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1、投資必備 房地產開發成本與支付房地產開發成本與支付 目目錄錄 房地產項目成本構成房地產項目成本構成 集團標準成本水平集團標準成本水平 房地產項目成本估算思路房地產項目成本估算思路 工程款支付模式工程款支付模式 版權所有 碧桂園集團 一一 二二 三三 四四 版權所有 開發成本開發成本 銷管費銷管費 稅費稅費 一、房地產項目成本構成一、房地產項目成本構成 土地成本土地成本 行政事業性收費行政事業性收費 與前期工程費用與前期工程費用 開發成本扣除土地成本后統稱建造成本建造成本 Tips 房地產總成本房地產總成本 主體建筑安裝工主體建筑安裝工 程費程費 景觀環境工程景觀環境工程 社區管網工程社區管網工2、程 公共配套設施公共配套設施 工程建設其他費工程建設其他費 用用 開發間接費開發間接費 財務費財務費碧桂園集團 土地出讓金土地出讓金 工工 遷補償費遷補償費程造價程造價 拆拆 公建配套公建配套 咨詢咨詢 主及其他工主及其他工體建筑體建筑 管網工程管網工程 和和 工程工程 學校學校 險險 園建園建 契稅程契稅程 化工程化工程 樣樣 工程工程 與售與售 小區智能化小區智能化 樓部裝修樓部裝修 套設施套設施 工程工程 開荒清潔費開荒清潔費 三通工程費三通工程費 場地平整場地平整 臨臨 擋擋 時時 土土 設設 墻墻 施施 勘測勘測 護坡護坡 量費量費 獨立樣板房獨立樣板房 和和 通訊工程通訊工程 樓樓3、 獨立售獨立售 網絡工程網絡工程 環保工程環保工程權所有 碧桂園集團 土地成本土地成本 行政事業性收費行政事業性收費 與前期工程費用與前期工程費用 主體建筑安裝工主體建筑安裝工 程費程費 景觀環境工程景觀環境工程 社區管網工程社區管網工程 公共配套設施公共配套設施 工程建設其他費工程建設其他費 用用 開發間接費開發間接費 財務費財務費 一、房地產項目成本構成一、房地產項目成本構成 和裝修）和裝修） 前期前期 程費程費 工工 工程工程 橋梁涵洞橋梁涵洞 其他景觀其他景觀 燃氣燃氣 設設 工程工程 小區小區 道路工程道路工程 小市政安裝工程小市政安裝工程 小區小區 園建安裝工程園建安裝工程 供水系4、統供水系統 供配電系統供配電系統 供暖系統供暖系統 規劃規劃 圍墻圍墻 計費計費 電視工程電視工程 分戶圍欄分戶圍欄 部（含建造部（含建造 排水排污排水排污 工程工程 版 服務服務 工程監理工程監理 行政事業性行政事業性 收費收費 小市政工程小市政工程 小市政小市政 程費程費 幼兒園幼兒園 室內精裝修室內精裝修 大市政大市政 程程 主體安裝工主體安裝工 板房板房 物物 建建 業業 筑筑 維維 小小 修修 品品 費費 其他公共配其他公共配 趕工費趕工費 紅線外景觀紅線外景觀 工程工程 物業前期物業前期 介入費介入費 1 1 1 2 1 2 1 2 1 1 4 2 3 2 2 2 5 3 4 2 5、3 6 4 5 7 5 6 8 6 9 版權所有 碧桂園集團 二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平 廣東廣東 3258元元/ 山東山東 3904元元/ 1.成本占比成本占比 版權所有 碧桂園集團 廣東廣東 4193元元/ 山東山東 4896元元/ 1.成本占比成本占比 二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平 版權所有 碧桂園集團 2.標準成本標準成本 二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平 版權所有 碧桂園集團 2.標準成本標準成本 二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平 版權所有 碧桂園集團 2.標準成本標準成本 二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平 1 2 3 4 5 6 各6、地區的工程定額水平不一樣 各地區人工、材料價格不一樣 各地區節能要求不一樣（北方需保溫及供暖，南方不需要） 各地區的報建費不一樣，并且差異較大 各地區地質、抗震設防烈度、地形地貌等不一樣 北方地區氣溫較低，存在冬歇期，開發周期長，運營成本高 碧桂園目前已發布了26個省份的標準水平，經過后評估驗證，具有參考價值具有參考價值，但 還需結合項目實際情況，逐一對比分析后進行調整逐一對比分析后進行調整。版權所有碧桂園集團 二、集團標準成本水平二、集團標準成本水平 3.成本差異原因成本差異原因 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 成本測算流程 收集資料分析資料 套用對應 地區標準 成本或7、舊 項目成本 分項科目 計算（逐 一調整） 計算結果 檢查 特別提醒：套用標準成本并非生搬硬套 版權所有 碧桂園集團 版權所有 碧桂園集團 單元估 算法 單位指 標估算 法 每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病 床數估算一座醫院的總投資等。 指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、 給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米) 指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。 量價分離 工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預 法算定額單價和取費，8、近似計算項目投資。 概算指 標估算 法 概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。 常使用的估算公式是： 直接費每平方米造價指標建筑面積，主要材料消耗量每平 方米材料消耗量指標建筑面積。 其他 方法 類似工程經驗：一般使用的方法；外概預算定額法 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 項目成本的估算方法 指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以 版權所有 碧桂園集團 工程量工程量單價單價成本成本 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 如何調整各項成本如何調整各項成本？ 基本原理基本原理：量價分9、離量價分離 版權所有 碧桂園集團 （一）行政事業性收費（一）行政事業性收費 （1）基礎設施建設配套費執 行當地政府收費標準，各地區均有 差異 （2）人防易地建設費執行當 地政府收費標準，各地區均有差異 （3）其他行政規費執行當地 政府收費標準，各地區均有差異 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 2.行政事業性收費與前期工程費用行政事業性收費與前期工程費用 序號科目造價指標項目特征 1臨時道路5070元/m2鋪碎石250厚 2臨水3040萬/kmDN150 3臨水6075萬/kmDN200 4臨電100120萬/km10kv 版權所有 碧桂園集團 三、房地產項目成本估算思路三、10、房地產項目成本估算思路 （二）前期工程（二）前期工程 (1)三通工程 版權所有 碧桂園集團 （4）勘測設計費：）勘測設計費： 勘測費勘測費 : 參考當地勘察公司的收費標準參考當地勘察公司的收費標準 設計費設計費: 42元元/m2或外判設計院收費標準或外判設計院收費標準 其他勘測設計費其他勘測設計費 : 一般一般610元元/m2 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 （2）場地平整：）場地平整： 根據場地原始標高與規劃標高的實際情況根據場地原始標高與規劃標高的實際情況 計算土石方工程量；計算土石方工程量； 土方挖填單價土方挖填單價1550元元/m3, 石方爆破單價石方爆破單價4511、100元元/m3 （3）臨時設施：實際情況計算，一般約）臨時設施：實際情況計算，一般約 250元元/m2,按建筑面積均攤按建筑面積均攤 高層高層 14802050 版權所有 碧桂園集團 雙拼雙拼 17802500 地下室地下室 18002700 超豪超豪 27903490 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 3.主體建筑安裝工程費主體建筑安裝工程費（一）主體建筑工程費（一）主體建筑工程費(含樁基礎）含樁基礎） 版權所有 碧桂園集團 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 （二）精裝工程（二）精裝工程 洋房洋房600700元元/m2 別墅別墅8001000 版權所12、有 碧桂園集團 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 （三）主體安裝工程：（三）主體安裝工程： 別墅：別墅：120320元元/（不含電（不含電 梯）梯） 洋房：洋房：210370元元/(含電梯）含電梯） 地下車位：地下車位：250350元元/ 其中電梯：其中電梯： 小高層小高層-約約10萬萬/臺臺 高層（高層（18層）約層）約28萬萬/臺臺 高層（高層（30層）約層）約35萬萬/臺臺 其中智能化：其中智能化：3540元元/ 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 4.景觀環境工程景觀環境工程 （1）道路工程：）道路工程： 450500元元/m2 （3）圍墻：）圍墻13、： 400600元元/m2 （4）園建工程）園建工程 別墅區別墅區500元元/m2 其他：其他：450元元/m2 游泳池：游泳池：700元元/m2 版權所有 碧桂園集團 （2）擋墻、護坡）擋墻、護坡 毛石擋土墻毛石擋土墻 : 250300元元/m3 片石護坡片石護坡 : 140200/m2 版權所有 碧桂園集團 （5）人工湖：）人工湖：120150元元 /m2 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 （7）其他室外市政工程：按實際情況考慮）其他室外市政工程：按實際情況考慮 施工區域 施工面積 （m2) 檔次 單方成本 （元/m2) 備注 2萬5萬 A650 B550 C450 A14、850 B700 B版權所有 碧桂園集團 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 （6）綠化工程：）綠化工程： 示范區示范區貨量區貨量區 施工區域備注 貨量區 施工面積 （m2) 超豪貨量區 檔次 A B 單方成本 （元/m2) 450 350 別墅貨量區 A350 洋房貨量區 B C A 280 220 300 250 C180 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 5.社區管網工程社區管網工程 （1）供水工程）供水工程（2）供電工程）供電工程（3）供暖工程）供暖工程（4）燃氣工程）燃氣工程 工程預算計價方式 一般有兩種方法 參考政府收費文件 版權所有 碧桂園集15、團 配電房：配電房：碧桂園集元元/m2外傳 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 6.公共配套設施公共配套設施 物業、社區、經營用房：物業、社區、經營用房： 2300元元/m2 嚴禁 會所：會所：35004500元元/m2 售樓部：售樓部：35004000元元 /m2 學校：學校：2500元元/m2 人防地下室人防地下室 : 26003000元元/m2 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 7.工程建設其他費用工程建設其他費用 （1）工程監理服務）工程監理服務 （2）工程造價咨詢）工程造價咨詢 （3）創優）創優100 （4）趕工費）趕工費 國晟監理20元元/m216、，外判監理約10元元/m2 可參考建安成本0.8（包括招投標、預結算）（包括招投標、預結算），具體以實 際發生為準 高層為80元/，多層為100元/，低層為120元/ 酒店及各類公建為80元/ 原則上原則上 與地區、工期長短等因素相關，根據實際情況而定 根據以往項目，一般情況按照建安造價上浮515% 版權所有 碧桂園集團 版權所有 碧桂園集團 6.貸款利息貸款利息 7.開發間接費開發間接費 一般占開發成本4，最終以實際貸款總額、周期、利率計算得出的利息為準 三、房地產項目成本估算思路三、房地產項目成本估算思路 暫按建造成本的34考慮，最終以實際為準 利息（年）利息（年）=貸款總額年利率貸款周期17、 序號序號產品類型產品類型基準工期基準工期(月）月）備注備注 1 別墅 天然基礎、無地下室11 基準工期 1.南方地區一個 月春節假期 2.北方地區25個 月冬歇期 碧桂園集團 2一層地下室12 3一層地下室、豪裝14 4超豪、一層地下室、干掛石材16 5多層洋房裝修12 6一層地下室、裝修13 711層小高層裝修13 8一層地下室、裝修14 918層高層裝修15 10一層地下室、裝修16 11二層地下室、裝修17 1230層高層裝修20 13一層地下室、裝修21 14二層地下室、裝修22 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 未包括： 1.工期與節點工期與節點 版權所有 碧桂園集團 開工開工18、 0.00 完成完成 完成完成 預售預售 結構結構 封頂封頂 拆除拆除 外排外排 架架 竣工竣工收樓收樓 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 關鍵節點工期關鍵節點工期 版權所有 碧桂園集團 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 2.支付參考比例支付參考比例 碧桂園工程款付款原則碧桂園工程款付款原則 當期進度款應按當期實物量完成量的80進行支付 碧桂園工程款付款方式碧桂園工程款付款方式 按每個月進度支付進度款 但投資階段，按每個季度支付進度款 建安工程款付款參考比例（） 0.00 完成 完成預售 (2/3進度） 結構封頂拆除外排架工程 完成 工程 竣工 結算 初審 結算 定案 保質期 5年 119、2%30%39%75%80%85%90%95%5% (分3次） 較深等情況，那么0.00以下工程成本就比常規高，付款比例有些達20%，甚至更高。 3.如有地下車位，那么在0.00完成的基礎增加地下車位的建安成本80% 即可。 4.裝修工程款付款時間一般在結構封頂、墻柱面、防水、門窗等工程完成后支付。 版權所有 碧桂園集團 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 2.支付參考比例支付參考比例 Tips 1.各個項目的付款比例并非千遍一律并非千遍一律，需跟進項目實際情況進行調整進行調整。 2.需重點關注重點關注0.00以下工程以下工程，有些項目地質情況比較復雜，如出現溶洞、軟土、樁基 四、工程款支付模式四、工程款支付模式 3.支付注意要點支付注意要點 提前預售提前預售即系不打樁預售即系不打樁預售 那么付款比例會相應發生變化 保證金或其他保證金或其他需在付款表其他項目考慮支付 版權所有 碧桂園集團 楊主席：每一個新項目都要去爭取提前預售。 楊主席：C25水泥混凝土路面 厚度20cm每平方成本是多少？ 思考：思考： 答案：A. 1000元B.520元 C.350元D.120元 版權所有 碧桂園集團