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1、危中有機(jī)：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè) 2022 年信用展望 2021 年 11 月 11 日 要點(diǎn) 我們認(rèn)為，2022 年行業(yè)調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向的可能性非常低。但在房企連續(xù)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策將有小幅邊際放松。 我們認(rèn)為，在“三穩(wěn)”的政策基調(diào)下全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)顯著的萎縮。但經(jīng)歷了數(shù)十年的高速發(fā)展后，行業(yè)規(guī)模將見頂并少許回落。我們預(yù)計(jì)，2022 年商品房銷售額將下降 7%左右，其中銷售面積下降 5%左右，價(jià)格小幅下降 2%左右。我們對(duì)一二線城市及城市圈核心三線城市的房地產(chǎn)需求仍抱有較強(qiáng)的信心，但其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨量?jī)r(jià)齊跌的風(fēng)險(xiǎn)。 我們預(yù)計(jì)，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資完成額將保持2、 0%-5%的增速，增長(zhǎng)主要由于建安投資支撐，而土地購(gòu)置將會(huì)明顯下滑。同時(shí)我們預(yù)計(jì)，房企利潤(rùn)空間將會(huì)進(jìn)一步收縮，2022年全行業(yè) EBITDA 利潤(rùn)率中值可能同比下滑 2 個(gè)百分點(diǎn)至 16%左右。 我們認(rèn)為，危機(jī)并存將是 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主旋律，那些再融資相對(duì)通暢、存貨質(zhì)量高、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)可以憑借經(jīng)營(yíng)韌性應(yīng)對(duì)行業(yè)壓力，甚至獲得更好的業(yè)務(wù)發(fā)展。 近期回顧 2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)受到的監(jiān)管更加立體。隨著“三道紅線”、貸款集中度管理、土地支出占收入比例限制、預(yù)售資金監(jiān)管等各項(xiàng)政策逐步深入執(zhí)行，行業(yè)資金面持續(xù)收緊。在此情況下，降速降杠桿成為了行業(yè)的主旋律。房企對(duì)于土地開支愈發(fā)謹(jǐn)慎。203、21 年 1-9 月，房地產(chǎn)開發(fā)完成額中其他費(fèi)用累計(jì)同比僅增長(zhǎng) 3.5%，增速逐月下滑；土地成交價(jià)款累計(jì)同比與 2020 年同期持平。同時(shí)，房企也面臨利潤(rùn)率下滑的壓力，我們跟蹤的 90 余家樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，EBITDA 利潤(rùn)率中位水平從2017 年的 24%左右下滑至 2020 年的 19%左右，毛利率中位水平則從 2017 年的 30%，下滑到了2021 年上半年的 23%左右。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型的陣痛期，部分歷史上增長(zhǎng)激進(jìn)的房企由于流動(dòng)性問(wèn)題陷入困境甚至違約。 關(guān)鍵假設(shè) 我們認(rèn)為，行業(yè)調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向的可能性非常低。但是，在房企連續(xù)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能邊際小幅放松，如包括對(duì)于開發(fā)貸和按揭貸款投放避免“一刀切”，預(yù)售資金監(jiān)管逐步理性等。 分析師 我們認(rèn)為，在“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”的整體政策環(huán)境下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)顯著萎縮。房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中重