午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、1 開發科技小鎮的方法論 碧桂園 產城融合中心 什么是真正的人地矛盾？ 認識一個人 82歲的胡煥庸線 所有的國家都在分類 所有的國家都在分類 我們開發的大部分房地產用地是怎么來的？ 農用地 宅基地/集體企業 工業廠房 老舊小區 新增建設用地 增減掛鉤 城市規劃調整（用地性質） 75% 城市規劃調整（容積率） 蘇州-城市蔓延 中國只有3種房地產市場 北京深圳其他 存量資產交易時代存量資產改造階段新增供地階段 黃奇帆在復旦大學算了一筆帳 600萬畝 75% 200萬畝200萬畝130萬畝70萬畝 圈外市政用地圈內市政用地產業用地住宅用地 20-18-30 城市用地分類與規劃建設用地標準 類別名稱占2、城市建設用地比例 居住用地25.0 40.0 公共管理與公共服務設施用地5.0 8.0 工業用地15.0 30.0 道路與交通設施用地10.0 30.0 綠地與廣場用地10.0 15.0 1萬人/平方公里 建筑氣候區劃I、II、VI、VII氣候區III、IV 、V氣候區 人均居住用地面積28.0 38.023.0 36.0 最常見的2種城市意向 潮 汐 車 流 以汽車為導向的交通設置 糟糕的公共交通 國貿站 9個出口 新宿站 159個出口 臆想的公共空間 臆想的公共空間 臆想的公共空間 臆想的公共空間 臆想的公共空間 產業的問題 訂單 制造業陷阱 產學研打通的問題 碧桂園的小鎮重要特點 小鎮33、-5平方公里 產城平衡地產：產業：其他=3：3：4 產業優勢價值判斷、平臺建設、場景應用 熱點城市人口 核心理念為鳳筑巢 陪伴成長 先進理念人車分流、垂直綠化 選址邏輯 （三大基本原則） 開發規模 空間結構 產業屬性輕制造+科創研發 容積率 空間形態 距離核心城市30-50公里范圍 與高速公路路口、軌道交通站點 距離在5km以內 無永久基本農田，覆蓋城市規劃 不低于3平方公里 參考標準：產業/地產/其他=3/3/4 控規城市綜合容積率不高于2.0 碧桂園的產城理想 從哪些方面審視一個小鎮能不能做 戰略區位 城市群發展戰略與國家戰略關系 城市與城市群/所在省份戰略關系 城市各主要功能區間的競合關4、系 經濟環境 城市經濟的總體評價：經濟體量、產業結構、發展要素等； 城市的創新能力：環境、資源、人才、政策等； 城市產業發展評價：基礎產業、優勢產業、主導產業、機會產業； 人口情況 人口總體情況：增減、結構； 人口紅利：產業工人、創新人才； 地緣特征：城市精神、人口行為偏好、人口鐘擺； 交通設施 交通現狀：城際交通、城市內部交通、項目外部聯系 建設計劃：地鐵、環路、樞紐、橋梁、高速等； 科技小鎮項目于城市核心間動線聯系； 從哪些方面審視一個小鎮能不能做 土地資源 土地利用規劃 土地成本結構：征收、拆遷、流轉、出讓； 用地空間與政策趨勢：用地規模、土地指標、土地政策； 土地市場：招拍掛市場情況；5、 關聯訴求 政府訴求：戰略定位、發展痛點、五年規劃、熱心產業、高感項目； 原住民訴求：補償標準、城鎮化意愿、民族情緒； 企業訴求：搬遷、生產、改造； 自然生態 自然稟賦：氣候、水文、風向、水系、森林、濕地、廊道； 人文稟賦：歷史遺跡、非物質遺產、村落、工業區特色物業 地產市場 三大類二級市場：住宅市場、商業市場、工業地產市場； 一級市場：招拍掛情況、收并購情況； 競爭市場：競爭板塊、核心競品； 一些核心城市的產業格局 京津冀產業格局 要素驅動型經濟向冀南轉移； 投資驅動型產業向沿海轉移； 創新驅動型經濟向京-津-雄三角轉移； 北京成為區域創新原點，京津走廊成為科技創新產業軸線，京津雄三角成為技6、術商業化高地，京 保石成為新高新制造業走廊 滬寧杭甬的產業格局 上海定位全球創新城市，非核心功能向南京、蘇州、寧波疏解； 國際投資和創新型經濟向區域集聚，一般性加工制造向皖江地區轉移； 產業集群同質化轉型產業鏈深度分工整合； 粵港澳灣區產業格局 全球貿易保護重興背景下，中國以“一帶一路”戰略推進全球化核心平臺，國家隊出海基地； 三足鼎立，三個產業圈層，香港離岸金融中心和現代服務業發展極，深圳人民幣國際化金融后臺 及創新生態高地，廣州樞紐型網絡城市和綜合型產業基地； 基礎設施互聯互通帶動珠江西岸經濟帶臨港經濟和高端制造業升級； 皖江城市群產業格局 中國第一個“承接產業轉移”示范區； 沿海地區資源7、型產業和勞動密集型產業向承接區域轉移； 合蕪蚌，區域自主創新中心，滬寧杭甬資源對接平臺； 合肥創新高地+中繼發射節點 一些核心城市的產業格局 成渝經濟走廊 西部對外開放口岸，區域帶動功能的現代服務業進一步集中； 成渝雙核，作為西部的核心引領城市，協同大于競爭，成都偏重科技文創，重慶偏重金融商貿； 沿江城市帶依托重慶輻射，重點臨港和物流；成德綿樂城市帶為成都節點支撐城市，創新驅動的 高端制造業聚集區； 沈大經濟帶 第一圈層先進制造和現代服務業職能強化； 第二圈層資源型行業和重工業傳統產能向海外轉移，資本、投資驅動產業升級，提升對第一圈層 配套職能； 武漢核心城市 一帶一路“兩頭”開發開放支點，結8、構性產能過剩紓解升級的現代制造業升級腹地； 創新型經濟和高端制造業向武漢集中，集群品牌企業產業鏈向外圍7節點城市擴張； 武漢、長沙、南昌中部鐵三角，一體化廊道經濟建設； 鄭州核心城市 坐擁中原經濟區腹地，著力提升經濟首位度和對外開放窗口； 政策導向的創新平臺集中和國際交通廊道經濟進一步強化。 聚焦的行業分類 行業大類細分產業行業釋義參考企業 電子信息 集成電路微型電子器件或部件，包括電路設計、晶圓制造、封裝測試等中芯國際（SMI） 光電顯示顯示材料、模組部件、面板制造等，覆蓋LCD、LED及其他新型顯示領域京東方（000725） 智能硬件移動設備、智能家居、可穿戴設備、VR、AR蘋果公司（AA9、PL） 傳感物聯 電信設備、網絡設備、服務器、存儲設備以及視覺、聽覺、觸覺等傳感終 端和元器件 大唐電信（600198） 大型電子科 研設備 超級計算機、光量子計算機等中科院/中科大 先進信息技 術 大數據、云計算、人工智能系統等思科公司（CSCO） 智能制造 精密制造 利用先進金屬加工技術所生產的具備高強度、高精度和高耐久度的機械基 礎部件 鴻海精密（2317） 工業自動化 以物聯網技術為基礎，通過感知和計算實現工業生產自動化、數字化的電 子設備，包括傳感器、智能儀表、自控設備、執行設備等 均勝電子（600699） 機器人控制器、減速機、伺服系統、機器人整機新松機器人（300024） 數控機10、床精密基礎件、機床元器件、智能控制、成套設備沈陽機床（000410） 3D打印打印基礎件、打印設備、打印材料惠普公司（HPQ） 海工裝備海洋工程設備及系統、海洋環境設備、海洋能設備、水下系統及作業設備（600105） 聚焦的行業分類 行業大類細分產業行業釋義參考企業 先進能源 新型能源天然氣、光伏、風力及其他發電，生物能源無錫尚德（STP） 智能配輸電力自動化及輸電、配電設備上海電氣（601727） 先進儲能電池儲能、化學儲能、機械儲能、電磁儲能、電動車充電站、并網設備德賽電池（000048） 高效節能環 保 能效管理設備、污染防治、環保裝備等首航節能（002665） 新型交通 下一代汽車 以11、新能源汽車、自動駕駛裝備及系統為代表的未來汽車產業比亞迪（002594） 軌交裝備高鐵、鐵路、城鐵車輛和零部件，以及相關線路及場站設備制造中國中車（601766） 智慧出行 依托信息技術實現的出行及交通方式轉變，包括共享模式、信息覆蓋、智 能交通管理。 滴滴出行 航空航天 航天裝備 航天裝備主要指運載火箭，衛星、飛船、深空探測器等空間飛行器，以及 相關地面設備的研發及制造 航天晨光（600501） 衛星應用通過應用型衛星實現通信、觀測、導航、氣象、廣播、勘測等領域四維圖新（002405） 航空裝備以商業航空為主，又稱公共航空運輸， 包括民航的客運和貨運業務中航重機（600765） 通用航空 從12、事公用航空運輸以外民用航空活動的航空器，主要有固定翼飛機、旋翼 機、民用直升機等 海特高新（002023） 無人機利用無線電和遙控設備和自備的程序控制裝置操縱的民民用不載人飛機 聚焦的行業分類 行業大類細分產業行業釋義參考企業 生命科學 生物醫藥醫藥的研發與制造，包括生物制藥、化學制藥、傳統中藥華大基因（300676） 醫療器械醫療耗材、醫療器械、醫療設備的研發與制造樂普醫療（300003） 智慧醫療包括公共衛生系統、數據信息平臺、醫院信息化運行系統等復星醫藥（600196） 新材料 先進材料無機非金屬材料及高性能復合材料南玻A（000012） 特種金屬材 料 以稀貴/高純金屬、稀土等為原料的13、功能性材料，如永磁/發光/電極材料等 安泰科技（000969） 精細化學材 料 以有機化工產品為主要原料的高端功能性材料 包括密封/膠粘劑、高性能 涂料，電子化學品等 萬華化學（600309） 有機高分子 材料 以石化產品為主要原料的高端結構性材料，包括特種橡膠/工程塑料/高性 能化纖/膜材料等 新綸科技（002341） 新型建材 新型建筑材料主要包括新型墻體材料、新型防水密封材料、新型保溫隔熱 材料和裝飾裝修材料等 北新建材（000786） 聚焦的行業分類 行業大類細分產業行業釋義參考企業 創新服務 信息服務包括軟件開發、互聯網服務、電子商務、電信基礎設施服務、網絡安全騰訊（00700） 金14、融服務 融資投資、儲蓄、信貸、結算、證券買賣、商業保險和金融信息咨詢等多 方面的服務 平安銀行（000001） 科技服務 科學研究和技術服務類產業，包括企業內和獨立性的各類研發機構的研發 活動，各類專業工程設計與咨詢服務，支持研發的各類技術服務，雙創空 間、科技推廣中介、行業協會等 深圳市物聯網協會 商務服務 為企業運營提供直接支持的生產性服務業，包括法律、會計、咨詢等各類 專業服務、企業總部管理、外包服務 普華永道 供應鏈通過商流、信息流、物流、資金流的控制，實現的整體功能網鏈怡亞通（002183） 工業設計 包括造型設計、機械設計、電路設計、服裝設計、環境規劃、室內設計、 建筑設計、UI設15、計、平面設計、包裝設計、廣告設計、動畫設計、展示設 計、網站設計等 瑞德設計（831248） 檢驗檢測 面向設計開發、生產制造、售后服務全過程的分析、測試、檢驗、計量等 服務 華測檢測（300012） 數字文創文化創意設備軟件及內容制作、新型媒體天神娛樂（002354） 投資拓展：多元的科技小鎮投資拓展方式 招拍掛模式 以招拍掛方式，進行項目用 地獲取。通常進行綜合業態出 讓及取地條件綁定工作。 項目范圍：1平方公里以內 代表項目：廣州番禺 產業園+1模式 以龍頭項目進展，進行產業 園+1項目談判。獲取整體規劃 權，逐期項目出讓。 項目范圍：3-5平方公里 代表項目：潼湖科技小鎮 收并購模式 16、對原有優質產業地產項目的 權益、資產進行收并購，確保 我司繼承整體規劃權、開發權。 項目范圍：1-3平方公里 代表項目：暫無 PPP模式 通過PPP模式取得政府長周 期合作，進行區域整體投資、 開發、運營。 項目范圍：5-100平方公里 代表項目：南湖張江項目 產業地標模式 以產業主題，獲取一線及超 二線城市核心區項目，進行工 改工、城市更新、資產盤活。 項目范圍：5萬平方米以上 代表項目：暫無 土地資源管理：一級土地整理專家 土地利用規劃調整 年度規模指標獲取 土地衛片督察 土地規模 新增建設用地、增加 掛鉤、三舊改造等指 標獲取指導 組卷工作指導及土地 批復推動 地票收購 土地指標 土地政17、策研究及動態 監控 項目用地申報指導 銜接招拍掛工作 土地政策 集成規劃：以產業規劃為核心“多規合一”體系 上 位 規 劃 體 系 小 鎮 規 劃 體 系 項 目 策 略 體 系 開發原則：科技小鎮的核心功能組件 科技小鎮核心功能組件體系封裝：打造城市級、組團級、社區級不 同層級的核心功能清單；、 科技小鎮產業組件：打造產業基地-產業港-產業社區-樓宇經濟等不 同的產業物業載體； 圍繞核心功能打造，豐富功能清單： 以動線為導向的城市功能排布， 以小鎮客廳為導向的城市魅力展示， 以科技展廳為導向的產業魅力展示功能， 開發策略：區域的開發、經營邏輯 小 鎮 發 展 定 位 產 業 發 展 策 略 18、城 市 發 展 策 略 住 宅 開 發 策 略 路網動線 產業名片 產業集群 為鳳筑巢 陪伴成長 城市功能 生態網絡 無憂市政 組團示范 整體設計 開發能力 社區活力 3大類是12種一級策略 一套產業解決方案 一個行業龍頭企業 產業物業載體建設 一個產業服務中心 城市級：學|商|交|體|酒|文|醫 九通一平|高效運營 配套組團+樣板間 城市設計：色彩|立面|天際線 品質精良 兒童友好 一個產業展示中心 十百千億產業集群 一套產業吸引政策 六項產業促進內容 公園體系 城市服務|綠美亮凈 小鎮沙盤 容積率平衡 立體城市|公共交通生態大道TOD開發 組團級：鄰里中心 垂直綠化綠谷藍脈海綿城市 售城動19、線 高效建造成本領先精準營銷 體驗未來榮譽體系四季節慶 33項二級策略 根據發展策略確定項目實施載體 在不同價值維度之間進行平衡，滿足各方訴求， 制定最優業務安排： 成長VS利潤 長期VS短期 風險VS回報 形象建設VS經濟回報 確定首年優先啟動的5個1項目（標紅） 梳理不同策略間核心業務關系，明確關鍵前后置 計劃節點安排，確定項目進度： 產業展示中心完工前生態大道實現通車 產業展示中心開放一月后住宅開盤 住宅開盤前學校簽約 產業、住宅交付前完成九通工程 4步策略實施體系 產業物業載體空間 產業社區產業群落產業地標 容積率1.02.0-3.03.0以上 開發規模首開產業規模不超20萬平米首開產20、業規模不超10萬平米暫不限制 物業載體鋼結構廠房為主，框架為輔框架廠房為主，商辦為輔辦公樓宇 產業屬性智能制造+研發生產性服務業+孵化器+研發總部經濟+金融+綜合商業 物業載體鋼結構廠房為主，框架為輔框架廠房為主，商辦為輔辦公樓宇 投資原則 以出售為主，租賃為輔 出售利潤率不低于10% 資產持有比例不超10% 項目期末經營現金流為正 租售平衡，整體委托運營 自持物業部分不超50% 持有資產收益率不低于5% 融資性現金流60月內為正 自持為主，出售為輔 投資回收期不高于20年 優質資產可全持有 融資性現金流60月內為正 選址邏輯一線城市50公里圈層一線城市30公里圈層僅一線城市市域范圍內 空間形21、態 非小鎮模式，則項目整體必須搭配不少于產業土地面積的住宅捆綁開發 戰略合作：多維拓展項目資源 促進落地轉化 賽迪智庫 產業服務：為鳳筑巢，超級產業促進平臺 行政審批服務 工商登記、環境評估、土地房產、財政稅收、核準備案、安全生產、 規劃建設、消防節能、生產許可； 園區運營服務 公用工程、防洪排澇、公共服務、安全保衛、智慧城市、物業管理、 生活配套、環境維護、廢棄治理； 企業經營服務 人力資源、財務會計、法律服務、管理咨詢、檢驗檢測、商務流程外 包（BPO）、信息技術外包（ITO）、物流服務； 企業發展服務 信息服務、知識產權、資質認定、市場推廣、管理咨詢、項目申報、 品牌商標、特許經營； 科22、技創新服務 產學院、人才服務、加速器、創新沙龍、孵化器、設備公共平臺、技 術中介、專家庫 金融資本服務 金融租賃、融資服務、上市輔導、產業基金、資本投資、信用服務、 產權交易、創業輔導、風險管理； 一個服務品牌 一個信息云端 一個服務集成 一套運行體系 一個共生群落 一個會員組織 產業服務生態產業服務內容 城市運營：無憂市政+完善服務+城市營銷 REITS 建設周期 經營收益 資產增值 資金沉淀 持有目的 REITS 所有權 經營權 收益權 資產管理：資產經營、組合最優、價值提升 資產分級資產重組資產處置資產特征 REITS 剝離上市 合作運營 合作開發 交易并購 政府采購 REITS 根據資產特征 評估資產等級 投資額度