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1、新項目發(fā)展制度新項目發(fā)展制度成本估算成本估算 摘要摘要 新項目發(fā)展制度簡介新項目發(fā)展制度簡介（5） 新項目成本估算體系新項目成本估算體系（6） 成本估算的作用成本估算的作用（6） 項目評價工組流程項目評價工組流程（7） 主要應(yīng)用表格主要應(yīng)用表格（8） 應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測算報表體系的必要性應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測算報表體系的必要性（9） 成本估算支持條件成本估算支持條件（10） 新項目成本估算表格新項目成本估算表格（11） 可研報告成本估算表格可研報告成本估算表格（11） 集團財務(wù)分析表格集團財務(wù)分析表格（12） 規(guī)劃要點工作簿規(guī)劃要點工作簿（13） 地價情況工作簿地價情況工作簿（13） 附建造標(biāo)準(zhǔn)工作簿附建造標(biāo)準(zhǔn)工2、作簿（13） 成本估算工作簿成本估算工作簿（14） 成本估算計算表格成本估算計算表格（15） 產(chǎn)品組合工作簿產(chǎn)品組合工作簿（16） 多層工作簿多層工作簿（17） 其它工作簿其它工作簿（18） 成本估算計算成本估算計算（19） 工作流程工作流程（19） 計算方法計算方法（26） 固定收費標(biāo)準(zhǔn)固定收費標(biāo)準(zhǔn)（27） 直接計算直接計算(修正修正)（28） 主要影響因素主要影響因素（29） 已知經(jīng)驗數(shù)據(jù)已知經(jīng)驗數(shù)據(jù)（30） 直接計算和經(jīng)驗數(shù)據(jù)混合使用直接計算和經(jīng)驗數(shù)據(jù)混合使用（31） 成本核算方案成本核算方案（32） 新項目發(fā)展制度簡介新項目發(fā)展制度簡介 城市發(fā)展和住宅市場 調(diào)研報告 項目可行性報告 項3、目聽證會論證 合作意向合作協(xié)議 新項目發(fā)展制度簡介新項目發(fā)展制度簡介 項目概況 法律及政策性風(fēng)險分析 市場分析 規(guī)劃設(shè)計初步分析 工程及銷售計劃 投資收益分析 管理資源配置 綜合分析與建議 競拍和投標(biāo)方式取得土地需要 增加和完善的內(nèi)容 在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 城市發(fā)展和住宅市場 調(diào)研報告 項目可行性報告項目可行性報告 項目聽證會論證 合作意向合作協(xié)議 新項目發(fā)展制度簡介新項目發(fā)展制度簡介 項目概況 法律及政策性風(fēng)險分析 市場分析 規(guī)劃設(shè)計初步分析 工程及銷售計劃 投資收益分析投資收益分析 管理資源配置 綜合分析與建議 競拍和投標(biāo)方式取得土地需要 增加和完善的內(nèi)容 在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容4、 城市發(fā)展和住宅市場 調(diào)研報告 項目可行性報告項目可行性報告 項目聽證會論證 合作意向合作協(xié)議 成本測算 稅務(wù)分析 經(jīng)濟效益分析 項目資金預(yù)測 新項目成本估算體系新項目成本估算體系成本估算的作成本估算的作 用用 是測算新項目投資回報情況的依據(jù)是測算新項目投資回報情況的依據(jù) 從成本角度反饋產(chǎn)品規(guī)劃方案的修改方向從成本角度反饋產(chǎn)品規(guī)劃方案的修改方向 反映成本和市場預(yù)期售價的關(guān)系反映成本和市場預(yù)期售價的關(guān)系 是制定目標(biāo)控制成本的基礎(chǔ)是制定目標(biāo)控制成本的基礎(chǔ) 市場預(yù)期售價市場預(yù)期售價 預(yù)期利潤預(yù)期利潤 開發(fā)成本開發(fā)成本 新項目成本估算體系新項目成本估算體系項目評價工作流程項目評價工作流程 設(shè)計部 銷售5、部 成本管理部 項目發(fā)展部 財務(wù)管理部 成本成本 市場定位市場定位 產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案 收收 益益 情情 況況 收益情況收益情況 新項目成本估算體系新項目成本估算體系主要應(yīng)用表格主要應(yīng)用表格 可研報告成本可研報告成本 估算表格估算表格 集團財務(wù)分析集團財務(wù)分析 表格表格 成本估算計算成本估算計算 表格表格 新項目成本估算體系新項目成本估算體系 應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測算報表體系的必要性應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測算報表體系的必要性 項目決策科學(xué)化 定量分析； 全面、多角度分析； 動態(tài)分析；程序規(guī)范。 項目決策效率 便于計算、便于理解、便于檢查。 新項目成本估算體系新項目成本估算體系成本估算支持條件成本估算支持條件 銷售部銷售部6、 分期、分類產(chǎn)品分期、分類產(chǎn)品 銷售價格銷售價格 銷售部銷售部 滿足銷售節(jié)奏滿足銷售節(jié)奏 開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏 銷售部銷售部 銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏 設(shè)計部設(shè)計部 主要建材選型及標(biāo)準(zhǔn)，詳見附表形式主要建材選型及標(biāo)準(zhǔn)，詳見附表形式 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計部設(shè)計部 不同方案、不同容積率，詳見附表形式不同方案、不同容積率，詳見附表形式 規(guī)劃設(shè)計要點規(guī)劃設(shè)計要點 項目發(fā)展部項目發(fā)展部 電力、供熱電力、供熱 基礎(chǔ)設(shè)施情況基礎(chǔ)設(shè)施情況 項目發(fā)展部項目發(fā)展部 場地標(biāo)高、現(xiàn)有水電容量、地下障礙情況場地標(biāo)高、現(xiàn)有水電容量、地下障礙情況 交地標(biāo)準(zhǔn)交地標(biāo)準(zhǔn) 支持部門支持部門 說說 明明 支持條件支持條件 新項目成本估7、算表格新項目成本估算表格 可研報告成本估算表格可研報告成本估算表格 項目總投資項目總投資 財務(wù)費用財務(wù)費用 銷售費用銷售費用 管理費用管理費用 開發(fā)成本合計開發(fā)成本合計 開發(fā)間接費開發(fā)間接費 配套設(shè)施費配套設(shè)施費 園林環(huán)境費園林環(huán)境費 社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費 主體安裝工程費主體安裝工程費 主體建筑工程費主體建筑工程費 開發(fā)前期準(zhǔn)備費開發(fā)前期準(zhǔn)備費 土地獲得價款土地獲得價款 單位成本（元單位成本（元/m2） 投資總額（萬元）投資總額（萬元） 成本項目成本項目 表表1 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 集團財務(wù)分析表格工作簿集團財務(wù)分析表格工作簿 鉤稽關(guān)系檢查表鉤稽關(guān)系檢查表 可行性指標(biāo)8、可行性指標(biāo) 規(guī)劃要點規(guī)劃要點 地價情況地價情況 稅費說明稅費說明 成本估算成本估算 附建造標(biāo)準(zhǔn)附建造標(biāo)準(zhǔn) 工程付款節(jié)奏工程付款節(jié)奏 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 附資金計劃附資金計劃 開發(fā)計劃開發(fā)計劃 利潤測算利潤測算 敏感性分析敏感性分析 表表2 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 集團財務(wù)分析表格工作簿集團財務(wù)分析表格工作簿 規(guī)劃要點工作簿規(guī)劃要點工作簿 地價情況工作簿地價情況工作簿 附附-建造標(biāo)準(zhǔn)工作簿建造標(biāo)準(zhǔn)工作簿 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 財務(wù)分析表格工作簿財務(wù)分析表格工作簿 成本估算工作簿成本估算工作簿 主體建筑工程費主體建筑工程費 三三 項目總投資項目總投資 報批報建費報批9、報建費 2 規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計費 （2） 坐標(biāo)放線收費坐標(biāo)放線收費 勘查丈量費勘查丈量費 （1） 勘察設(shè)計費勘察設(shè)計費 1 開發(fā)前期準(zhǔn)備費開發(fā)前期準(zhǔn)備費 二二 土地獲得價款土地獲得價款 一一 估算依據(jù)與估算依據(jù)與 對比項目差對比項目差 異說明異說明 對比對比 項目項目 成本成本 單位單位 成本成本 （元（元 /m2) 總成本總成本 （萬元）（萬元） 地地 下下 車車 位位 商商 業(yè)業(yè) 網(wǎng)網(wǎng) 點點 地地 上上 車車 庫庫 高高 層層 小小 高高 層層 連連 排排 別別 墅墅 多多 層層 成本項目成本項目 序號序號 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿10、 產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合 綜合綜合 TOWNHOUSE 多層多層 小高層小高層 高層高層 地上車庫地上車庫 地下車庫地下車庫 網(wǎng)點網(wǎng)點 報批報建費用報批報建費用 配套建筑明細配套建筑明細 規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計費 增加成本增加成本 水電增容費水電增容費 表表3 鉤稽關(guān)系鉤稽關(guān)系 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿 產(chǎn)品組合工作簿產(chǎn)品組合工作簿 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿 主體建筑工程費主體建筑工程費 三三 項目總投資項目總投資 報批報建費報批報建費 2 規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計費 （2） 坐標(biāo)放線收費坐標(biāo)放11、線收費 勘查丈量費勘查丈量費 （1） 勘察設(shè)計費勘察設(shè)計費 1 開發(fā)前期準(zhǔn)備費開發(fā)前期準(zhǔn)備費 二二 土地獲得價款土地獲得價款 一一 估算依據(jù)與對比項目差估算依據(jù)與對比項目差 異說明異說明 對比對比 項目項目 成本成本 單單 位成本位成本 （元（元/m2) 總成本總成本 （萬元）（萬元） 成本項目成本項目 序號序號 估算依據(jù)說明估算依據(jù)說明 多層工作簿多層工作簿 新項目成本估算表格新項目成本估算表格 成本估算計算表格工作簿成本估算計算表格工作簿 其它工作簿其它工作簿 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準(zhǔn)備相關(guān)資料 計算單類產(chǎn)品成本 合并平均成本 土 地 方 面 規(guī)劃設(shè)計方面12、 土 地 價 格 紅線外配套情況 土 地 現(xiàn) 狀 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準(zhǔn)備相關(guān)資料 計算單類產(chǎn)品成本 合并平均成本 土 地 方 面 規(guī)劃設(shè)計方面 產(chǎn) 品 形 式 規(guī) 劃 條 件 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準(zhǔn)備相關(guān)資料 計算單類產(chǎn)品成本 合并平均成本 土 地 方 面 規(guī)劃設(shè)計方面 產(chǎn) 品 形 式 規(guī) 劃 條 件 容 積 率 配 套 建 筑 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準(zhǔn)備相關(guān)資料 計算單類產(chǎn)品成本 合并平均成本 土 地 方 面 規(guī)劃設(shè)計方面 產(chǎn) 品 形 式 規(guī) 劃 條 件 裝 修 定 位 采 暖 方 式13、 結(jié) 構(gòu) 形 式 產(chǎn) 品 類 型 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準(zhǔn)備相關(guān)資料 計算單類產(chǎn)品成本 合并平均成本 參 照 項 目 相關(guān)文件法規(guī) 經(jīng) 驗 數(shù) 值 工 程 造 價 方 面 開 發(fā) 建 設(shè) 方 面 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準(zhǔn)備相關(guān)資料 計算單類產(chǎn)品成本 合并平均成本 按產(chǎn)品類別分 類計算 公共部分按比 例攤銷 成本估算計算成本估算計算工作流程工作流程 掌握基本資料 準(zhǔn)備相關(guān)資料 計算單類產(chǎn)品成本 合并平均成本 各單類產(chǎn)品單 項總價匯總 總價除以總可售面 積得出單位成本 成本估算計算成本估算計算計算方法計算方法 已知固定收費標(biāo)準(zhǔn)已知14、固定收費標(biāo)準(zhǔn) 直接計算（修正）直接計算（修正） 已知經(jīng)驗數(shù)據(jù)已知經(jīng)驗數(shù)據(jù) 直接計算和已知經(jīng)驗數(shù)據(jù)相結(jié)合直接計算和已知經(jīng)驗數(shù)據(jù)相結(jié)合 成本估算計算方法成本估算計算方法 固定收費標(biāo)準(zhǔn)固定收費標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費開發(fā)前期準(zhǔn)備費 規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計費 報批報建費報批報建費 董迅：董迅： 不關(guān)我的事！不關(guān)我的事！ 人家有文！人家有文！ 成本估算計算方法成本估算計算方法 直接計算（修正）直接計算（修正） 土地獲得價款土地獲得價款 主體建筑工程費主體建筑工程費 主體安裝工程費主體安裝工程費 園林環(huán)境費園林環(huán)境費 配套工程費配套工程費 開發(fā)間接費開發(fā)間接費 成本估算計算方法成本估算計算方法 直接計算（修正）直15、接計算（修正） 1.紅線外配套情況（長春項目）紅線外配套情況（長春項目） 2.土地現(xiàn)狀、付款方式土地現(xiàn)狀、付款方式 3.產(chǎn)品形式（類型、結(jié)構(gòu)、裝飾、采暖）產(chǎn)品形式（類型、結(jié)構(gòu)、裝飾、采暖） 4.容積率容積率 5.配套建筑配套建筑 6.戶均面積戶均面積 7.開發(fā)周期開發(fā)周期 主要影響因素主要影響因素 成本估算計算方法成本估算計算方法 已知經(jīng)驗數(shù)據(jù)已知經(jīng)驗數(shù)據(jù) 社區(qū)管網(wǎng)費社區(qū)管網(wǎng)費 期間費期間費 成本估算計算方法成本估算計算方法 直接計算和經(jīng)驗數(shù)據(jù)混合使用直接計算和經(jīng)驗數(shù)據(jù)混合使用 成本估算計算成本估算計算核算方案核算方案 土地 獲得 價款 開發(fā) 前期 準(zhǔn)備 費 主體 建筑 工程 費 主體 安裝 16、工程 費 社區(qū) 管網(wǎng) 工程 費 園林 環(huán)境 費 配套 設(shè)施 費 開發(fā) 間接 費 期間 費用 住宅 商業(yè) 地上 車庫 地下 車庫 配套 建筑 謝謝大家的聆聽謝謝大家的聆聽！ 歡迎溝通、歡迎指教歡迎溝通、歡迎指教 共同創(chuàng)新成本管理思想和手段共同創(chuàng)新成本管理思想和手段 欲知后事如何，且聽老曹分解欲知后事如何，且聽老曹分解 產(chǎn)品價格構(gòu)成和利潤的產(chǎn)生產(chǎn)品價格構(gòu)成和利潤的產(chǎn)生 產(chǎn)品價格構(gòu)成產(chǎn)品價格構(gòu)成 利潤如何產(chǎn)生利潤如何產(chǎn)生 售后服務(wù)售后服務(wù) 設(shè)設(shè) 計計 建建 造造 銷售（回款）銷售（回款） 購置土地購置土地 附加產(chǎn)品配給附加產(chǎn)品配給 基本產(chǎn)品配給基本產(chǎn)品配給 品牌、物業(yè)、園林、環(huán)境、售后服務(wù)等品牌、物業(yè)、園林、環(huán)境、售后服務(wù)等