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1、1 項(xiàng)目合約規(guī)劃編制“三步法”項(xiàng)目合約規(guī)劃編制“三步法” （初稿）（初稿） 本本報(bào)告說明報(bào)告說明 1. 本報(bào)告試圖對作者掌握的合約規(guī)劃編制經(jīng)驗(yàn)做歸納和總結(jié)，將 隱性經(jīng)驗(yàn)顯性化為方法論，但是因?yàn)樽髡呷狈Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作 業(yè)務(wù)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和工程管理的專業(yè)知識，所以這一版報(bào)告只是所以這一版報(bào)告只是 一個開始，需要明源同事不斷總結(jié)來完善，尤其在“合約規(guī)一個開始，需要明源同事不斷總結(jié)來完善，尤其在“合約規(guī) 劃劃采購計(jì)劃采購計(jì)劃合同簽定”環(huán)節(jié)合同簽定”環(huán)節(jié) 2. 本本報(bào)告最主要的作用還是作為內(nèi)部培訓(xùn)課件，讓實(shí)施和客服顧報(bào)告最主要的作用還是作為內(nèi)部培訓(xùn)課件，讓實(shí)施和客服顧 問了解編制方法，以滿足和客戶業(yè)務(wù)部門的2、交流，在項(xiàng)目中適問了解編制方法，以滿足和客戶業(yè)務(wù)部門的交流，在項(xiàng)目中適 當(dāng)引導(dǎo)客戶當(dāng)引導(dǎo)客戶 3. 本報(bào)告內(nèi)容也可以作為對外的成本培訓(xùn)課件一部分，但是對外 培訓(xùn)之前，選擇的內(nèi)容和講解應(yīng)經(jīng)過內(nèi)部嚴(yán)格評審 項(xiàng)目合約規(guī)劃編制三步法（從無到有）項(xiàng)目合約規(guī)劃編制三步法（從無到有） 一、統(tǒng)一一、統(tǒng)一成本科目成本科目 建立全公司統(tǒng)一 的成本科目模 板控制科目 和核算科目 二、編制合約規(guī)劃模二、編制合約規(guī)劃模 板板 WBS方式對工程內(nèi) 容進(jìn)行分解，形 成合同基準(zhǔn)單元 根據(jù)公司主流的 工程發(fā)包模式對 合同基準(zhǔn)單元進(jìn) 行組合，形成標(biāo) 準(zhǔn)合約清單 三、編制三、編制項(xiàng)目合約規(guī)項(xiàng)目合約規(guī) 劃劃 將項(xiàng)目實(shí)際情況 和標(biāo)準(zhǔn)模3、板結(jié)合 編制 3 第一步第一步 ：成本：成本科目設(shè)置的科目設(shè)置的原則原則 土地費(fèi)用土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)用 主體建安及裝修主體建安及裝修 工程工程費(fèi)費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 園林景觀費(fèi)園林景觀費(fèi) 工程工程相關(guān)相關(guān)費(fèi)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 龍湖的房地產(chǎn)成本二級龍湖的房地產(chǎn)成本二級科目科目 1. 科目設(shè)置要符合公司習(xí)慣的業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)生語科目設(shè)置要符合公司習(xí)慣的業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)生語 言，使費(fèi)用大體能夠上按照項(xiàng)目開發(fā)順序進(jìn)言，使費(fèi)用大體能夠上按照項(xiàng)目開發(fā)順序進(jìn) 行歸集，如“拓展階段：土地費(fèi)用行歸集，如“拓展階段：土地費(fèi)用策劃和策劃和 設(shè)計(jì)階段：前期費(fèi)用設(shè)計(jì)階段：前期費(fèi)用建設(shè)階段：龍湖的第建設(shè)階段：4、龍湖的第3- 6項(xiàng)項(xiàng)” 2. 判斷成本控制科目設(shè)置是否合理的重要依據(jù)判斷成本控制科目設(shè)置是否合理的重要依據(jù) 是，開發(fā)過程中各種費(fèi)用都能找到相應(yīng)的科是，開發(fā)過程中各種費(fèi)用都能找到相應(yīng)的科 目做歸集。這樣才能明確目做歸集。這樣才能明確 “每一個控制科目“每一個控制科目 下要下要干哪些干哪些事和為這些事和為這些事簽什么樣事簽什么樣合同”合同” 1 1 2 2 3 3 4 4 6 6 7 7 5 5 項(xiàng)目推廣費(fèi)項(xiàng)目推廣費(fèi) 9 9 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 8 8 成本科目設(shè)置的成本科目設(shè)置的原則原則 3.設(shè)置控制科目主要是為了能夠控制獨(dú)立施工的單位工程建造成本，設(shè)設(shè)置控制科目主要是為了能夠控制獨(dú)立施工的單5、位工程建造成本，設(shè) 置核算科目主要是為了目標(biāo)成本測算和結(jié)算后沉淀分項(xiàng)工程的造價(jià)數(shù)置核算科目主要是為了目標(biāo)成本測算和結(jié)算后沉淀分項(xiàng)工程的造價(jià)數(shù) 據(jù)據(jù) “成本控制科目“成本控制科目合約規(guī)劃”是成本發(fā)生過程中統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門和成本合約規(guī)劃”是成本發(fā)生過程中統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門和成本 部門的管理語言部門的管理語言 “成本核算科目”是成本部門內(nèi)部做測算和核算的語言“成本核算科目”是成本部門內(nèi)部做測算和核算的語言 成本科目設(shè)置的成本科目設(shè)置的原則原則 關(guān)于期間費(fèi)用：關(guān)于期間費(fèi)用： 1.1. “成本”是指按產(chǎn)品分?jǐn)偟摹⑴c生產(chǎn)產(chǎn)品直接相“成本”是指按產(chǎn)品分?jǐn)偟摹⑴c生產(chǎn)產(chǎn)品直接相 關(guān)的費(fèi)用關(guān)的費(fèi)用，包括，包括管理費(fèi)用、括土6、地、前期、配套、管理費(fèi)用、括土地、前期、配套、 基礎(chǔ)、建安、開發(fā)間接等方面；“費(fèi)用”是指在基礎(chǔ)、建安、開發(fā)間接等方面；“費(fèi)用”是指在 一定會計(jì)期間內(nèi)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營沒有直接關(guān)系一定會計(jì)期間內(nèi)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營沒有直接關(guān)系 或關(guān)系不大的各種費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。或關(guān)系不大的各種費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。 成本是對象化的費(fèi)用，費(fèi)用則是針對一定的期間成本是對象化的費(fèi)用，費(fèi)用則是針對一定的期間 而言而言。 2.2. 結(jié)算結(jié)算確認(rèn)方式：在財(cái)務(wù)上確認(rèn)方式：在財(cái)務(wù)上，“期間費(fèi)用”“期間費(fèi)用” 是根據(jù)是根據(jù) 發(fā)生制確認(rèn)，“成本”是根據(jù)項(xiàng)目交付與否確認(rèn)發(fā)生制確認(rèn)，“成本”是根據(jù)項(xiàng)目交付與否確認(rèn) 3.3. 7、稅務(wù)上的影響：稅務(wù)上的影響：開發(fā)成本是計(jì)入營業(yè)稅和土地增開發(fā)成本是計(jì)入營業(yè)稅和土地增 值稅計(jì)算范圍，值稅計(jì)算范圍，期間費(fèi)用（龍湖的開發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用（龍湖的開發(fā)間接費(fèi)和 項(xiàng)目推廣費(fèi)）是項(xiàng)目推廣費(fèi)）是計(jì)入所得稅計(jì)算范圍計(jì)入所得稅計(jì)算范圍 土地費(fèi)用土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)用 主體建安及裝修主體建安及裝修 工程工程費(fèi)費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 園林景觀費(fèi)園林景觀費(fèi) 工程工程相關(guān)相關(guān)費(fèi)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 龍湖的房地產(chǎn)成本二級龍湖的房地產(chǎn)成本二級科目科目 1 1 2 2 3 3 4 4 6 6 7 7 5 5 項(xiàng)目推廣費(fèi)項(xiàng)目推廣費(fèi) 9 9 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 8 8 第二步第二步 ：標(biāo)準(zhǔn)8、合約規(guī)劃模板編制：標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃模板編制 土地費(fèi)項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程間接費(fèi)項(xiàng)：土地費(fèi)項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程間接費(fèi)項(xiàng)： 按照過往做項(xiàng)目的習(xí)慣對費(fèi)用類別進(jìn)行細(xì)化梳理和設(shè)置相應(yīng)合同或費(fèi)項(xiàng)，以便于在按照過往做項(xiàng)目的習(xí)慣對費(fèi)用類別進(jìn)行細(xì)化梳理和設(shè)置相應(yīng)合同或費(fèi)項(xiàng)，以便于在 做項(xiàng)目合約規(guī)劃或者簽合同時(shí)盡可能一一對應(yīng)或者合并而不做分拆或重組做項(xiàng)目合約規(guī)劃或者簽合同時(shí)盡可能一一對應(yīng)或者合并而不做分拆或重組 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)類：按照類：按照過往主流項(xiàng)目尋找設(shè)計(jì)單位的習(xí)慣，或者將設(shè)計(jì)過往主流項(xiàng)目尋找設(shè)計(jì)單位的習(xí)慣，或者將設(shè)計(jì) 類合約按照類合約按照WBSWBS方式進(jìn)行方式進(jìn)行分解形成分解形成可獨(dú)立成為合同可獨(dú)立成為合同的的基準(zhǔn)9、單元基準(zhǔn)單元 專項(xiàng)設(shè)計(jì) 類合約一 般遵照主 流項(xiàng)目的 發(fā)包模式， 編制項(xiàng)目 合約規(guī)劃 或簽合同 時(shí)盡可能 不變化 最主要建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)類合約按照WBS分 解為合同基準(zhǔn)單元，便于項(xiàng)目中合并或者不變 營銷推廣費(fèi)用類：根據(jù)控制總額和提升費(fèi)效比來規(guī)劃合約營銷推廣費(fèi)用類：根據(jù)控制總額和提升費(fèi)效比來規(guī)劃合約 起步階段的粗放型： 按照營銷推廣費(fèi)用的性質(zhì)分大類，形成標(biāo) 準(zhǔn)的合約大類（費(fèi)項(xiàng)大類），便于在項(xiàng)目 中規(guī)劃合約或者簽合同時(shí)拆分合同大類 精細(xì)化階段： 需要精細(xì)化管理營銷類費(fèi)用，達(dá)到例如 提升營銷費(fèi)效比效果之際，可以細(xì)化梳 理子類費(fèi)項(xiàng)合同 營銷推廣費(fèi)用主要是按照預(yù)算計(jì)劃 來管理，而且費(fèi)項(xiàng)種類比較清晰， 10、所以根據(jù)預(yù)算管住總額、根據(jù)營銷 計(jì)劃管住階段投入是主要目的 工程類工程類三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市 政基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等政基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等 1、施工準(zhǔn)備 1.5 施工許可證辦理 1.4 工程前期施工合同 1.3現(xiàn)場臨時(shí)設(shè)施 1.2 場地測量 1.1 三通一平工程 1.1.4 場地平整 1.1.3 臨時(shí)路 1.1.2 臨時(shí)電 1.1.1 臨時(shí)水 1.2.4 地下物探測 1.2.3 場地方格網(wǎng)標(biāo)高測量 1.2.2 放線釘樁 1.2.1 場地測量 1.3.2 臨時(shí)圍墻 1.3.1 臨時(shí)辦公用房 1.4.4 相關(guān)甲供材料/設(shè)備合同 1.4.3 土11、石方工程施工合同 1.4.2 監(jiān)理合同 1.4.1 總承包合同 1.4.7 市政配套合同 1.4.6 景觀 1.4.5 指定分包合同 1.4.2 監(jiān)理合同 1.5.1 辦理招投標(biāo)手續(xù) 1.1 三通一平工程 1.1.4 場地平整 1.1.3 臨時(shí)路 1.1.2 臨時(shí)電 1.1.1 臨時(shí)水 1.1.1.3 臨水實(shí)施 1.1.1.2 臨水合同 1.1.1.1 臨水方案 1.1.2.3 臨電實(shí)施 1.1.2.2 臨電合同 1.1.2.1 臨電方案 1.1.3.2 臨時(shí)路實(shí)施 1.1.3.1 臨時(shí)路方案 1.1.4.3 土方平衡 1.1.4.2 場地清淤 1.1.4.1 場地平整方案 步驟1：對工程類按12、照WBS方式進(jìn)行分解，形成基準(zhǔn)任務(wù)項(xiàng)和 對應(yīng)的可獨(dú)立成為合同的基本合同包，即合同基準(zhǔn)合同基準(zhǔn)單元單元。 步驟2：按照企業(yè)主流工程和材料設(shè)備發(fā)包按照企業(yè)主流工程和材料設(shè)備發(fā)包方式方式對合同基準(zhǔn)單元進(jìn)行重組 ，形成 標(biāo)準(zhǔn)的工程類合約清單 某個基準(zhǔn)任務(wù)項(xiàng)在項(xiàng)目中是習(xí)慣單獨(dú)簽合同，就把它對應(yīng)的合同基準(zhǔn)單元 作為一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)合約固化下來； 某幾個基準(zhǔn)任務(wù)項(xiàng)在項(xiàng)目中是習(xí)慣形成一個工作包簽合同，就把這幾個合 同基準(zhǔn)單元合并為一項(xiàng)合約固化下來； 對各類承包商和供應(yīng)商的說明對各類承包商和供應(yīng)商的說明 總承包商：總承包商：指業(yè)主通過招標(biāo)等方式選定的主體工程總承包施工單位。總承包商負(fù)責(zé)其合同范 圍內(nèi)工程的施工及管理協(xié)調(diào)13、工作，除直接接受業(yè)主的管理外，同時(shí)接受本工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)單 位、造價(jià)顧問公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按時(shí)向監(jiān)理、業(yè)主報(bào)審自主施工的工程價(jià)款估算明細(xì) 及結(jié)算資料，審核所照管的指定分包商、指定供應(yīng)商的付款明細(xì)及結(jié)算資料。總承包工程的總承包工程的 范圍一般是指主體建筑設(shè)計(jì)施工圖范圍內(nèi)的全部內(nèi)容，包括建筑（含外墻保溫、外墻飾面等）范圍一般是指主體建筑設(shè)計(jì)施工圖范圍內(nèi)的全部內(nèi)容，包括建筑（含外墻保溫、外墻飾面等） 及安裝（包括給排水預(yù)埋、電氣預(yù)埋、消防預(yù)埋等及安裝（包括給排水預(yù)埋、電氣預(yù)埋、消防預(yù)埋等 ）工程等。）工程等。 選定選定或或指定指定分包分包商：商：指業(yè)主通過招標(biāo)等方式選定的專業(yè)工程分包商，與業(yè)主、總14、承包商簽訂 三方合同（目前比較少了），或由總包選定的專業(yè)工程分包商，但是必須經(jīng)業(yè)主審核同意。 分包工程的范圍主要分包工程的范圍主要包括包括主主體體建安工程中的門窗、公共部位裝修、電梯安裝、消防工程、弱建安工程中的門窗、公共部位裝修、電梯安裝、消防工程、弱 電工程、百葉及欄桿等工程。電工程、百葉及欄桿等工程。 指定供應(yīng)商：指定供應(yīng)商：指業(yè)主通過通過指定品牌指定價(jià)格指定品牌指定價(jià)格選定的專項(xiàng)材料設(shè)備供應(yīng)商，又稱為又稱為甲甲定乙定乙 供類供類。如某企業(yè)指定的材料設(shè)備范圍有：商品砼、砌塊/磚、防水材料（屋面、樓地面、墻 面）、內(nèi)墻涂料、煙道、鋼管、扁鋼、接線盒、暗盒、開關(guān)、插座、燈具、電工管、橋架、 15、給水管、排水管、排水涵管、電線、石材。 對各類承包商和供應(yīng)商的說明（續(xù)）對各類承包商和供應(yīng)商的說明（續(xù)） 獨(dú)立獨(dú)立工程承包商工程承包商: :指業(yè)主選定的獨(dú)立于總承包工程之外且由業(yè)主與之簽訂兩方合同的承包商。 獨(dú)立工程承包商負(fù)責(zé)自主工程范圍內(nèi)施工及管理協(xié)調(diào)工作，除直接接受業(yè)主管理外，同時(shí)接 受工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、造價(jià)顧問公司的相關(guān)管理及服務(wù)。按時(shí)向監(jiān)理、業(yè)主報(bào)審自主施工 的工程價(jià)款估算明細(xì)及結(jié)算資料，審核所照管的指定分包商、指定/獨(dú)立供應(yīng)商的付款明細(xì) 及結(jié)算資料。獨(dú)立工程承包商的工程范圍主要是獨(dú)立工程承包商的工程范圍主要是指指主主體體之外的與主體工程聯(lián)系較少、專業(yè)特之外的與主體工程聯(lián)系較少、專業(yè)16、特 點(diǎn)明顯、業(yè)主直接控制進(jìn)度質(zhì)量比較有利，且計(jì)價(jià)依據(jù)有所不同、有必要加強(qiáng)管理和控制的點(diǎn)明顯、業(yè)主直接控制進(jìn)度質(zhì)量比較有利，且計(jì)價(jià)依據(jù)有所不同、有必要加強(qiáng)管理和控制的 專業(yè)工程，如社區(qū)管網(wǎng)工程、園林景觀工程等。專業(yè)工程，如社區(qū)管網(wǎng)工程、園林景觀工程等。 獨(dú)立供應(yīng)商獨(dú)立供應(yīng)商: :指由業(yè)主通過招標(biāo)等方式確定的，一般屬于專業(yè)壟斷或其他原因致使不適宜納 入總承包商或其他承包商管理范疇的材料設(shè)備供應(yīng)商。簽訂兩方合同（業(yè)主、供應(yīng)商），中 期付款、結(jié)算資料分合同類型報(bào)業(yè)主。如某企業(yè)甲方供應(yīng)的材料設(shè)備范圍：鋼材（僅用于工 程實(shí)體的鋼筋）、地磚、外墻油漆或涂料、外購?fù)练健⑴潆娤洹㈦娎|、電梯、進(jìn)戶門、防火 門、中17、央空調(diào)。 明確工程類標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍是模板在項(xiàng)目中起約束和指導(dǎo)作用的明確工程類標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍是模板在項(xiàng)目中起約束和指導(dǎo)作用的 前提前提 工程合同名稱 工程合同范圍(對應(yīng)成本科目) 合同036【B-02-01】施工類_指定分包_ 門窗及幕墻工程(三方合同) 1 科目045【03-03-01】主體建筑工程費(fèi)_門窗工程_單元門 2 科目049【03-03-05】主體建筑工程費(fèi)_門窗工程_窗、陽臺門 3 科目118【07-02-】配套設(shè)施費(fèi)_會所 4 科目119【07-03-】配套設(shè)施費(fèi)_幼兒園 5 科目120【07-04-】配套設(shè)施費(fèi)_學(xué)校 6 科目123【07-07-】配套設(shè)施費(fèi)_物業(yè)管理用房 合同18、037【B-02-02】施工類_指定分包_ 戶門工程(三方合同) 1 科目046【03-03-02】主體建筑工程費(fèi)_門窗工程_入戶門 合同038【B-02-03】施工類_指定分包_ 公共部位精裝修工程(三方合同) 1 科目051【03-04-01】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_大堂精裝修 2 科目052【03-04-02】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_樓梯間精裝修 3 科目055【03-04-05】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_電梯廳精裝修 4 科目056【03-04-06】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_單元入口精裝修 5 科目059【03-04-09】主體建筑工程費(fèi)_公共部位精裝修_19、其他 6 科目118【07-02-】配套設(shè)施費(fèi)_會所 7 科目119【07-03-】配套設(shè)施費(fèi)_幼兒園 8 科目120【07-04-】配套設(shè)施費(fèi)_學(xué)校 9 科目123【07-07-】配套設(shè)施費(fèi)_物業(yè)管理用房 合同039【B-02-04】施工類_指定分包_ 室內(nèi)精裝修工程(三方合同) 1 科目048【03-03-04】主體建筑工程費(fèi)_門窗工程_戶內(nèi)門 2 科目061【03-05-01】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_廚房精裝修 3 科目062【03-05-02】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_衛(wèi)生間精裝修 4 科目063【03-05-03】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_廳房精裝修 5 科目064【03-05-020、4】主體建筑工程費(fèi)_室內(nèi)裝修_陽臺、露臺、地面精裝修 6 科目137【08-02-03】開發(fā)間接費(fèi)_營銷費(fèi)用_售樓處裝修及包裝 7 科目138【08-02-04】開發(fā)間接費(fèi)_營銷費(fèi)用_樣板間裝修及包裝 合同040【B-02-05】施工類_指定分包_ 鋼結(jié)構(gòu)工程(三方合同) 1 科目039【03-02-06】主體建筑工程費(fèi)_結(jié)構(gòu)及粗裝修工程_上部結(jié)構(gòu)及粗裝修 案例：綠城通過命名來約定標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍案例：綠城通過命名來約定標(biāo)準(zhǔn)合約的范圍 綠城的標(biāo)準(zhǔn)土建 總包合約涉及的 工程有地基處理 工程、地上結(jié)構(gòu) 工程、砌筑工程、 粗裝修工程、以 及會所基礎(chǔ)結(jié)構(gòu) 等，跨越了多個 科目。因此在進(jìn) 行合約規(guī)劃命名 21、時(shí)，可以命名為： 總承包工程合同 （地基處理工 程）、總承包工 程合同（地上結(jié) 構(gòu)工程）等 附：合約規(guī)劃中的“二八原則”附：合約規(guī)劃中的“二八原則” 哪些類別的合同屬于“占哪些類別的合同屬于“占80%80%成本金額的成本金額的20%20%合約”合約” （除去土地費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)） 土方工程 樁基礎(chǔ)工程 主體建安總包（包括鋼材和水泥） 外墻（部品提供、保溫、施工） 門窗欄桿 景觀園林工程費(fèi) 小區(qū)內(nèi)的水電暖氣工程 電氣或智能化工程 報(bào)批報(bào)建或行政費(fèi)用（城市建設(shè)配套費(fèi)、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金） 營銷費(fèi)用（代理費(fèi)、廣告費(fèi)） 在制訂合約規(guī)劃模板和編制項(xiàng)目合約規(guī)劃時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注這20%的采購事項(xiàng)規(guī)劃影 響關(guān)鍵22、進(jìn)度、成本金額大、影響后續(xù)質(zhì)量的重點(diǎn)合同，抓住成本管理的主要內(nèi)容 三、編制項(xiàng)目合約規(guī)劃三、編制項(xiàng)目合約規(guī)劃 何時(shí)編制？何時(shí)編制？ 龍湖龍湖：項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）編制完成后15個工作日內(nèi) 中海中海：在項(xiàng)目開工前一個月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作 金隅金隅：分為兩階段 第一階段編制時(shí)間為方案設(shè)計(jì)評審?fù)ㄟ^后，由成本管理部負(fù)責(zé)組 織編制設(shè)計(jì)及前期工程的合約規(guī)劃； 第二階段編制時(shí)間為目標(biāo)成本（執(zhí)行版）審批后，由采購首先編 制工程類采購策劃，成本結(jié)合合約規(guī)劃要求組織編制此階段合約 規(guī)劃。 這個分期或合約規(guī)劃 對應(yīng)的采購事項(xiàng)的目 標(biāo)成本確定 這個分期的項(xiàng)目主項(xiàng) 計(jì)劃確定要干什 么事、何時(shí)干大致明 確 23、在“需要細(xì)化明確采在“需要細(xì)化明確采 購事項(xiàng)的預(yù)算、發(fā)包購事項(xiàng)的預(yù)算、發(fā)包 方式、采購方式和進(jìn)方式、采購方式和進(jìn) 場時(shí)間”這個節(jié)點(diǎn)開場時(shí)間”這個節(jié)點(diǎn)開 始編始編 何人編制？編制什么？何人編制？編制什么？ 組織職責(zé)組織職責(zé) 組織部門組織部門 負(fù)責(zé)提供的內(nèi)容負(fù)責(zé)提供的內(nèi)容 參與部門參與部門 成本或合約 各種材料設(shè)備合同的預(yù)算、簽約預(yù)計(jì)時(shí)間、采購范圍 設(shè)計(jì) 匯總各部門提供的內(nèi)容，編制項(xiàng)目合約規(guī)劃 關(guān)注各個控制科目下的合約預(yù)算匯總額是否超本科目的目標(biāo)成本； 關(guān)注工程類合約的范圍是否有重疊、遺漏等； 如果有以上兩類問題，要組織商議解決方案； 各項(xiàng)前期或報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的預(yù)算、繳納的時(shí)間節(jié)點(diǎn) 報(bào)批報(bào)建或前期 24、采購 各種設(shè)計(jì)合同的預(yù)算、簽約預(yù)計(jì)時(shí)間、設(shè)計(jì)工作完成預(yù)計(jì)時(shí)間 各項(xiàng)工程發(fā)包合同的預(yù)算、簽約預(yù)計(jì)時(shí)間、工程范圍 成本或合約/采購 各項(xiàng)施工單位和材料設(shè)備的進(jìn)場預(yù)計(jì)時(shí)間、工程完成預(yù)計(jì)時(shí)間； 各項(xiàng)合約范圍提出或確認(rèn) 工程 營銷 各種營銷合同的預(yù)算、簽約預(yù)計(jì)時(shí)間、事項(xiàng)完成預(yù)計(jì)時(shí)間 怎么編？怎么編？ 土地費(fèi)項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)、工程間接費(fèi)項(xiàng)：盡量遵循標(biāo)準(zhǔn)模板，可以根據(jù)本地 或本項(xiàng)目差異做調(diào)整 設(shè)計(jì)類：根據(jù)項(xiàng)目需要，如主體方案設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)是同一家設(shè)計(jì)單位，將設(shè) 計(jì)類基準(zhǔn)合同單元做組合 營銷推廣費(fèi)用類：在每一大類費(fèi)項(xiàng)（合約大類）下作分拆 工程類三通一平、主體建安及裝修、園林景觀、市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程 等：盡25、量遵循標(biāo)準(zhǔn)模板，可以根據(jù)本地或本項(xiàng)目差異做調(diào)整（如某些施工工程 被指定或壟斷） 【綠城：項(xiàng)目公司在運(yùn)用此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可在集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的基 礎(chǔ)上進(jìn)行分拆、合并、刪除、新增、重組五類操作，但是“合同范圍”都需進(jìn) 行相應(yīng)的刷新】 不提倡針對項(xiàng)目合約規(guī)劃和合約規(guī)劃模板的差異進(jìn)行審批，【只有合約的預(yù)算（目標(biāo) 成本）之和超公司確定的目標(biāo)成本總額，才可能發(fā)起目標(biāo)成本調(diào)整的審批流程】，但 是可以將項(xiàng)目合約規(guī)劃和模板的差異做說明，報(bào)給總部成本管理部門備案，以備其在 過程中做業(yè)務(wù)規(guī)范檢查，或者審計(jì)部門做工程審計(jì) 盡量避免“為了規(guī)范業(yè)務(wù)工具的使用將工具使用的過程管得過死”，這樣會阻礙業(yè)盡量避免“為了規(guī)范業(yè)務(wù)工具26、的使用將工具使用的過程管得過死”，這樣會阻礙業(yè) 務(wù)進(jìn)展，要聚焦工具服務(wù)的目的，如合約規(guī)劃是為了使成本可控務(wù)進(jìn)展，要聚焦工具服務(wù)的目的，如合約規(guī)劃是為了使成本可控 工程合約規(guī)劃編制案例工程合約規(guī)劃編制案例 案例關(guān)注點(diǎn)： 合約分判總體思路 工程價(jià)款支付：按里程碑節(jié)點(diǎn)支付和按月完成量支付兩種方式的適用 范圍 銷售賣場這種需要趕工期的合約如何規(guī)劃 招標(biāo)分判計(jì)劃在每月月底根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃做相應(yīng)調(diào)整 總總承包承包和分包和分包工程分判工程分判方式的考慮因素方式的考慮因素 案例：對某些感官或者質(zhì)量要求高、需要二次設(shè)計(jì)的工程發(fā)包分案例：對某些感官或者質(zhì)量要求高、需要二次設(shè)計(jì)的工程發(fā)包分 判方式的確定判方式的確定 摘自北京龍湖順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)張莊村南部舊村改造項(xiàng)目一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)工程招投標(biāo)及計(jì)價(jià)方案 哪些分包工程的發(fā)包 方式特別需要特別考 慮：工程設(shè)計(jì)和施工 一體，而且設(shè)計(jì)方案 對成本有顯著影響 怎么用？如何調(diào)整？怎么用？如何調(diào)整？ 在合約規(guī)劃基礎(chǔ)上生成項(xiàng)目采購計(jì)劃（真正發(fā)揮作用，需要合約規(guī) 劃采購計(jì)劃定期根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度做刷新） 約束和指導(dǎo)合同簽訂和變更 支持項(xiàng)目現(xiàn)金流規(guī)劃（起作用難，需要和項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃聯(lián)動刷新） 建議在對成本管理做周期性回顧的時(shí)候，對項(xiàng)目合約規(guī)劃做回顧，必 要時(shí)刷新，尤其在合約規(guī)劃使用初期