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1、開發報建人員不可不知的施 工備案合同 汪大鵬 江中區域 版權所有 碧桂園集團 前言 培訓目標： 隨著區域的發展，新項目的增多，為使各項目的開發報建 人員更快地掌握，建設工程施工合同備案內審流程，我 們組織了此次課程，目的是指導項目部快速、準確的完成建 設工程施工合同備案的工作， 為項目及時取得施工許可證、 預售證，提供有力的支撐，以實現項目開發的合法合規。 版權所有 碧桂園集團 備案合同的首要原則 建設工程施工合同備案的管理將作為今年 巡檢考核的內容之一。 各區域須根據集團審核后的備案合同到建設局備 案，如發現備案的合同與集團審批時不一致的， 將追究區域的責任。 版權所有 碧桂園集團 目錄 一2、發起備案合同內審流程的意義 二、備案合同內審流程發文介紹 三、備案合同內審流程操作指引 四、備案合同編制要點 版權所有 碧桂園集團 一、發起備案合同內審流程的意義 意義一：備案合同是申請辦理施工許可證的前提條件。 房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標 投標管理辦法 第四十七條規定： 訂立書面合同 7 7 天 建設部第 8989 號令 內，中標人應當將合同送工程 所在地的縣級以上地方人民政 府建設行政主管部門備案。 版權所有 碧桂園集團 一、發起備案合同內審流程的意義 意義二：當發生訴訟時，備案合同可能作為結算工程款 的根據。 集團對備案合同進行審核，將有效控制“黑白合同”帶來的法律 風險。 關3、于審理建設工程施工合同糾紛案件 適用法律問題的解析 第 21 21 條規定：當事人就同一建設工程另 行簽訂的建設工程施工合同，與經過備 最高人民法院解析 案的合同實質性內容不一致的，應當 以建設工程施工備案合同作為結算工 程價款的根據。 版權所有 碧桂園集團 一、發起備案合同內審流程的意義 何謂“黑白合同” 就同一建設工程發包人與承包人簽訂兩份或以上 的施工合同，各合同的工期、質量、工程價款等實質 性條款存在差異，其中一份是走政府規定的招標程序 、并在政府主管部門備案，為“白合同”，另一份是 與備案合同實質性內容不一致的為“黑合同”。 因此，集團規定原則上要求須用： 碧桂園建設工程施工合同范本4、用于辦理備案。 版權所有 碧桂園集團 一、發起備案合同內審流程的意義 小結 因此，在開工或摘牌前，項目開發人員必須： 一、了解當地住建局對備案合同版本是否有強制性要求。 二、了解當地辦理施工證/預售證，對備案合同關鍵條款的強制約定。 三、如當地對備案合同有強制要求，開發人員應提前編制備案合同。 發起備案合同內審流程，通過審核，使備案合同的實質性內容與 碧桂園建設工程施工合同范本相吻合，有效地避免了黑白合同帶來 的風險，將為項目合法合規地開發，并為項目順利取得施工證、許可證 提供保障。這就是發起備案合同內審流程的意義。 版權所有 碧桂園集團 過渡頁 一、發起備案合同內審流程的意義 二、備案合同內5、審流程發文介紹 三、備案合同內審流程操作指引 四、備案合同審核要點 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 發起備案合同內審流程原則 一、采用集團標準版本總承包合同備案的， 一般情況下，不需要發起備案合同內審流程。 二、必須采用當地住建局規定的合同版本備案的， 需要發起備案合同內審流程； 特殊情況：當正式合同版 本定稿時間無法滿足報建 需要時，可采用住建局 合 同版本。 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 集團關于備案合同內審流程的發文 1 、 集團字【 2013 】 077 號 關于明晰按住建局要求版本備案的總承包 工程施工合同內審流程的通知 2 、 集團字【 26、014 】 007 號 關于備案合同內審流程的補充通知 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 集團字【 2013 】 077 號 關于明晰按住建局要求版 本備案的總承包工程施工合同內審流程的通知 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 解讀一：風險控制 由于部分省市住建局要求按其規定的合同版本格 式，簽訂總承包工程施工合同，并進行備案，且各地 住建局規定的合同版本存在差異，為減少備案合同簽 訂風險，經研究決定，特發布按住建局要求版本備 案的總承包工程施工合同（不同于集團標準版本合同 ）內審流程。 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 解讀二：內容一致性 7、1 、 如果當地政府對建設工程施工合同的備案版 本有強制要求的，可按照政府要求、結合集團定標 原則擬稿，須經集團內審流程（以下簡稱“備案合 同內審流程”）、簽訂備案合同； 2 、 實際施工合同作為補充協議簽訂，確保備 案合同與補充協議（集團標準總承包合同版本） 一致，以規避風險。 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 解讀三：特別說明 廣東省內項目，總承包單位為廣東騰越建筑工 程有限公司的總承包備案合同，由財務資金中心協 助處理，上述流程不適用。 但項目需要及時向廣東騰越建筑工程有限公司 說明備案合同的流程，以便騰越能快速配合項目， 與財務資金中心取得聯系，確保備案合同及時完成。8、 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 集團字【 2014 2014 】 007007 號 關于備案合同內 審流程的補充通知 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 解讀一：強化招標結果審批表的要求 原則上，項目發起備案合同 BIP BIP 內審流程時， 必須提供莫斌總裁簽字的終審招標結果審批表。 未提供終審招標結果審批表的， BIP BIP 內審 流程不予通過終審。因此必須在蘇志賢總終 審前，提供終審招標結果審批表至相關人員上傳。 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 解讀二：特殊情況的處理 若項目發起流程時，未能上傳終審招標結果 審批表的，可暫上傳通9、過區域總裁審批的招標結 果審批表，并以文檔附件形式，說明未能提供終 審招標結果審批表的原因、預計可提供的時間。 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 名詞解析 備案合同： 按 住建局要求版本 簽訂的建設工程 施工合同 補充協議： 集 團標準總承包合同 版本實際施工合同 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 各地住建局 合同版本介紹 必須發起備案合同內審流程 集團標準總 不需要發起備案合同內審流程 承包合同版 本介紹 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 招標立項書中有關備案合同的填寫要求 立項書中正確選擇備 案合同是否需按政府 要求版本 備注：立項書具10、體要求詳見區域提供的總承包招標立項書模板 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 對項目的建議： 項目部在拿地時，要了解當地政府主管部門對 備案合同版本是否有特殊要求，項目部派專人予以 跟進確認，在招標立項時明確， 以實現工作前 置。 版權所有 碧桂園集團 二、備案合同內審流程發文介紹 小 結 1 1 、采用當地住建局規定的合同版本備案 的，必需發起備案合同內審流程。 2 2 、事前做好準備，事后萬事具備。 版權所有 碧桂園集團 目彔 一、發起備案合同內審流程的意義 二、備案合同內審流程發文介紹 三、備案合同內審流程操作指引 四、備案合同審核要點 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同11、內審流程操作指引 抄送 法務審計監察中心審計 部 項目 集團工程招標管理部副 總經理（楊文杰） 總經理（蘇志賢） 管理部 集團工程招標管理部 總 經理（童平森） 項目 集團工程招標管理部 合約總監（胡雪芳） 總經理 區域 區域總裁 內審專員 備案合同 BIPBIP 內審流程 圖第二次修訂 20140221 20140221 ） 區域造價合約部第一負責人 區域 （或區域合同內審負責人） 法務部 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 補充說明 說明 1 1: 區域成本管理部第一負責人審批，無區域成本 部的區域，則由區域工程技術部第一負責人審批。 說明 2 2: 集團工程招標管理部副總12、經理（蘇志賢）終審節 點時，報審資料必須包括莫斌總裁簽字的終審招標結果 審批表。 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 發起備案合同內審流程的四大要求 時間要求 資料要求 職責要求 順序要求 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 發起備案合同內審的時間要求 1 、項目部應在收到初步定標通知后 2 2 個工作日內，發 起招標結果審批表流程、并溝通區域成本管理部，出 2 、如有特殊原因不能按時完成， 應及時向區域合同 內審與員請求協助，保證后續合同編制及簽訂工作 的正常開展。 具備案合同暫定總價款。 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 案例： 備案合同未13、完成內審流程，而項目擅自簽訂備案合同， 集團是不允許這種做法的。 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 不允許備案合同未完成內審流程 而項目 擅自 簽訂備案合同的情況發生 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 發起備案合同內審流程所需要的附件要求 1 1 、初步定標結果通知書 2 2 、備案合同電子版 3 3 、施工單位承諾書 4 4 、莫斌總裁簽名的終審招標結果審批表 【特殊情況，附件4、54、5 暫不能提交，須在流程中說明】 5 5 、集團招標管理部或區域成本管理部提供的 合同暫定價 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 資料 1 1 回顧：在什么14、時候發起備 初步定標結果通知書版本 案合同內審流程？ 項目部對 接人員簽收 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 資料 2 2 填寫完整的備案合同電子版（按當地住建局要求的版本） 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 填寫內容完整 資料 3 3 施工單位承諾書 承諾書必須按公司提供的 版本完整填寫內容，由中 標單位蓋公章確認，并填 寫承諾時間。 中標單位蓋公章確認 2013 12 2 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 資料 4 4 莫斌總裁簽名的終審招標結果審批表 【特殊情況，暫不能提交，須在流程中說明】 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程15、操作指引 資料 5 5 集團招標管理部或區域成本管理部提供的合同暫定價款 【特殊情況，暫不能提交，須在流程中說明】 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 備案合同簽訂的順序要求 1 ）原則：先簽訂備案合同，后簽訂補充協議。 2 ）若因特殊原因需先簽訂補充協議，后簽訂 備案合同的，項目部及區域必須在補充協議簽 訂之日起 3030 個日歷天內完成備案合同的簽訂工 作。 注：備案合同經雙方蓋章后，須交付一本正本給集團歸檔。 版權所有 碧桂園集團 三、備案合同內審流程操作指引 小結 項目管理部須按時發起備案合同內審 流程，區域合同內審與員復核上傳資 料的完整性、準確性。 版權所有 碧桂園16、集團 目錄 一、發起備案合同內審流程的意義 二、備案合同內審流程發文介紹 三、備案合同內審流程操作指引 四、備案合同編制要點 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 備案合同編制原則 1 ）備案合同的填空部分必須參照補充協議（集團 標準總承包合同版本）進行編制。 2 ）備案合同填寫以滿足備案最低要求進行填寫。 其余填空部分建議以“/”、“無”或“以補充協 議為準”填寫。 注意：項目部應亊前了解當地政府對備案合同的填寫要求， 如有特殊要求的，在備案合同審批時須附上相關說明文件。 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 以全國20132013年統一版“建設工程施工合同”為例對備案合同編制要17、點進行介 紹。 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 補充協議 建設工程施工合同 （集團標準總承包合同版本） 兩冊 合 合同協議書、 同 第一冊： 架 通用合同條款、 合同協議書、 構 專用合同條款、 合同通用條款、 附件 合同專用條款、 合同附件 第二冊：碧栻園質量管理手冊 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 協議書編制的要點： 本次課程針對在備案合同中的編制要點進行介紹， 其余的沒有介紹的條款均需按要求填寫。 合同編號、工程名稱、工程地點、發包人、承包人、 工程概況、合同工期、合同總價、結算方式、質量保 修金的金額及返還、銀行的賬號。 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要18、點 合同編號：若住建局有特殊要求，則按住建局要求執行。集團合約組提 供的合同編號作為自編號填寫在備案合同中，后續簽訂的補充協議按此 編號執行，同時在補充協議中填寫備案編號。 對應的補充協議 備案合同編號與 編號一致 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 與對應的補 充協議編號 一致 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 備案合同工程名稱、工程地 點、發包人、承包人的填寫 與對應的補充協議一致。 補充協議的簽訂日期應在備案合同之后 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 工程概況與對 應的補充協議 一致 若當地住建局要求備案合同報建不能將專業拆分報建的， 按當地住建局實際要求填寫19、，項目部在內審流程時須上傳相關 文件說明。 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 如工期有特殊要求的，須附上說明文件， 且備案合同的竣工日期不能超出里程碑計劃的竣工日期。 工期與對應的 補充協議一致 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 備案合同價款與對應 的補充協議總價一致 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 質量保修金的 返還，需增加 返還的時間與 比例 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 備案合同銀行賬號 與對應的補充協議 賬戶名稱一致 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 特殊情況：若由于施工單位失誤，造 成賬號不統一，需出具此工作業務聯 系單說明情況20、，盡量規避此類情況。 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 專用條款編制的要點： 本次課程針對在備案合同中的審核要點進行介紹， 其余的沒有介紹的條款均需按要求填寫。 合同變更的計價原則、預付款、工程進度支付、爭 議的解決。 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 備案合同變更的計價 條原則與對應的補充 協議一致 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 備案合同 的預付 款與對應的補充協 議一致 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 備案合同工程進 度款支付與對應 的補充協議一致 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 爭議的解決方式 2013 2013 版總承包合同 221、014 2014 版總承包合同 37.1. 37.1. 因本合同引起的或與本合 37.1. 37.1. 發包人、承包人在履行合 同有關的爭議（除另有約定外） 同時發生爭議的，可以進行和解 ，當亊人不愿和解、調解或者和 或者要求有關主管部門調解。當 亊人不愿和解、調解或者和解、 解、調解不成的，均提請廣州 調解不成的，可以向有管轄 仲裁委員會，按照該會仲裁規 則進行仲裁，仲裁裁決是終局 的，對雙方均有約束力。 權的法院提起訴訟。 版權所有 碧桂園集團 四、備案合同編制要點 小結 1 、備案合同的填空部分必須參照補充協議進行 編制，項目部應事前了解當地政府對備案合同填 寫的要求，做到工作前置。 2 、熟悉集團標準總承包合同的條款，并能掌握 運用。 版權所有 碧桂園集團 結束語 希望通過本次課程，使區域負責合同的同事深入 了解備案合同的重要性，將備案合同的工作前置， 更好更快的配合公司快速開發、快速銷售的模式。