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1、集團工程管理中心 2013.9 精裝修質量管控 ， 目錄 一、前言 二、集團精裝修交樓質量狀況 三、對項目加強精裝修質量管控的具體要求 ， 一、前言 按照集團精裝交樓銷售戰略的要求，全部洋房和約一半的別墅是精 裝修交樓標準，而裝修工程對許多項目而言是全新的工作內容，巨大的 貨量對承擔裝修工程的集團各專業公司的管理和施工能力也提出了更高 的要求，再加上業主對裝修質量比較挑剔，因此，裝修質量風險的預防 和控制對我集團保障順利交樓目標來講，是一個巨大的挑戰。 根據今年上半年全集團交樓區交樓情況統計結果，毛坯交樓的到訪 交樓率為85%，而精裝修交樓的到訪交樓率僅為50%，中間巨大的差距 說明了集團實施2、精裝修交樓戰略后面臨的裝修質量管控的嚴峻形勢。 ， 一、前言 基于我集團目前裝修交樓的嚴峻形勢，莫總近期再次指出： 精裝修交樓質量風險已經成為“八大管理風險”中最突出的風險。 ， 目錄 一、前言 二、集團精裝修交樓質量狀況 三、對項目加強精裝修質量管控的具體要求 ， 裝修交樓過程中業主主要的投訴和報修問題可歸納為 以下五大類問題： 土建類鋪貼類室內墻面類 家居安裝類水電類 開裂 滲漏 空鼓 破損 觀感 墻面乳膠漆 天花吊頂 門 木地板 櫥、衛柜 水電線管 五金龍頭 開關、燈具 （一）集團部分項目交樓區業主投訴和報修通病匯總分析 ， 土建 28% 水電16% 鋪貼 12% 裝修17% 家居 273、% 項目裝修交樓五大類問題綜合占比 （一）集團部分項目交樓區業主投訴和報修通病匯總分析 ， 綜合以上統計結果，分析可知： 雖然集團總體交樓質量有所提高，但仍有部分項目交樓區存在為數不 少的質量問題，尤其是與行業先進水平相比，仍有不小的差距； 交樓質量管控是一項需要全過程綜合控制的系統工程，尤其是直接影 響土建質量的“兩防”控制，在整個施工過程中都不能有絲毫放松； 以上項目交樓問題中，鋪貼裝修問題、室內油漆及天花裝修問題、家 居裝修問題和水電裝修問題等涉及精裝修的問題占比達72%，因此， 業主收樓過程中最關注的是裝修質量問題，各級質量管理部門為完成 順利交樓目標，應當努力加強裝修質量的管控。 （4、一）集團部分項目交樓區業主投訴和報修通病匯總分析 ， （二）集團裝修交樓區主要質量問題 “順利交樓”是集團質量管控的最基本目標，為確保順利交 樓，進入2013年以來，工程管理中心加大了對交樓區的巡查力 度。巡查發現集團部分項目交樓區的質量問題（尤其是裝修缺 陷）仍然廣泛存在，以下是集團部分項目交樓區五大類質量問 題展示： 土建類質量問題圖片展示 鋪貼類質量問題圖片展示 裝修類（墻面、天花吊頂）質量問題圖片展示 家居類質量問題圖片展示 水電類質量問題圖片展示 ， 1、土建類質量問題圖片展示 墻身通長開裂較多樓板開裂滲水 墻身通長開裂較多檐口開裂泛堿 （二）集團裝修交樓區主要質量問題 ， 1、土建5、類質量問題圖片展示 衛生間墻體根部返潮、滲漏樓板滲漏 管口滲漏天花滲漏外墻滲漏 窗邊滲漏 （二）集團裝修交樓區主要質量問題 ， 2、鋪貼類質量問題圖片展示 墻面磚空鼓脫落普遍踢腳線施工隨意、收口粗糙 窗臺石鋪貼大小頭門檻石大小頭、鋪貼收口粗糙 （二）集團裝修交樓區主要質量問題 ， 2、鋪貼類質量問題圖片展示 窗臺石斷裂門檻石斷裂 細部收口質量較差 陽臺側排施工隨意 （二）集團裝修交樓區主要質量問題 ， 3、裝修類（墻面、吊頂）質量問題圖片展示 燈具周圍扇灰、乳膠漆施工粗糙 墻體根部乳膠漆脫落、起皮 吊頂轉角處局部開裂內墻扇灰處理不平內墻陰角不順直 天花不平、角線不順直 （二）集團裝修交樓區主要6、質量問題 ， 3、裝修類（墻面、吊頂）質量問題圖片展示 吊頂轉角處局部開裂 吊頂轉角部位開裂 天花膩子脫落 天花返銹墻紙起鼓脫落 （二）集團裝修交樓區主要質量問題 ， 4、家居類質量問題圖片展示 木地板未做成品保護磨損較大 門垛厚度不足、門套板收口縫隙較大 櫥柜門安裝不牢門套線安裝不牢固 （二）集團裝修交樓區主要質量問題 ， 4、家居類質量問題圖片展示 櫥柜門安裝不牢 木地板踢腳線松動脫落 木地板起翹、空鼓 門套線安裝不牢固 木地板被水浸泡 踢腳線不順直、感觀較差 （二）集團裝修交樓區主要質量問題 ， 5、水電類質量問題圖片展示 櫥柜門安裝不牢 預埋電線管滲水去水管未安裝存水彎 插座安裝位置不7、正確 線盒安裝不牢固、收口粗糙 （二）集團裝修交樓區主要質量問題 ， 5、水電類質量問題圖片展示 櫥柜門安裝不牢去水管未安裝存水彎 配電箱開關無標識 電線截面平方不符合設計要求 配電箱門開關不順暢、有較大變形 暗敷線未按要求穿線管 （二）集團裝修交樓區主要質量問題 ， 目錄 一、前言 二、集團精裝修交樓質量狀況 三、對項目加強精裝修質量管控的具體要求 ， 三、對項目加強精裝修質量管控的具體要求 （一）明確項目總對裝修質量管理和現場協調的責任 （二）提高土建施工質量，為裝修施工奠定良好基礎 （三）嚴格實施項目裝修施工場地交接驗收制度 （四）認真進行圖紙會審 （五）落實“裝修交樓標準樣板間”制度 8、（六）加強樣板引路和技術交底 （七）加強裝修施工過程管理 （八）明確責任加強成品保護 （九）強化落實交樓前分戶驗收工作 （十）做好房屋交付過程中的維修工作 ， （一）明確項目總對裝修質量管理和現場協調的責任 集團各項目裝修工程大部分是甲指分包合同，依靠總包施工 單位來管理裝修單位是不現實的。故集團明確要求，項目總是裝 修質量和協調管理的第一責任人，項目部須管好裝修質量并協調 解決施工現場總包單位與裝修公司的配合。 莫斌總裁對所有項目總的最新指示：對裝修質量管不好的項 目總，集團巡檢發現存在普遍和嚴重質量問題的，第一次給予嚴 厲警告，第二次就地免職。 ， （二）提高土建施工質量，為裝修施工奠定良9、好基礎 1、土建階段嚴抓“防滲漏、防開裂” “兩防”問題嚴重影響后期裝修施工質量，“兩防”問 題不進行及時有效的整改就進入裝修施工的，不但已存在的 質量問題難以解決和掩飾，還會造成新的裝修施工缺陷，增 加返工成本。 ， 裝修施工后土建遺留質量問題展示 外墻滲漏窗邊滲漏 吊頂封板后結構樓板仍存在滲漏龍骨安裝已完成結構樓板仍開裂滲漏 ， 裝修施工后土建遺留質量問題展示 乳膠漆完工后管井周邊滲漏排水管周邊滲漏 梁底通長開裂內墻豎向通長開裂 ， 裝修施工后土建遺留質量問題展示 門窗角45斜裂縫 ， 2、土建階段應當嚴格控制專項施工尺寸 專項尺寸控制不到位，不但嚴重影響后期裝修施工效果，還為門、 窗的填10、塞收口增加了施工難度，留下開裂和滲漏的隱患。 集團上半年加大了對專項施工尺寸的管控和處罰力度，效果明顯， 在建標段的專項尺寸控制平均水平在穩步提升，具體情況如下圖所示。 集團專項尺寸評分平均水平變化情況集團專項尺寸評分平均水平變化情況 （二）提高土建施工質量，為裝修施工奠定良好基礎 73.58 76.86 78.4 81.16 83.16 84.49 87.03 70 75 80 85 90 1-2月3月4月5月6月7月8月 集團專項尺寸平均分 ， 專項尺寸控制不到位造成質量問題展示 門洞尺寸預留過大填塞收口困難門洞尺寸預留過小打鑿破壞過梁 門垛厚度不足導致門套收口粗糙門洞寬度誤差過大門套無法11、收口 ， 專項尺寸控制不到位造成質量問題展示 樓地面平整度控制不到位櫥柜與墻身距離過大（開間誤差過大） ， 為實現項目“又快又好”的發展，保證集團各專業公司 施工的順利開展，系統性的解決施工現場工作面交接問題， 集團特制定了專業公司場地交接驗收制度，具體有以下 四方面的要求： 1、保證裝修工程合理工期 2、規范土建總包移交時需達到的工程質量標準 3、規范土建總包移交時需達到的現場進度標準 4、明確進場配套條件的要求 （三）嚴格實施項目裝修施工場地交接驗收制度 ， 1、保證裝修工程合理工期 根據莫總“搶結構保裝修”的指示，集團已將“土建移 交裝修工作面”時間節點列入月度計劃考核關鍵節點(視同一 12、級計劃節點進行考核)，以保證裝修工程的合理工期。通過 “場地交接記錄”可確認時間節點，考核項目部和總包的責 任履行情況。 （三）嚴格實施項目裝修施工場地交接驗收制度 ， 2、規范土建總包移交時需達到的工程質量標準 總包移交時，項目部必須對土建質量進行階段性的驗 收，確保“兩防”質量和專項施工尺寸誤差均達到規定要 求，以及水電安裝的驗收合格。土建存在的質量必須整改 合格后才能移交場地，避免裝修后再返工造成更大的損 失。同時，也可以通過嚴格的交接驗收，厘清總包和裝修 雙方的責任，為保障裝修質量打好基礎。 （三）嚴格實施項目裝修施工場地交接驗收制度 ， 返修墻身空鼓、開裂返修衛生間樓地面滲漏 進入裝13、修階段土建總包遺留問題的圖片展示 ， 開間誤差較大櫥柜安裝難以收口地面平整度較差、木地板安裝起翹 進入裝修前未進行水管試壓，業主收樓時水管爆裂浸泡木地板。 進入裝修階段土建總包遺留問題的圖片展示 ， 3、規范土建總包移交時需達到的現場進度標準 設置總包移交時的現場進度標準，主要是為了保障土 建、裝修工序間的合理交接，避免重復穿插施工、破壞裝 修成品。 裝修公司進場的現場條件 家居公司進場的現場條件 （三）嚴格實施項目裝修施工場地交接驗收制度 ， 裝修公司進場的現場條件 門窗框安裝及填塞收口完成室內抹灰工程施工完成且清理干凈 ， 裝修公司進場的現場條件 沉箱蓄水試驗合格沉箱蓄水試驗合格、完成蓋板14、 水管試壓及通球試驗完成 電管試穿線完成 ， 家居公司進場的現場條件 廚衛柜進場前鋪貼及管線預埋全部完成木地板進場前膩子打磨、刷完底漆 完成窗扇和玻璃的安裝，確保下雨時窗戶能正常關閉 ， （三）嚴格實施項目裝修施工場地交接驗收制度 門窗框安裝及填塞收口完成 4、明確進場配套條件的要求 包括倉儲加工場地，水電接駁點，垂直運輸等現場 條件，達到裝修單位進場要求，保證集團各專業公司順 利進場。 以上四個條件均達到時，由項目組織總包單位、裝 修各專業公司進行檢查驗收，并由各方簽署場地移交 驗收確認單。 ， 項目部在裝修進場前應組織設計單位、施工單位、監理單位 等進行圖紙會審，幫助施工單位充分了解設計意15、圖和施工技術要 求，消除可能存在的設計錯漏或各專業之間的圖紙矛盾，確保工 程質量。 在項目巡檢時經常會發現門窗開啟方向不合理、天花吊頂遮 住空調孔洞、櫥柜遮住機電插座等案例，如果加強圖紙會審工作 就能避免類似情況的發生。 （四）認真進行圖紙會審 ， 設計考慮不合理問題圖片展示 結構標高設計不合理、通過性差相鄰房間入戶門開門方向沖突 淋浴門尺寸設計不合理、無法固定衛生間門與柜門開門方向沖突 ， 設計考慮不合理問題圖片展示 消防立管、橫管、消防箱體安裝、水電管線與土建、裝修之間的沖突很多 ， 各項目應要求裝修總包單位在貨量區進場前完成“裝修交樓 標準樣板間”施工，目的是發揮預先管控的作用：及時發現16、和修 改不合理的設計；實現裝修工法樣板引路和實物技術交底；設定 裝修交樓驗收標準，并督促施工單位嚴格執行。“裝修交樓標準 樣板間”未驗收或驗收不合格的，不得展開大面積裝修施工。 （五）落實“裝修交樓標準樣板間”制度 ， 裝修交樓標準樣板間圖片展示 別墅交樓樣板間裝修整體效果洋房交樓樣板間裝修整體效果 廚房整體裝修效果衛生間整體裝修效果 ， 裝修交樓標準樣板間圖片展示 門扇合頁施工工藝櫥柜預留洞口收口工藝 各部件細部收口做法 吊頂工藝樣板 木地板鋪裝工藝樣板 ， 在完成裝修圖紙深化后，項目部應組織各裝修單位進行系 統的技術交底，交底明確后方可進行“裝修交樓標準樣板 間”施工，在貨量區施工中，項目17、部應監督施工單位對施 工班組進行技術交底，確保一線操作工人明確我們的質量 要求。 項目部和裝修施工總包還應當充分利用樣板間的裝修工序 樣板對班組和工人進行現場實物技術交底，通過認真總結 施工過程經驗，優化施工工藝和流程，把握工序質量控制 要點，消除質量通病。 （六）加強樣板引路和技術交底 ， 為實現“過程精品”，理順批量精裝修工程管理思路，加 強精裝修工程過程管控，項目部及裝修總包單位應嚴格落實以 下措施： 1、制定合理的工期計劃 2、制定合理的裝修施工工序計劃 3、規范裝修施工工藝和驗收標準 4、認真執行裝修工序過程驗收 5、加強裝修工程質量考核評估 6、落實裝修質量問題的整改 （七）加強裝18、修施工過程管理 ， 具體要求如下： 1、制訂合理的工期計劃 項目部需妥善制定包含“場地移交”、“裝修施工”、“分戶驗 收”等關鍵時間節點的裝修工程施工計劃，保障裝修工程的合理工 期，并給交樓前的質量問題整改預留充分的時間。 （七）加強裝修施工過程管理 ， 具體要求如下： 2、制定合理的裝修施工工序計劃 精裝修施工工序繁雜，合理安排工序對實現質量、工期及成本的 最優化有著決定性的意義。工程管理中心根據我公司實際情況制訂了 涵蓋裝修準備階段、施工階段及移交驗收階段全過程各項工作內容的 碧桂園集團住宅裝修工程施工管理流程，各項目可結合自身實際 情況，參照該文件的要求和指引制訂精裝修施工管理流程，在流19、程制 訂或執行過程中如遇特殊情況可對工序計劃進行適當調整，但總體上 施工工序應遵循“先濕后干、先天后地”的原則。 （七）加強裝修施工過程管理 ， 施工組織設計 圖紙會審 土建交場驗收 裝修樣板間施工及驗收 熟悉合同、圖紙 裝 修 施 工 準 備 階 段 精裝修施工管理流程圖（縮略圖） ， 精裝修施工管理流程圖（縮略圖） 裝 修 施 工 階 段 水電安裝 鋪貼吊頂龍骨 戶內門安裝廚衛柜安裝 膩子扇灰 木地板安裝 室內乳膠漆面層 ， 裝 修 驗 收 移 交 階 段 裝修完工驗收 移交物業接管 開荒、保潔 客服組織承接查驗 移交業主 精裝修施工管理流程圖（縮略圖） ， 3、規范裝修施工工藝和驗收標準20、 集團的標準化戰略為管控貨量區精裝修質量提供了良好的前提， 在標準化裝修的基礎上，工程管理中心參照國家規范和行業標準的管 控要求，并結合我集團實際工程狀況，編制了碧桂園集團住宅裝修 工程施工工藝和質量標準。各項目應當依據文件要求加強對現場工 程師的培訓，并及時組織施工單位進行認真宣貫，有效地控制精裝修 的質量。該文件作為我集團裝修工程的技術標準性文件詳細闡述了裝 修工程中以下主要分項工程的工藝流程、施工要點及質量標準： （七）加強裝修施工過程管理 吊頂工程 輕鋼龍骨隔墻工程 涂飾（乳膠漆）工程 墻面鋪裝工程 地面鋪裝工程 窗臺石、門檻石鋪貼工程 現代家居安裝工程 淋浴隔斷安裝工程 衛浴五金安裝21、工程 衛生器具及管道安裝工程 室內裝修電氣安裝工程 ， 4、認真執行裝修工序過程驗收 針對裝修工程內各分項工程的過程管控，由項目部、監理共同監督 施工單位嚴格執行相關國家規范和合同要求，重點關注以下要求： 加強裝修材料控制和驗收 嚴格執行隱蔽工程驗收制度 加強飾面工程階段的檢查驗收工作 加強水電功能和裝修觀感質量檢查驗收工作 認真執行重點工序專項驗收制度，裝修工程專項驗收單 （七）加強裝修施工過程管理 ， 5、加強裝修工程質量考核評估 為完善整個工程質量考核評估體系、規范我集團裝修工程工藝要 求，工程管理中心制訂了碧桂園裝修工程質量評分表（試行），各 項目部及裝修總包單位應當按照評分表中各分項22、工程的質量工藝要求， 加強自檢和過程管控，提高裝修工程質量。 工程管理中心將依據碧桂園裝修工程質量評分表（試行） 對我 集團在建裝修工程進行專項巡檢評分，根據巡檢評分結果對各項目部及 裝修單位進行排名、獎罰。 （七）加強裝修施工過程管理 ， 6、整改落實 裝修施工不可能完全避免出現局部質量問題，落實施工單 位對裝修質量問題的整改，才能切實實現工程質量的提 高。對于項目自檢及集團巡查發現的質量問題，項目部應 督促施工單位制訂整改方案和整改計劃，按要求認真完成 整改，并對整改效果進行檢查驗收。集團工程管理中心巡 查組將對裝修質量問題的整改進行核實跟進。 （七）加強裝修施工過程管理 ， 1、良好的土23、建交場條件及合理的裝修工序安排是做好裝修成品保護的前 提； 2、裝修進場前，項目必須完成裝修標段的圍閉（圍墻或硬質臨時圍護 板），在出入口設置監控攝像； 3、各裝修單位需對各自施工范圍內的半成品、成品采取保護、防盜措施； 4、裝修完工一個月內，項目部進行完工驗收，驗收通過后移交給物業管理 公司承擔成品保護責任，物業公司的費用由項目部支付； 5、對已移交的房間，物業公司需有專人負責保管鑰匙和開門工作，凡未經 許可一概不得進入已完成施工的房間；對于要修整的項目需經過物業公司 管理部門許可后方能進入；對于在維修過程中破壞其他成品的情況，將明 確追究其賠償責任。 （八）明確責任加強成品保護 ， 成品保24、護亮點圖片展示 木地板保護地面石材保護 入戶門保護電梯轎廂保護 ， 成品保護亮點圖片展示 窗臺大理石保護墻面鋪貼陽角保護 衛浴部件成品保護插座盒成品保護 ， 1、每個交樓苑區都由區域客戶關系管理部牽頭，聯合項目 部、物業分公司進行承接查驗工作，督促施工單位及時 整改，以確保項目順利交樓。 2、各部門進行分戶驗收時，應當重點關注“五大類”（兩 防、鋪貼、裝修、水電、家居部件）的施工質量和產品 質量。 （九）強化落實交樓前分戶驗收工作 ， 1、項目總經理是交樓期間工程維修的第一責任人，當項目出現工程質量 問題或在交樓過程中，業主對質量問題投訴時，項目總經理應想盡一 切辦法立即組織人力、物力進行維修25、。 2、原則上由各施工單位成立交樓維修小組，由項目部統籌，發現問題及 時維修。不允許因費用及責任劃分拖延，先維修后追究責任。 3、凡進入交樓階段，施工單位沒有成立專責維修隊的，項目總應立即責 令施工單位成立；如因特殊原因施工單位未能組建維修隊的，項目部 應自行組織專業維修隊伍，所付費用從施工單位工程款扣除。 4、集團各子公司在交樓期間應全力配合項目的交樓工作，為及時配合響 應交樓維修，應在大規模交樓的區域或項目集中設立備件倉庫。有關 的維修責任及費用，各子公司可與項目協調處理，如無法達成一致 的，可報工程管理中心和客服中心協調解決。 （十）做好房屋交付過程中的維修工作 ， 交樓及時維修成功案例 惠東碧桂園5#樓2013年4月15日開始交樓，交樓時項目部成立 300人的專責維修隊伍，對承接查驗發現問題和業主投訴問題迅速進 行搶，提高業主收樓滿意度。截止7月21日，具備交付條件1864戶， 首次到訪1719戶，成功辦理收樓手續1521戶，總體交付率82%，到 訪交付率達到88%，到訪維修完成率超過90%，目前已基本消除交 樓風險。 （十）做好房屋交付過程中的維修工作 ，