低價 工程部成本部項目經理部招標領導小組工程部成本部項目經理部招標領導小組 4、現場成本管理、 施工質量與效率 、現場成本管理、 施工質量與效率 項目經理部工程部工程部 銷售部 財務部 各職能部門財務部 項目經理部工程部工程部 銷售部 財務部 各職能部門財務部管理費用 7、管理費用 責 任 目 標 責 任 目 標 責任范圍 責任范圍 土地、報批報建費 土地、報批報建費 建造成本建造成本 銷售費用 銷售費用 主要內容（2）主要內容（2）反饋指標反饋指標 項目反饋指標項目反饋指標項目反饋指標項目反饋指標 每平米地價報建費用節減率 土地獲得時間每平米設計費 每平米三通費用 每平米臨時設施費 規劃設計規劃設計周期每平米管理費 每平米鋼筋含量每平米營銷費 每平米含砼量人均行政費用 招標比率每平米管理費用 最低價定標比率人均銷售收入 甲定材料占造價比率每平米銷售費用 統購材料購買率每平米廣告費用 設計變更變更比率人均銷售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實際交納稅率 工程結算8、結算錯漏率物業經營損益物業經營損益物業實際盈虧額 主體建造成本 社區建造成本 主體建造成本 社區建造成本 招標及簽約 結構安裝設計 土地獲得成本土地獲得成本 材料采購 開發前期準備費開發前期準備費 開發間接費開發間接費 管理費用管理費用 銷售費用銷售費用 實施要點實施要點 牽頭 組織 討論 形成 牽頭 組織 討論 形成 普及 執行 實現 制定 普及 執行 實現 制定 定期考核定期考核 公布公布 管理原則：管理原則：體現目標成本的先進性體現目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性 目標成本的嚴肅性(納入績效考核) 目標成本：目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標9、；是項目成 本的控制線。 目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標；是項目成 本的控制線。 動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果。 是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果。 基本概念：基本概念： 管理工具：管理工具：動態成本反映系統平臺動態成本反映系統平臺 成本指標數據庫 成本指標數據庫 2)目標成本管理 2)目標成本管理 實施過程實施過程 目標成本形成目標成本形成 動態成本控制動態成本控制 3)作業過程管理3)作業過程管理 項目發展項目發展 施工施工 規劃設計規劃設計 招標招標 竣工結算竣工結算 簽約簽約 銷售及物業管理銷售及物業10、管理 總目標總目標 是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成 本的目的。 是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成 本的目的。 房地產成本作業過程：房地產成本作業過程： 3.1 新項目發展成本控制3.1 新項目發展成本控制 控制要點：控制要點：穩健性 合理確定估算基礎，合理預計工程量和工 程綜合單價。 穩健性 合理確定估算基礎，合理預計工程量和工 程綜合單價。 控制原則：控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。 需求文件：需求文件：新項目發展可行性評審體系 新項目發展可行性評審體系 3.2 設計成本控制3.2 設計成本控制 控制11、要點：控制要點：合理的產品技術經濟指標 設計周期、設計質量。 合理的產品技術經濟指標 設計周期、設計質量。 控制原則：控制原則：經濟合理性最大。經濟合理性最大。 需求文件： 需求文件： 規劃設計工作流程與評審制度規劃設計工作流程與評審制度 3.2 設計成本控制3.2 設計成本控制 70%的成本由設計階段確定的成本由設計階段確定 建筑專業：準確的定位、合理的經濟技術指標 結構專業：設計人員的經濟意識、合理的安全系數 設備專業：材料設備的性價比、兼顧長期使用成本 3.2 設計階段的主要經濟指標3.2 設計階段的主要經濟指標 容積率 建筑占地面積 單方鋼筯含量 單方砼含量 窗地比 建筑周長面積比 容12、積率 建筑占地面積 單方鋼筯含量 單方砼含量 窗地比 建筑周長面積比 3.3 招標成本控制3.3 招標成本控制 控制要點：控制要點：獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式 集中采購 獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式 集中采購 控制原則：控制原則：全面招標原則 合理低價中標原則 透明公正原則 全面招標原則 合理低價中標原則 透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標管理辦法 工程及材料招標管理辦法 3.3.1 費率招標的弊端3.3.1 費率招標的弊端 總價不確定，對于項目最終成本沒有清晰的標準； 結算核對工程量時易發生糾紛，核對時間冗長； 變更簽證的單價未確定，施工方以難度高13、時間緊為由要求提 高單價； 匆忙開工、審圖不細導致施工過程變更多，增加成本； 對于不合理的技術指標（如鋼筯含量、砼含量）不能及時發現， 發現后已沒有整改的可能； 對成本人員的個人水平依賴性較大。 3.3.2 工程量清單招標的優點3.3.2 工程量清單招標的優點 總價和單價兩方面的充分競爭 ； 降低職業風險 ，對成本人員的個人水平的依賴性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結算核對時間； 便于成本數據積累，建立成本數據庫： 工程總價準確，可提高進度款的支付比例，發揮資金優勢 有更合理的時間辦開工手續；發現設計失誤，減少變更 及時評估出造價咨詢公司的工作質量 3.4 簽約成本控制3.4 簽約14、成本控制 控制要點：控制要點：合同談判 合同審批 合同談判 合同審批 控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則 合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 3.4 .1 合同的主要經濟條款3.4 .1 合同的主要經濟條款 合同造價：合同造價：總價合同、單價合同、費率合同總價合同、單價合同、費率合同 付款進度：付款進度：按月付款、按形象進度付款按月付款、按形象進度付款 總包管理配合費：總包管理配合費：2%2% 采購保管費：采購保管費：1.53%(其中采購70%、保管30%）1.5315、%(其中采購70%、保管30%） 保修金：保修金：35%35% 材料供應方式：材料供應方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供 變更與簽證：變更與簽證：按合同單價、按定額下浮按合同單價、按定額下浮 竣工驗收與結算：竣工驗收與結算：結算方法、核對時間要求等結算方法、核對時間要求等 3.5 施工成本控制3.5 施工成本控制 控制要點：控制要點：變更與簽證的控制 工程質量的控制 工期控制 變更與簽證的控制 工程質量的控制 工期控制 控制原則：控制原則：權力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認原則 權力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認原則 需求文件：需求文件：設計變更、現16、場簽證管理辦法設計變更、現場簽證管理辦法 3.6 結算成本控制3.6 結算成本控制 控制要點：控制要點：嚴格審核結算工程量 合理確定結算單價 嚴格審核結算工程量 合理確定結算單價 控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則 廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則 需求文件：需求文件：工程預結算管理辦法工程預結算管理辦法 3.7 銷售承諾及物業管理成本控制3.7 銷售承諾及物業管理成本控制 控制要點：控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業管理虧損 銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業管理虧損 控制原則：控制原則：獨立、健康運營，不產17、生經營負擔。獨立、健康運營，不產生經營負擔。 需求文件：需求文件：銷售管理制度 物業管理制度 銷售管理制度 物業管理制度 1、成本核算的概念、任務、原則和步驟1、成本核算的概念、任務、原則和步驟 2、成本核算對象的確定和計算方法2、成本核算對象的確定和計算方法 1)房地產開發成本項目一般分為：土地成本、 前期工程費、基礎設施費、配套設施費、建 筑安裝工程費、開發間接費六類。 2)萬科根據自身的特點，將成本項目分為八類。 1)房地產開發成本項目一般分為：土地成本、 前期工程費、基礎設施費、配套設施費、建 筑安裝工程費、開發間接費六類。 2)萬科根據自身的特點，將成本項目分為八類。 3、成本核算科18、目的設置3、成本核算科目的設置 q土地成本土地成本 q開發前期準備費開發前期準備費 q主體建筑工程費主體建筑工程費 q主體安裝工程費主體安裝工程費 q園區管網工程費園區管網工程費 q園林環境建設費園林環境建設費 q配套設施費配套設施費 q開發間接費開發間接費 主體造價 園區造價 樓面地價 費用及資金成本 成本科目設置：成本科目設置： 一級 科目 一級 科目 二級科目三級科目四級科目二級科目三級科目四級科目核算項目核算項目備注備注 土 地 獲 得 價款 土 地 獲 得 價款 按前述明細按前述明細 各成本核 算對象 各成本核 算對象 開 發 前 期 準備費 開 發 前 期 準備費 按前述明細 按前19、述明細按前述明細 按前述明細 各成本核 算對象 各成本核 算對象 主 體 建 筑 工程費 主 體 建 筑 工程費 按前述明細 按前述明細按前述明細 按前述明細 各成本核 算對象 各成本核 算對象 主 體 安 裝 工程費 主 體 安 裝 工程費 按前述明細 按前述明細按前述明細 按前述明細 各成本核 算對象 各成本核 算對象 社 區 管 網 工程費 社 區 管 網 工程費 按前述明細 按前述明細按前述明細 按前述明細 各成本核 算+對象 各成本核 算+對象 園林環境工 程費 園林環境工 程費 按前述明細 按前述明細 各成本核 算對象 各成本核 算對象 配套設施費 按前述明細 配套設施費 按前述明20、細 各成本核 算對象 各成本核 算對象 開 發 間 接 費 開 發 間 接 費 按前述明細按前述明細 按前述明 細 按前述明 細 各成本核 算對象 各成本核 算對象 成本核算 對象可分層 次設立。 成本核算 對象可分層 次設立。 開發 成本 開發 成本 3) 成本科目設置3) 成本科目設置 按受益原則，在成本對象之間分配成本費用；按受益原則，在成本對象之間分配成本費用； 房地產成本分配的方法： 房地產成本分配的方法： 按土地面積分攤 按土地面積分攤 按建筑面積分攤 按建筑面積分攤 按可售面積分攤按可售面積分攤 最終按可售面積確定各產品的單位成本。最終按可售面積確定各產品的單位成本。 4) 成本21、費用的分配 5) 成本結算 4) 成本費用的分配 5) 成本結算 成本結算應盡量按實際成本結算；成本結算應盡量按實際成本結算； 如結算成本低于實際成本、將虛增本期利潤， 產生遺留問題，實際成本的來源由成本部提供。 如結算成本低于實際成本、將虛增本期利潤， 產生遺留問題，實際成本的來源由成本部提供。 合計 小高層多層商業會所 平均 小高層多層商業 容積率1.1 2.01.01.01.0 土地面積5500050004000070003000* 建筑面積60000100004000070003000* 可售面積57000100004000070000* 土地獲得價款土地獲得價款5000481384622、673877481962962 開發前期準備費開發前期準備費80014056198140140140140 主體建筑工程費主體建筑工程費5260150032005609231500800800 主體安裝工程費主體安裝工程費62015040070109150100100 社區管網工程費社區管網工程費600584628110558115115 園林環境費園林環境費500883516188888888 配套設施費配套設施費270471893347474747 開發間接費開發間接費500883516188888888 開發成本開發成本135502552936016382377255223402340 23、成本項目 總成本（萬元）可售面積單位成本 開發成本（銷售成本）計算： 1、成本信息的意義1、成本信息的意義 信息是企業科學管理、有效決策的依據；信息是企業科學管理、有效決策的依據； 信息是現代企業的重要資源，是成本控制的 基礎； 信息是現代企業的重要資源，是成本控制的 基礎； 企業成本經營控制的過程實質是信息過程， 信息是現代成本控制的基礎； 企業成本經營控制的過程實質是信息過程， 信息是現代成本控制的基礎； 信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、 分析、傳遞、存儲和利用。 信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、 分析、傳遞、存儲和利用。 2、成本信息管理的基本原則2、成本信息管理的基24、本原則 成本信息的真實性：原始資料的真實，信息 的處理、加工和傳遞過程保持真實； 成本信息的真實性：原始資料的真實，信息 的處理、加工和傳遞過程保持真實； 成本信息的及時性：及時整理、及時加工、 及時處理和傳遞； 成本信息的及時性：及時整理、及時加工、 及時處理和傳遞； 成本信息的完整性：信息內容完整，不漏項、 漏填、漏列，不完整的信息可能導致決策作 出錯誤的判斷。 成本信息的完整性：信息內容完整，不漏項、 漏填、漏列，不完整的信息可能導致決策作 出錯誤的判斷。 1) 萬科成本管理軟件1) 萬科成本管理軟件目標成本管理 2) A-housing網站 目標成本管理 2) A-housing網站招25、投標管理 3) 萬科成本數據庫 招投標管理 3) 萬科成本數據庫成本數據管理成本數據管理 3、目前萬科的成本信息管理3、目前萬科的成本信息管理 1) 、萬科成本管理軟件、萬科成本管理軟件 是萬科集團成本管理的主要數據平臺，是成 本管理的重要信息工具。 是萬科集團成本管理的主要數據平臺，是成 本管理的重要信息工具。 實現全項目成本的動態核算； 實現全項目成本的動態核算； 進行目標成本、預算及合同管理； 進行目標成本、預算及合同管理； 為領導的決策提供有效的數據支持。 為領導的決策提供有效的數據支持。 做資金管理，成本與財務之間協調高效； 做資金管理，成本與財務之間協調高效； 加快信息流通，提高工26、作效率； 加快信息流通，提高工作效率； 集團內成本數據資源共享，項目間成本實時可比； 集團內成本數據資源共享，項目間成本實時可比； a.a.成本管理軟件的作用：成本管理軟件的作用： b.b.成本管理軟件系統模塊結構圖：成本管理軟件系統模塊結構圖： 目 標 成 本 目 標 成 本 動 態 成 本 動 態 成 本 估 算 管 理 預 算 管 理 各產品目標成本 合同管理 合同執行 非合同性成本 資 金 計 劃 待發生成本 各產品動態成本 各 產 品 目 標 與 動 態 成 本 對 比 分攤 接口管理 數據庫導入/導出 引出EXCEL等數據格式 非合同性成本引入 付款引入 生成付款憑證 分攤 控制 27、調整 系 統 管 理 財務 拆分 自動對帳 簽約 金額 簽約 金額 變更 簽證 變更 簽證 結算 調整 結算 調整 簽約 金額 簽約 金額 變更 簽證 變更 簽證 結算 調整 結算 調整 已發生成本已發生成本 合同性成本合同性成本 非合同性成本非合同性成本 已結算成本已結算成本未結算成本未結算成本 待發生成本待發生成本 動態成本動態成本 c.c.項目動態成本的構成項目動態成本的構成 動態成本動態成本= = 合同性成本 + 非合同性成本 + 待發生成本 合同性成本 + 非合同性成本 + 待發生成本 d.d.各產品類型動態成本的形成各產品類型動態成本的形成 項目動態成本項目動態成本 合同性成本合同28、性成本非合同性成本非合同性成本 各類產品動態成本各類產品動態成本 拆分 指定分攤 引入 錄入 分攤 公式：各產品的動態成本= 已發生指定分攤+ 待發生指定分攤+ （本科目總成本-已發生指定分攤-待發生指定分攤）比例 公式：各產品的動態成本= 已發生指定分攤+ 待發生指定分攤+ （本科目總成本-已發生指定分攤-待發生指定分攤）比例 待發生成本待發生成本 指定分攤調整 7個子功能模塊 個子功能模塊 38個明細功能模塊 個明細功能模塊 軟件演示軟件演示 e.e.成本管理軟件功能演示成本管理軟件功能演示 3)、成本數據庫系統：3)、成本數據庫系統： q 成本指標數據 成本指標數據 q 項目成本數據 項目成本數據 q 材料設備數據 材料設備數據 是成本數據平臺，是新項目估算和結算分 析的重要參考依據。 是成本數據平臺，是新項目估算和結算分 析的重要參考依據。 分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間 的同類指標進行比較分析。 分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間 的同類指標進行比較分析。 記錄各項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目 間的同類產品指標進行比較分析。 記錄各項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目 間的同類產品指標進行比較分析。