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1、中海地產合約管理模式與實踐中海地產合約管理模式與實踐 中海地產合約管理模式及實踐中海地產合約管理模式及實踐 通行的合約管理模式及種類 中海地產合約管理模式 中海地產成本管理模式 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約管理原則 合約管理主控部門 合約管理制度 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約管理原則合約管理原則 1. 體制上：采用決策、管理、操作三個環節相對獨立； 2. 程序上：通過文件、規程等形式事先對某一項工作程序有一個明 確的、定性的、定量的標準和尺度）例如：后面講到的定標原則； 3. 合約上：采用公認的FIDIC條款，并明確規定投訴機制； 4. 工程管理過程中：規范2、每一個環節，保持公平、公正、透明的原 則。 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約管理原則 合約管理主控部門 合約管理制度 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約管理主控部門合約管理主控部門 1. 營銷策劃部：是市場調研、市場定位、廣告媒體、銷售合 約的主控部門； 2. 設計部：是規劃（方案）設計、施工圖設計合約的主控部 門； 3. 合約部：是工程招投標合約管理的主控部門，負責編制各 個階段的建安成本目標； 4. 物資部：是工程甲供物資合約管理的主控部門。 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約管理原則合約管理原則 合約管理主控部門合約管理主控部門 合約管理制度合約管理3、制度 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約管理制度之合約部架構合約管理制度之合約部架構 合約部架構 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約管理制度之合約人員素質合約管理制度之合約人員素質 1. 有計算工程量的能力； 2. 有對主材料價格的了解，對勞動定額的認識、對勞動力市 場價格的認識、對施工企業管理費用的判斷、對行業社會 利潤研究的能力 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約管理制度之合約人員素質（續）合約管理制度之合約人員素質（續） 3. 有法律、稅務方面的知識； 4. 要有文字功夫。能夠起草合同文件，起草往來函，做到內 容全面、邏輯嚴密、無漏洞； 5. 注意“德4、”的修養。對公司有責任心；能夠和諧地與其他 部門同事相處，建立良好的工作關系。工作既要有原則， 也要有靈活性； 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約管理制度之合約人員素質（續）合約管理制度之合約人員素質（續） 6. 要能能動地對設計和施工環節提出建議，達到降低工程成 本的目的； 7. 對已完成程的合約管理工作要有分析、總結能力； 8. 培養對成本的敏感性； 9. 樹立自已的專業榮譽感，培養自已的專業精神。 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄 承判商管理程序 工程招標分判程序 物資采購分判程序 工程議標、定標規則 合約管理工作程序 工程簽證管5、理程序 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度之承判商管理程序合約部管理制度之承判商管理程序 1. 承建商考察承判商登記及考察.doc 2. 考察方法 3. 考察意見 4. 投標資格 5. 試用承建商及其評價承判商動態管理.doc 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄 承判商管理程序 工程招標分判程序 物資采購分判程序 工程議標、定標規則 合約管理工作程序 工程簽證管理程序 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度之工程招標分判程序合約部管理制度之工程招標分判程序 工程招標流程招標管理.doc 1. 合約管理策劃報告 6、2. 分判工程招標工作計劃 3. 招標文件編制與評審 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度之工程招標分判程序（續）合約部管理制度之工程招標分判程序（續） 4. 投標單位名單 5. 發標、答疑、開標 6. 評標、議標、定標 7. 簽約 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄 承判商管理程序 工程招標分判程序 物資采購分判程序 工程議標、定標規則 合約管理工作程序 工程簽證管理程序 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度之物資招標分判程序合約部管理制度之物資招標分判程序 物資招標流程圖甲供物資招投標流程圖.doc 1. 7、招標準備 2. 招標 3. 評標 4. 中標通知書與采購樣板 5. 合同簽署 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄 承判商管理程序 工程招標分判程序 物資采購分判程序 工程議標、定標規則 合約管理工作程序 工程簽證管理程序 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度之定標、議標規則合約部管理制度之定標、議標規則 1. 投標總價修正原則 2. 議標單位選擇 3. 定標原則 4. 中標機率 5. 中標總價限制 6. 工期因素 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄 承判商管理程序 工程招標分判程序 物資8、采購分判程序 工程議標、定標規則 合約管理工作程序 工程簽證管理程序 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度之合約管理工作程序合約部管理制度之合約管理工作程序 1. 合約交底合約交底記錄.doc 2. 付款工程款支付流程.doc 3. 工程變更價款審核變更審核流程.doc 4. 合同執行過程中的往來函件 5. 結算結算辦理流程.doc 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 合約部管理制度目錄合約部管理制度目錄 承判商管理程序 工程招標分判程序 物資采購分判程序 工程議標、定標規則 合約管理工作程序 工程簽證管理程序 中海地產合約管理模式及實踐中海地產合約管理模式及實踐 合9、約部管理制度之工程簽證管理程序合約部管理制度之工程簽證管理程序 1. 需要辦理工程簽證的情形 2. 承建商申報簽證程序 3. 簽證單內容 4. 簽證單審批程序 5. 審核意見要求 房地產房地產E網網 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度目錄成本管理制度目錄 目的目的 范圍范圍 成本管理體系成本管理體系 成本管理分工成本管理分工 目標成本的確定原則目標成本的確定原則 成本管理流程成本管理流程 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度之目的成本管理制度之目的 構建中海地產項目發展成本管理體系，實施全過程成本動態構建中海地產項目發展成本管理體系，實施全過程成本動態 管10、管 理，加強成本控制工作，積累經驗、持續改進，不斷提理，加強成本控制工作，積累經驗、持續改進，不斷提 高公司高公司 的競爭能力。的競爭能力。 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度目錄成本管理制度目錄 目的 范圍范圍 成本管理體系 成本管理分工 目標成本的確定原則 成本管理流程 中海地產合約管理模式中海地產合約管理模式 成本管理制度之范圍成本管理制度之范圍 指公司房地產開發項目各環節所指公司房地產開發項目各環節所 有成本和稅金的總和，包有成本和稅金的總和，包 括：土地費用、前期費用、建安費用、括：土地費用、前期費用、建安費用、 其他直接費、銷售其他直接費、銷售 費用、管理費用、11、利息、稅金等；費用、管理費用、利息、稅金等； 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度目錄成本管理制度目錄 目的 范圍 成本管理體系成本管理體系 成本管理分工 目標成本的確定原則 成本管理流程 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度之體系成本管理制度之體系 成成 本本 管管 理理 體體 系系 統一成本科目統一成本科目 全過程成本管理全過程成本管理 建安成本動態監控建安成本動態監控 建立成本經驗數據庫建立成本經驗數據庫 統一合約安排模式統一合約安排模式 ERPERP項目管理項目管理 前提前提 主線主線 重點重點 支撐支撐 手段手段 中海地產成本管理制度中海地產成本管12、理制度 成本管理制度目錄成本管理制度目錄 目的 范圍 成本管理體系 成本管理分工成本管理分工 目標成本的確定原則 成本管理流程 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度之職責分工成本管理制度之職責分工 地產集團投資管理部：負責土地相關費用的管理地產集團投資管理部：負責土地相關費用的管理 地產集團規劃設計中心：負責勘察設計相關費用的管理地產集團規劃設計中心：負責勘察設計相關費用的管理 地產集團營銷策劃中心：負責營銷相關費用的管理地產集團營銷策劃中心：負責營銷相關費用的管理 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度之職責分工（續）成本管理制度之職責分工（續） 地產集團財13、務資金部：負責利息費用的管理地產集團財務資金部：負責利息費用的管理 地產集團發展管理部：負責總成本、建安費用與主要經濟地產集團發展管理部：負責總成本、建安費用與主要經濟 技術指標、大配套工程等的管理技術指標、大配套工程等的管理 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度之職責分工（續）成本管理制度之職責分工（續） 地區公司財務部：負責統領本公司的成本管理工作，負責提出各地區公司財務部：負責統領本公司的成本管理工作，負責提出各 節點成本控制指標節點成本控制指標 地區公司合約部：編制各個階段的建設成本控制目標，并根據批地區公司合約部：編制各個階段的建設成本控制目標，并根據批 復指標具體14、實施、反饋各節點成本執行情況復指標具體實施、反饋各節點成本執行情況建安成本控制流建安成本控制流 程程. .docdoc 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度目錄成本管理制度目錄 目的 范圍 成本管理體系 成本管理分工 目標成本的確定原則目標成本的確定原則 成本管理流程 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度之目標成本確立成本管理制度之目標成本確立 目標成本：不同階段目標成本的確定原則：應以達到規定目標成本：不同階段目標成本的確定原則：應以達到規定 的基準盈利率為前提，以稅前成本總額為核定內容，原則的基準盈利率為前提，以稅前成本總額為核定內容，原則 上后一階段的15、稅前成本總額不得突破前一階段的總額。上后一階段的稅前成本總額不得突破前一階段的總額。 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度目錄成本管理制度目錄 目的 范圍 成本管理體系 成本管理分工 目標成本的確定原則 成本管理流程成本管理流程成本管理流程框圖成本管理流程框圖. .docdoc 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄 可研階段可研階段 市場定位階段市場定位階段 規劃設計階段規劃設計階段 施工階段施工階段 后評估階段后評估階段 房地產房地產E網網 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理流程之可研階段成本管理流程之可研階16、段 1.1. 成本控制實施條件：完成土地吸納后成本控制實施條件：完成土地吸納后1010個工作日內個工作日內。 2.2. 成本控制工作內容：成本控制工作內容： 建安成本目標控制表建安成本目標控制表 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄 可研階段可研階段 市場定位階段市場定位階段 規劃設計階段規劃設計階段 施工階段施工階段 后評估階段后評估階段 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理流程之市場定位階段成本管理流程之市場定位階段 1.1. 成本控制實施條件：總部批復定位報告后成本控制實施條件：總部批復定位報告后1515個工作日內個工作日內17、。 2.2. 成本控制工作內容：成本控制工作內容： 建安成本目標控制表建安成本目標控制表 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄 可研階段可研階段 市場定位階段市場定位階段 規劃設計階段規劃設計階段 施工階段施工階段 后評估階段后評估階段 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理流程之規劃設計階段成本管理流程之規劃設計階段 1.1. 成本控制實施條件：初步設計完成后成本控制實施條件：初步設計完成后1515個工作日內個工作日內。 2.2. 成本控制工作內容：成本控制工作內容： 建安成本目標控制表建安成本目標控制表 中海地產成本管理制度中海18、地產成本管理制度 成本管理制度之流程目錄成本管理制度之流程目錄 可研階段可研階段 市場定位階段市場定位階段 規劃設計階段規劃設計階段 施工階段施工階段 后評估階段后評估階段 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理流程之施工階段成本管理流程之施工階段 1.1. 成本控制實施條件成本控制實施條件, ,大致分為大致分為3 3個階段個階段: :主體工程開工主體工程開工、主體主體 結構封頂結構封頂、竣工驗收后竣工驗收后1515個工作日個工作日。 2.2. 成本控制工作內容：成本控制工作內容： 建安成本預測明細表建安成本預測明細表 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理制度之流程目19、錄成本管理制度之流程目錄 可研階段可研階段 市場定位階段市場定位階段 規劃設計階段規劃設計階段 施工階段施工階段 后評估階段后評估階段 中海地產成本管理制度中海地產成本管理制度 成本管理流程之后評估階段成本管理流程之后評估階段 1.1. 實施條件實施條件: :項目完工后項目完工后6 6個月內個月內。 2.2. 工作內容：圍繞歷次成本控制目標的變化加以分析工作內容：圍繞歷次成本控制目標的變化加以分析，重點重點 分析實際成本與第一次成本控制目標和最后一次成本控制分析實際成本與第一次成本控制目標和最后一次成本控制 目標的差異原因目標的差異原因，總結經驗教訓總結經驗教訓, ,形成專題報告形成專題報告, ,并組織相關并組織相關 人員人員 學習學習, ,不斷提高專業能力與管理水平不斷提高專業能力與管理水平。 謝謝大家！謝謝大家！ The end