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1、徐州黃河景園二期 項目方案 項目簡介 相關方盡調 項目方案 增信措施 目錄 Contents 相關方盡調 項目方案 增信措施 目錄 Contents 項目簡介 資管計劃概要 名稱名稱 和合資管和合資管黃河景園二期貸款項目集合資產管理計劃黃河景園二期貸款項目集合資產管理計劃 規模規模/期限期限 6.8億/3年（2+1提前還款），兩期發行：第一期規模為3.5億元；第二期（半年后）規模為 3.3億元； 資金用途資金用途 資金用于投資中原信托設立的集合信托計劃，信托計劃用于對泰山房地產發放開發貸款。募集 資金實際用于黃河景園二期的項目建設。 融資成本融資成本 12%/年 融資方融資方 徐州市泰山房地產2、開發有限公司 擔保人擔保人 淮北市建投控股集團有限公司 增信措施增信措施 1、泰山房地產將黃河景園二期、三期項目土地作為土地抵押，土地價值評估約人民幣6億元 ； 2、淮北建投為本次項目提供擔保責任，與信托簽署差額補足承諾函，約定若黃河景園二期項 目在償還信托資金的本息的收入小于信托貸款本息時，淮北建投必須以向泰山房地產預售房款的方式承擔差額補 足義務； 3、約定淮北建投在信托計劃成立之日（第一期信托資金募集成功日起）起18個月內需取得黃 河景園二期項目全部預售許可證；淮北建投承擔的應支付但尚未支付的款項承擔補足義務 4、浙江建工集團與泰山房地產簽署履約擔保協議，保證項目如期施工，工程進度計劃按3、時進行 ； 5、泰山房地產實際控制人張*及張*以及其它股東及其配偶，為本次項目提供連帶責任保證 擔保。【已公證】 收益分配收益分配 按自然年度每半年付息，到期還本 交易結構圖 項目背景 2001年，徐州市泰山房地產開發有限公司（以 下簡稱“泰山房地產”）承接位于中山北路不黃河南路 交匯處西南角塊地的徐州市黃河景園舊城改造重點項 目（以下簡稱“黃河景園項目”），項目采用一次規劃 分三期建設的方式，其中三期建設分別對應黃河景園 一期項目、黃河景園二期項目和黃河景園三期項目。 黃河景園項目位于徐州市核心地區，周邊密集分布重點中學、三級甲等醫院 等配套資源，北面緊鄰黃河，地理位置優越。 項目背景 204、04年，黃河景園一期項目竣工幵陸續交付。 2006年，黃河景園二期項目開始拆遷， 由于在拆遷過程中發現地下文物，致使泰山 房地產在等待相關部門批復的同時停止開發 建設。在此期間，黃河景園二期項目規劃也 發生了變勱。 項目背景 2009年，地下文物認定及保護遷秱工作完成， 同時黃河景園二期項目規劃變更也最終確認。 規劃用地性質為商務綜合開發用地，二期項目 總占地面積為19824 M2。，總建筑面積為164364.7 平方米，計入容積率面積124567平方米，容積率 6.28，其中住宅面積52109.72平方米，辦公建筑面積 43530.72平方米，商業建筑面積37401.26平方米， 車庫建筑面5、積27546.67平方米。預計整個二期項目 銷售收入近23億元，凈利潤9億元。 項目規劃設計一幢37層的辦公、商業用房和兩幢33層的高層住宅。 項目背景 2010年，黃河景園二期項目辦理完成施工 單位及監理單位招投標手續。 2011年完成建設方案及外立面方案市 規委會審批。 2012年施工圖通過省建設廳審圖202中 心審核；2012年辦理完畢黃河景園二期項 目基坑工程建設工程規劃許可證及建設工 程施工許可證，幵于同年9月開始組織樁基 施工。在施工中，因不臨街商鋪“兩岸咖啡” 發生法律糾紛，使部分工程無法正常進行， 直至2014年8月仹，泰山房地產勝訴。 項目現狀 黃河景園二期項目相關批復證件辦6、理 完畢后，泰山房地產對黃河景園二期項目 進行拆遷，截止目前，黃河景園二期工程 拆遷完畢。 泰山房地產在2012年取得施工許可證 后開始進行黃河景園二期項目基樁施工， 施工中由于受到遺留拆遷“釘子戶”、“兩 岸咖啡”的影響以及后續資金緊張，樁基施 工在完成部分工程后至今。 項目現狀 建設工期：住宅部分24個月；商業部分30個 月。 該建設工程項目分攤基本預備費用后的開發 成本為92364.80萬元。本項目期間費用合計為 11914.8萬元，其中管理費用1690萬元，銷售費用 3200萬元。 經測算，該項目開發成本不費用為92,364.80 萬元 項目現狀 泰山房地產已于2001年取得黃河景園項7、 目建設用地規劃許可證； 2004年、2005年先后獲得了黃河景園二 期、三期的國有土地使用權證書； 2012年獲得黃河景園二期建設工程A區 地下規劃許可證書，同年獲得黃河景園二期 建設工程A區施工許可證書； 泰山房地產正在申請更新貳級資質房地 產開發企業。 土地抵押 本次項目，泰山房地產將黃 河景園二期、三期項目土地 作為土地抵押,土地價值約 為6億元。 二期用地 項目現狀 2015年以來，徐州市經濟總量保持增長，在江蘇省 所有地級市中排名第五。2015年，徐州市全市實現GDP 總值5,319.9億元，同比增長9.5%。其中，第一產業實現 增加值504.8億元，同比增長3.5%；第二產業實現8、增加值 2,355.1億元，同比增長9.8%；第三產業增加值2,460.1億 元，同比增長10.2%。同年，徐州市財政收入1,134.40億 元，同比下降8.43%；徐州市以土地出讓收入為主的政店 性基金收入為327.88億元，同比下降33.35%；地方財政 收入為858.56億元，同比下降12.30%。 項目現狀 城市 GDP 公共財政預算 收入 蘇州 14,500.00 1,560.80 南京 9,720.77 1,020.03 無錫 8,518.26 820.85 南通 6,148.40 625.60 徐州 5,319.88 530.68 常州 5,273.20 466.30 鹽城 4,9、212.50 477.50 揚州 4,016.84 336.75 鎮江 3,502.48 302.85 泰州 3,355.53 322.11 淮安 2,734.09 308.51 連云港 2,160.64 291.77 宿遷 2,126.19 235.67 20132015年徐州市主要經濟指標（單位：億元、%） 主要指標 2015年 2014年 2013年 數值 增速 數值 增速 數值 增速 地區生產總值 5,319.9 9.5 4,963.9 10.5 4,435.8 11.8 人均地區生產 總值（元） 61,511 - 57,655 - 51,714 - 財政總收入 530.7 12.4 10、472.3 11.1 - - 全社會固定資 產投資 4,266.1 16.5 3,671.6 18.8 3,090.1 22.1 社會消費品零 售總額 2,358.5 12.4 1,664.5 13.0 1,473.6 14.0 進出口總額 （億美元） 46.1 -7.4 59.9 - 62.9 -24.5 項目現狀 黃河景園二期項目位于徐州市泉山區。該區北面緊鄰黃河，地理位置優越。 2015年，無論從庫存消化時間，或新房成交量來看，泉山區都是表現最搶眼 的。去年泉山區以18宗地塊占據成交榜首，成交地塊面積1374218.9平方米， 占總成交面積的44.54%，成交金額為412083萬元，占總11、成交金額的49.68%。 土地供應減少、房企以價換量的策略推勱了徐州樓市去庫存的步伐。2015 年徐州市商品房供應量為479.73萬平方，同比2014年下降30.1%，供應量大幅 度下降；2015年徐州市商品房成交量為527.07萬平方，同比2014年上漲 30.8%，成交量大幅上漲。 中央明確化解房地產庫存，陸續出臺的針對三四線城市去庫存的政策、貨 幣政策和房地產政策的放松，未來商品房成交有望繼續上行。 項目現狀 黃河景園項目周邊一公里左右2016年開盤房價 項目名稱 開盤日期 均價 地址 蘇寧廣場 2016年6月 13000元/ M2 中山北路與淮海西路 口 中環廣場 2016年4月 1012、900元/ M2 中山北路與二環路口 萬科北富天地 2016年7月 10600元/ M2 中山北路與環城路口 鼓樓廣場 2016年2月 8600元/ M2 二環北路 國合時代 2014年5月 9900元/ M2 黃河西路3號 風尚米蘭 二手房 15600元/ M2 中山北路與黃河南路 口 國華天璽 2015年7月 11000元/ M2 中山北路云龍湖東 米蘭國際 2013年6月 9500元/ M2 金鷹北800米 華潤綠地 2015年6月 最低10000元/ M2 中山北路與慶云路口 項目現狀 黃河景園一期平均售價約為 9500/m2。周邊在售樓盤，華潤 綠地，米蘭國際廣場和南郊中茵 城的均價13、在10000-11000/m2丌 等。 雨潤廣場的價格待定，預計均 價在10000-12000/m2。根據測 算，項目總建筑面積約16.7萬平 方米，預計銷售收入20億。 黃河景園2期效果圖 黃河景園周邊樓盤售價 項目現狀 項目地段板塊為徐州的CBD，因 而寫字樓主要集中在本區域內。 目前，此版塊較新的寫字樓項目 有恒茂國際商務中心、豐源大廈、國 貿大廈（5A級）、戶部商都（面對中 小企業）、金地商務中心、朝陽富邦、 帝都大廈總建筑面積丌低于10萬平方 米，供應量很大，承租率一直保持著 很高的水平，該區域的寫字樓需求十 分旺盛。 項目現狀 項目周邊配套完善，金鷹、金地、中央百大、 家樂福、新一14、佳、即將搶灘徐州的沃爾瑪，高級 餐飲場所和娛樂設施等 商業“大”的特點非常突出，商業帶勱人氣， 市中心板塊的優秀配套滿足了丌同辦公人群的需 求。 另一方面，該板塊的內公交線路齊全，距離 火車站僅5分釗車程的交通優勢恰如其分的迎合 了商業辦公的出行訴求。 所以，中心板塊目前銷售、出租是非常走俏。 徐州金鷹販物天地 相關方盡調 項目方案 增信措施 目錄 Contents 項目簡介 基本信息 徐州市泰山房地產開發有限公司 融資人 名稱 注冊地址 法定代表人 注冊資本 營業期限 經營范圍 二級資質房地 產開發企業 股東情況 徐州市泰山房地產開發有限公司 融資人 出資人 出資額（萬元） 占比 1750 15、50% 700 20% 525 15% 525 15% 3500 100% 財務數據分析 徐州市泰山房地產開發有限公司 融資人 （單位：萬元） 2015年12月31日 2014年12月31日 2013年12月31日 貨幣資金 74.56 145.26 62.61 應收票據 0 0 0 應收賬款 0 0 0 其他應收款 7903.44 8515.72 7929.86 存貨凈值 9399.51 9364.65 9227.81 預付款項 4651.05 4350.05 4204.70 流動資產 22028.56 22375.69 21424.97 長期股權投資 0 0 0 固定資產凈值 0.26 916、.03 21.48 在建工程 0 0 0 無形資產 0 0 0 其他非流動資產 0 0.00 0 非流動資產 0.26 9.03 21.48 資產總計 22028.81 22384.72 21446.45 資產分析 截至2015年，公司資產總額22028.81 萬元，其中：流勱資產、非流勱資產分別占 比99.99%、0.01%。 總體來看，雖然融資人貨幣資丌夠充 裕，但總體資產質量較好。 財務數據分析 徐州市泰山房地產開發有限公司 融資人 （單位：萬元） 2015年12月31日 2014年12月31日 2013年12月31日 短期借款 0 0 0 預收款項 360.31 724.00 315017、.98 其他應付款 13222.51 13088.78 9304.02 其他流動負債 0 0 0 流動負債 13754.79 13942.38 12666.39 長期借款 0 0 0 負債合計 13754.80 13942.38 12666.39 實收資本 3500.00 3500.00 3500.00 資本公積 15000.00 15000.00 15000.00 未分配利潤 -10225.98 -10057.66 -9719.94 所有者權益 8274.02 8442.34 8780.06 負債及所有者權益分析 從負債情況來看，2013年至2015年， 公司資產負債率分別為59.06%、618、2.29%、 62.44%，其他應收款金額較大，經營債務 負擔較重。 截 至 2 0 1 5 年 底 ， 公 司 負 債 總 額 13754.80萬元，全部為流勱負債。 財務指標分析 徐州市泰山房地產開發有限公司 融資人 盈利能力方面，2013年至2015年， 公司總資產報酬率平均值為-1.54%；凈資 產收益率平均值為6.55%。在同行業中， 公司盈利能力良好。 2015年底，公司速勱比率為43.92%， 短期償債能力良好。 財務指標 項目 2015年 2014年 2013年 盈利能力指標 總資產報酬率 -0.76 -1.17 -2.70 主營業務利潤率 0 0 0 凈資產收益率 2.50%19、 5.15% 12.00% 營運能力指標 總資產周轉次數 0 0 0 應收賬款周轉次數 0 0 0 存貨周次數 0 0 0 償債能力指標 資產負債率 62.44% 62.29% 59.06% 速動比率 43.92% 44.95% 44.09% 利息保護倍數 -27.64 -37.40 -34.77 財務情況說明 徐州市泰山房地產開發有限公司 融資人 綜合來看，融資人整體盈利能力良好，資產構成符合房地 產開發企業特點，其他應收款和存貨偏大，在一定程度上影響 了資產的流勱性和收益性，但資產質量較好；融資人經營性債 務負擔較重，但結合公司整體資產情況，整體償債能力有保障。 基本信息 淮北市建投控股集20、團有限公司 擔保人 名稱 注冊地址 法定代表人 注冊資本 成立時間 經營范圍 國有獨資企業 評級：AA 股東情況 淮北市建投控股集團有限公司 擔保人 財務數據分析 淮北市建投控股集團有限公司 擔保人 擔保人資產規模逐年擴大，20132015 年末分別為 279.42 億元、 320.33 億元和 439.42 億元。20132015年末債務總額為133.07億元、 167.18億元和206.33億元；資產負債率分別為47.62%、52.19%和46.95%。 貨幣資金、其他應收款和投資性房地產為主要資產增量來源。 財務數據分析 淮北市建投控股集團有限公司 擔保人 2013年以來擔保人資金來源及21、資產負債率情況（單位：億元、%） 銀行借款是擔保人主要的融資方式， 20132015年末的銀行借款余額分別為57.76 億元、60.63億元和66.94億元，大部分集中 于長期借款，債務期限結構較為合理。 擔保人負債主要由剛性債務、其他應付 款和與項應付款構成。2015年末分別占負債 總額的 68.31%、13.98%和 8.19%。 注：由于承擔的基本建設仸務較重，公司負債規模逐年擴大，20132015年 末分別為 133.07 億元、167.18 億元和 206.33 億元；資產負債率分別為 47.62%、52.19%和 46.95% 財務數據分析 淮北市建投控股集團有限公司 擔保人 2022、13年以來擔保人資金來源及資產負債率情況（單位：億元、%） 剛性債務為公司近三年主要債務增量來源， 20132015 年末分別為 87.67 億元、112.62 億元和140.94 億元，其中 2015 年末包括 5.48 億元短期借款、50.60 億 元長期借款（含 10.86 億元一年內到期的長期借款）、 27.25 億元公司債券、20 億元信托借款（計入其他非流勱 負債）和 16.98 億元融資租賃款（掛賬于其他非流勱負債） 其他應付款主要系淮北市財政局給予公司的工程撥 付款，余額隨項目決算進度而有所增減，20132015 年末 分別為 28.89 億元、30.17 億元和28.85 億23、元； 與項應付款形成于淮北市財政局向淮北建設公司提供的道路設施改造項目與用款，20132015 年末余額分別為1.74 億元、 6.29 億元和 16.89 億元2015 年大幅增長系獲得棚改與項資金及道路設施改造項目資金所致。 對外擔保情況 淮北市建投控股集團有限公司 擔保人 指標 2013年度 2014年度 2015年度 營業總收入（億元） 0.16 0.20 0.22 擔保資金投資收益（億元） 0.05 0.01 年新增擔保戶數（戶） 20 64 65 在保戶數（戶） 153 186 268 年新增擔保額（億元） 2.30 3.94 18.41 擔保總額（億元） 33.87 25.27 24、17.10 在保總額（億元） 10.92 13.64 17.07 代償余額（億元） 0.09 0.45 0.23 淮北擔保公司的擔保對象主要 為當地實業型中小企業，收取 的擔保費較低，僅為1%/年。 淮北擔保公司經營總體平穩， 擔保總額占總資產的3%，風險 可控。 訴訟及信 用狀況 淮北市建投控股集團有限公司 擔保人 相關方盡調 項目方案 增信措施 目錄 Contents 項目簡介 項目方案 項目要素 項目方案 融資方：徐州市泰山房地產開發有限公司 保證人：淮北市建投控股集團有限公司 資管計劃規模：6.8億，分兩期發行 第一期規模為3.5億元 第二期（半年后）規模為3.3億元 資管計劃期限：325、年 （2+1 提前還款） 融資總成本（年）：12%+3%（擔保費） 委托財產分配方式：到期分配本金，每半年付息 費率安排: a、管理費 0.8%/年 b、擔保費 3%/年 c、托管費，銷售費用【待定】 預期收益率：待定 交易結構 項目方案 相關方盡調 項目方案 增信措施 目錄 Contents 項目簡介 現金流分析 二期工程損益表 序號 項目名稱 金額（萬元） 1 營業收入 233,054.68 2 開發成本 92,364.80 3 營業稅金及附加 15,265.08 4 管理費用 1,690.00 5 銷售費用 3,200.00 6 營業利潤 120,534.80 7 所得稅 30,133.26、70 8 稅后利潤 90,401.10 9 投資利潤率 97.87% 10 投資利稅率 147.03% 根據徐州近期商品房價格和徐州物價局的有關規定， 黃河景園二期項目銷售價格為：營業用房平均價25000元/ 平方米（含地下室平均價，下同），公寓式辦公用房按 12000元/平方米，高層住宅按12000元/平方米，車庫按 9000元/平方米。 經測算，本項目總銷售收入為233,054.68萬元。 黃河景園二期項目營業利潤為145772.9 萬元。按 25%所得稅率計算，應交所得稅30,133.70萬元（此處營業 利潤沒有含貸款成本），該項目的稅后利潤為90,401.10萬 元。 現金流分析 說明27、：本項目在施工進場后第12個月后，根據周邊地產銷售情況，可平均收取房款定金約1億元左右 取得銷售許可證后，即第18個月-19個月后，可收到回籠販房款約為3-4億 施工裝飾階段至竣工前回籠2億左右 注：如綜合樓采用酒庖式公寓，那么在同期銷售款回籠應在2億，第二次約為6億，第三次約為5億左右 時間 金額 性質 施工進場后12個月 1億元 房款定金 取得銷售許可證后18個月-19個月 3-4億元 回籠販房款 施工裝飾階段至竣工前 2億元 回籠款 綜合樓采用酒庖式公寓 施工進場后12個月 2億元 銷售回籠款 取得銷售許可證后18個月-19個月 6億元 銷售回籠款 施工裝飾階段至竣工前 5億元 銷售回籠28、款 還款來源 1、徐州市泰山房地產開發有限公司取得黃河景園二期項目銷售收入 2、淮北建設控股集團有限公司將與信托簽訂差額補足協議： 若黃河景園二期項目在償還信托資金的本息的收入小于信托貸款本息時，淮北建投必須以向泰山房地 產預售房款的方式承擔差額補足義務 增信措施 1、泰山房地產將黃河景園二期、三期項目土地作為土地抵押，土地價值評估約人民幣6億元； 2、淮北建投為本次項目提供擔保責任，與信托公司簽署差額補足協議，約定若黃河景園二期項目在償 還信托資金的本息的收入小于信托貸款本息時，淮北建投必須以向泰山房地產預售房款的方式承擔差額補 足義務； 3、約定淮北建投在信托計劃成立之日（第一期信托資金募集成功日起）起18個月內需取得黃河景園二期 項目全部預售許可證； 4、浙江建工集團與泰山房地產簽署履約擔保協議，保證項目如期施工，工程進度計劃按時進行； 5、泰山房地產實際控制人張永民及張秀娟以及其它股東及其配偶，為本次項目提供連帶責任保證擔保。 謝 謝!