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1、成本管理基礎知識 提提 綱綱 在房地產開發中我們所處的環境在房地產開發中我們所處的環境 成本的概念成本的概念 建安成本的分類構成建安成本的分類構成 成本管理的基本原則和發展過程成本管理的基本原則和發展過程 成本控制的基本方法成本控制的基本方法 在房地產開發中我們所處的環境在房地產開發中我們所處的環境 我們的對手： 航空母艦型:環球企業家環球企業家2002年為您提供的答案是：合生創展年為您提供的答案是：合生創展 董事局主席朱孟依、金源集團總裁黃如論以及世貿集團總裁許榮茂董事局主席朱孟依、金源集團總裁黃如論以及世貿集團總裁許榮茂 棋逢對手型：中海、金地、華僑城、招商等中海、金地、華僑城、招商等 土2、豪地霸型：各地占有一定市場份額的優秀中小房地產企各地占有一定市場份額的優秀中小房地產企 業業 在房地產開發中我們所處的環境在房地產開發中我們所處的環境 競爭中求發展的途徑：競爭中求發展的途徑： 我們的現狀：我們的現狀： 開源節流開源節流 萬科樓盤售價萬科樓盤售價附近樓盤售價附近樓盤售價1000元元/m2 萬科的利潤萬科的利潤附近樓盤利潤附近樓盤利潤1000元元/m2 萬科兩個著名的公式 成本的概念成本的概念 簡單的理解：成本是開發產品過程中所有的投簡單的理解：成本是開發產品過程中所有的投 入。入。 諸如：人力成本、時間成本、建造成本、稅金諸如：人力成本、時間成本、建造成本、稅金 等等 我們重點3、講建造成本，講成本肯定離不開利潤，我們重點講建造成本，講成本肯定離不開利潤， 誰知道利潤怎么表達？誰知道利潤怎么表達？ 利潤售價成本利潤售價成本 成本地價建安成本營銷成本開發間接費稅金成本地價建安成本營銷成本開發間接費稅金 成本的概念成本的概念 利潤售價利潤售價(地價建安成本營銷成本開發間接地價建安成本營銷成本開發間接 費稅金費稅金) 買地階段：買地階段： 建造階段：建造階段： 地價地價=售價（建安成本營銷成本開發間接費售價（建安成本營銷成本開發間接費 利潤稅金利潤稅金） 建安成本售價（建安成本售價（ 地價營銷成本開發間接費地價營銷成本開發間接費 利潤稅金）利潤稅金） 建安成本的分類構成建安成4、本的分類構成 合計 多層住宅 小高層聯排別墅 情景洋房集中商業 分散商業 建筑面積 可售面積 一一土地獲得價款土地獲得價款 1政府地價及相關費用 2合作款項 3紅線外市政設施 4拆遷補償費 二二開發前期準備費開發前期準備費 1勘察設計費 2報批報建增容費 3三通一平費 4臨時設施費 三三主體建筑工程費主體建筑工程費 1基礎工程 2結構及粗裝修工程 3門窗工程 4公共部位裝修 5室內裝修 合計合計 合計合計 序號成本項目 總成本（萬元） 合計合計 建安成本的分類構成建安成本的分類構成 合計 多層住宅 小高層 聯排別墅 情景洋房 集中商業 分散商業 建筑面積 可售面積 四 四 主體安裝工程費主體安5、裝工程費 1室內水暖氣電管線設備 2室內設備及安裝費 3室內智能化系統費 五 五 社區管網工程費社區管網工程費 1室外給排水系統 2室外采暖系統 3室外燃氣系統 4室外高低壓系統 5室外消防系統 6室外智能化系統 7其他 總成本（萬元） 合計合計 合計合計 序號成本項目 建安成本的分類構成建安成本的分類構成 合計 多層住宅小高層 聯排別墅情景洋房集中商業分散商業 建筑面積 可售面積 六六園林環境費園林環境費 1環境設計費 2綠化建設費 3建筑小品 4道路廣場建造費 5圍墻建造費 6室外照明 7室外零星工程 8其他 七七配套設施費配套設施費 1會所 2幼兒園 3室外網球場 4游泳池 5門球場 66、架空車庫、花園 7地下室人防 8地下室（半） 9洋房地下室 10箱涵 11室外籃球場 12 其他（管理用房、 公廁、垃圾站、燃 氣站） 序號成本項目 總成本（萬元） 合計合計 合計合計 建安成本的分類構成建安成本的分類構成 合計多層住宅 小高層 聯排別墅 情景洋房 集中商業分散商業 建筑面積 可售面積 八八開發間接費開發間接費 1工程管理費 2資本化利息 3營銷費用 4物業完善費 5不可預見費 開發成本開發成本 九 九 期間費用期間費用 1管理費用 2銷售費用 3財務費用 項目總投資項目總投資 序 號 成本項目 總成本（萬元） 合計合計 合計合計 可惡的建筑面積可惡的建筑面積 誰能告訴我我們日7、常工作中接觸的建筑誰能告訴我我們日常工作中接觸的建筑 面積有幾種？面積有幾種？ 成本部關心的是？成本部關心的是？ 設計部關心的計容積率面積設計部關心的計容積率面積 設計院關心的圖紙范圍內建筑面積設計院關心的圖紙范圍內建筑面積 銷售部、財務部關心的是預售查賬面積、竣工查賬面積銷售部、財務部關心的是預售查賬面積、竣工查賬面積 建造面積建造面積 建造面積可售面積不可售面積（含不計容積率面積建造面積可售面積不可售面積（含不計容積率面積 不計建筑面積的面積隨樓送建筑面積（兩層高？）不計建筑面積的面積隨樓送建筑面積（兩層高？） 恐怖的地下面積恐怖的地下面積 成本管理的基本原則成本管理的基本原則 全員的成本8、控制原則全員的成本控制原則 成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。 成本關系到每個人的口袋。成本關系到每個人的口袋。 而是一種責任 好像年底每個人盤點一年的收入時，估計沒好像年底每個人盤點一年的收入時，估計沒 有一個人想到那里面有成本部的有一個人想到那里面有成本部的 心血和功勞心血和功勞 成本管理的基本原則成本管理的基本原則 項目全過程的成本控制原則項目全過程的成本控制原則 全過程：項目從可行性研究到竣工決算全過程：項目從可行性研究到竣工決算。 目標成本管理都必須按專業化目標成本管理都必須按專業化、程序化程序化 的要求責任到人的要求責任到人、目標明確目9、標明確、銜接有序銜接有序， 不因機構不因機構、人員變化等因素而中斷人員變化等因素而中斷 成本管理的發展過程成本管理的發展過程 帳房先生帳房先生 有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。 特有成就感特有成就感 結論：結論：殺敵一萬自損三千殺敵一萬自損三千 結論：結論：丟了西瓜撿芝麻丟了西瓜撿芝麻 限價系統限價系統 尋價尋價大規模招標限價大規模招標限價反反單單 三方合同三方合同加強合同管理加強合同管理甲供甲供 成本管理的發展過程成本管理的發展過程 成本指導書成本指導書 有了完全成本的概念。針對性和指導性欠缺有了完全成本的概念。針對性和指導性欠缺 集中體現在集10、中體現在： 主體建筑指導意義不強主體建筑指導意義不強迫切需要清單招標迫切需要清單招標 環境成本針對性不強環境成本針對性不強設計整體化和標準化設計整體化和標準化 強化招標機制強化招標機制 集中采購、實物量招標、設計標準化意義重大集中采購、實物量招標、設計標準化意義重大 清單招標到底有什么好處？清單招標到底有什么好處？ 盡最大可能使成本處于可控狀態盡最大可能使成本處于可控狀態 A：提高工效、準確性提高、規避風險；：提高工效、準確性提高、規避風險； B: 對設計方案是否合理優化給予明確的評價對設計方案是否合理優化給予明確的評價 C：科學的報價更貼近市場、體現公平公正的原則：科學的報價更貼近市場、體現11、公平公正的原則 D：給決策提供可靠的依據：給決策提供可靠的依據 前提：保證圖紙質量和招標的時限前提：保證圖紙質量和招標的時限 成本管理的發展過程成本管理的發展過程 優化方案決策 在清單招標、設計前期進展受阻時兩條腿走路在清單招標、設計前期進展受阻時兩條腿走路 起到治本的作用（姑且把強化招標機制稱為治標起到治本的作用（姑且把強化招標機制稱為治標） 不同階段的兩種管理手段 就效益而言：招標遠遜于方案優化，不可同日而語, 一個治標，一個治本。 成本控制的基本方法成本控制的基本方法 設計階段，成本管理從設計開始不能再設計階段，成本管理從設計開始不能再 是句空話了是句空話了 首先，選擇優秀的合作單位，包12、括歷史合作評估，優秀的首先，選擇優秀的合作單位，包括歷史合作評估，優秀的 主要設計人員，以及現場服務。主要設計人員，以及現場服務。 其次，也是非常重要的一點：其次，也是非常重要的一點：合理的設計周期合理的設計周期 過程中跟進至關重要，否則等到施工圖出來再提優化方案過程中跟進至關重要，否則等到施工圖出來再提優化方案 黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。 不妨試試定期設計例會的方式，專業協作。項目、設計、不妨試試定期設計例會的方式，專業協作。項目、設計、 成本人員全力跟進。集中審圖成本人員全力跟進。集中審圖 成本控制的基本方法成本控制的基本方法 設計階段成本控制的優13、秀案例設計階段成本控制的優秀案例 廣州公司在這方面領先一步，尤其是主體設計廣州公司在這方面領先一步，尤其是主體設計 過程中跟進取得較明顯的成績過程中跟進取得較明顯的成績 其他諸如成都公司，金地房地產也做得相當不其他諸如成都公司，金地房地產也做得相當不 錯錯 成本控制的基本方法成本控制的基本方法 加強實施過程中方案優化工作加強實施過程中方案優化工作 首先大家要明確方案的概念首先大家要明確方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享 成本控制的基本方法成本控制的基本方法 設計規劃類： 東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ 這個14、房子的含筋量有點嚇人這個房子的含筋量有點嚇人 環境方案必須要優化環境方案必須要優化 金域藍灣晚上不亮了。金域藍灣晚上不亮了。 換湯不換藥少花換湯不換藥少花140萬萬 成本控制的基本方法成本控制的基本方法 施工方案類（正方）： 土方平衡為什么只挖不填？土方平衡為什么只挖不填？ 一句話帶來的經濟效益值一句話帶來的經濟效益值30萬萬 為達目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用為達目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用 這棟樓的基礎有點怪這棟樓的基礎有點怪 給施工單位上課考試，錢少意義重大給施工單位上課考試，錢少意義重大 動動腦筋十幾萬到手動動腦筋十幾萬到手 成本控制的基本方法成本控制的基本方法 施工方案類（反方15、）施工方案類（反方） 雨水箅子的故事雨水箅子的故事 這也叫磚模？整個一磚混結構這也叫磚模？整個一磚混結構 外墻涂料外墻涂料心中永遠的痛心中永遠的痛 成本控制的基本方法成本控制的基本方法 產品品質管理意義深遠 舉例說明舉例說明 誰說言必稱進口？誰說言必稱進口？ 輪子轉不轉、木頭爛不爛輪子轉不轉、木頭爛不爛誰管？誰管？ 鋁合金門窗含鋁量多少才對？鋼化玻璃要多少？鋁合金門窗含鋁量多少才對？鋼化玻璃要多少？ 我們在鋼結構上花了多少冤枉錢？我們在鋼結構上花了多少冤枉錢？ 人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多 成本控制的基本方法成本控制的基本方法 招標！還是招標16、！我們的招標質量能打招標！還是招標！我們的招標質量能打 多少分？多少分？ 加強投標單位的質量和數量，減少約談。加強投標單位的質量和數量，減少約談。 投標階段的現場達疑和文件解釋是成本管理不投標階段的現場達疑和文件解釋是成本管理不 容忽視的一個環節容忽視的一個環節 結束前談談時間結束前談談時間 現在，只要我們做不好任何工作 告訴您一個好借口頭兒，時間太短了。 根本搞不掂！想搞好，給時間! 常言說得好“慢工出細活！”牛吧！ 結論：因為我們沒時間，所以我們不專業！結論：因為我們沒時間，所以我們不專業！ 結束前談談時間結束前談談時間 集團劉愛明副總在成本年會上說了比較經典的 話，想想有道理。 因為我們不專業，所以我們沒時間！因為我們不專業，所以我們沒時間！ 結束語 回到開篇，成本包括時間成本和人力成回到開篇，成本包括時間成本和人力成 本本 您要沒聽明白，本講師罪過大了。這么多時間和您要沒聽明白，本講師罪過大了。這么多時間和 人力成本我賠不起。那么，開槍請為我送行！人力成本我賠不起。那么，開槍請為我送行！ 您要是聽明白了，同時應用到工作中，我為您喝彩！您要是聽明白了，同時應用到工作中，我為您喝彩！ 不好意思，課酬歸我了不好意思，課酬歸我了。謝了！謝了！