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1、集團融資方式與實務 盧志健 資金部 ， 目錄 一、銀行授信介紹 二、融資品種介紹 （一）項目開發貸（二）保理業務（三）商業匯票業務 三、主要融資品種介紹 四、各部門分工 五、溝通技巧分享 ， 一、銀行授信介紹（定義） 銀行授信是指：銀行等金融機構根據對企業綜合實力所進行風險 判斷后給予企業一定貸款額度的業務。實際貸款金額以企業實際提用 貸款金額為準。 ， 一、銀行授信介紹（存貸款基準利率） 金融機構人民幣貸款基準利率金融機構人民幣存款基準利率 調整時 間 六個月 以內 （含） 六個月 至一年 （含） 一至三 年（含） 五年以 上 活期存 款 半年一年三年 2011.02.0 9 5.66.062、6.16.60.42.834.5 2011.04.0 6 5.856.316.46.80.53.053.254.75 2011.07.0 7 6.16.566.657.050.53.33.55 2012.06. 08 5.856.316.46.80.43.053.254.65 2012.07. 06 5.666.156.550.352.834.25 ， 一、銀行授信介紹（授信流程） 序號銀行企業 授 信 期 間 1雙方接洽，達成合作意向 2報送方案 3選定方案 4發送資料清單 5按清單報送資料 6完成報告，隨資料報送上級分行 7上會審批 8按上會意見補充資料 放 款 期 間 9出具批復 10出3、具合同簽訂合同 11提交提款申請 12放款 ， 二、融資品種介紹（一） 融資方式 國內融資 開發貸商業信用 銀行承兌 商業承兌 保理 信用證 并購貸信托基金流動資金 貸款 經營性物 業貸 IPO 國外融資 IPO 債券 ， 二、融資品種介紹（二） 基金 信托 買地 開發 貸 信托 商承 項目 開發 流貸 銀承 商承 保理等 建筑 水電 安裝 裝修 園林 綠化 其他 配套 按揭 銷售 經營性物業 貸 酒店 購物 廣場 ， 三、主要融資品種介紹（開發貸） 定義 指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開 發建設的中長期項目貸款 對象 注冊的有房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份4、制企業 種類 住房開發貸款：以物業公司為主體的開發貸款 商業用房開發貸款：以酒店、寫字樓等為主體的開發貸款 期限 一至三年 ， 三、主要融資品種介紹（開發貸） 紅皮書“121號文”規定 貸款品種僅限開發貸款，嚴禁流動資金貸款 放款前提開發貸放款不可逾越的底線 四證齊全（國有土地使用證，建設用地規劃許可證，建設工程 規劃許可證，建筑工程施工許可證） 自有資金投入達到35% 用款限制不得擅自改變貸款用途、挪用貸款 貸款不得用于買地 嚴禁跨區域使用 ， 三、主要融資品種介紹（開發貸） 銀行選擇貸款主體的標準 借款人資信狀況過往貸款卡紀錄，信用等級符合銀行貸款要求 財務狀況財務報表及明細符合銀行要求 5、證件、文書證件齊全且有年檢紀錄，在放款行有開立帳戶 擔保能力提供足值的抵押或符合條件的擔保方式 銀行選擇貸款項目的標準 合法合規性項目合法（招牌掛文件、立項、環評） 證件情況“四證”齊全、證件匹配 自有資金投入項目自投資本金達35，若是外商投資企業自有 資金的比例就需提高到50% 還本付息能力銷售前景良好 ， 三、主要融資品種介紹（開發貸） 企業融資步驟 第一步：準備階段對應項目開發的買地階段 了解項目包括項目概況、公司情況 撰寫可行性研究報告 第二步：洽談階段對應項目開發的規劃報建階段 高層之間達成合作意向 企業就貸款期限、方式等提出需求 了解銀行的政策及銀行內部審批流程 就合作框架、操作思6、路等達成統一意見 ， 三、主要融資品種介紹（開發貸） 企業融資步驟 第三步：跟進階段對應項目開發的招投標至開工階段 提供銀行貸款申請清單所列資料 就銀行貸款資料調查階段的詢問進行解答 不能解決的問題及時上報，研究解決方案 第四步：貸款操辦對應項目開發的動工階段 審批后跟進及落實限制性條款 配合銀行做好放款的各種手續 第五步：貸后管理對應項目開發的動工至銷售階段 跟進貸款資金的使用，提供貸后檢查資料，落實還款 ， 三、主要融資品種介紹（開發貸） 證件處理技巧 國有土地使用證 為便于貸款申報和提高抵押物利用率，應將國土證分拆出證， 最好是每個證面積200300畝 若國土證需與土地出讓合同一一對應，7、則在購地前期需提出 建設工程規劃許可證、施工許可證 按高層“一棟一證”，低層按100畝左右的占地面積（4萬-5 萬平方米的建筑面積）來出證，便于融資方案設計 建設工程規劃許可證、施工許可證不管是按戶型報 建或者按苑區報建，做到兩證(范圍、面積)一致 ， 三、主要融資品種介紹（開發貸） 證件處理技巧 證件匹配 四證齊全不僅指項目已取得四證，也指同一項目的四證要相匹 配，四證上列示的范圍、面積一致 工程款發票 要求施工方工程款發票統一開具為”XX碧桂園工程款發票”， 不列具體苑區，這樣可以把全部工程款發票集中起來使用，快 速達到35%的要求，減少集團對項目資金的投入。 加快自有物業辦理證件 已交土8、地款的土地、已落成的物業，盡快辦理證件緩解抵押物 不足的問題 ， 三、主要融資品種介紹（保理業務） 房產公司/配套公司 銀行 放款 應收(付) 賬款確認函 憑相關資 料請款 到期付 (還)款 施工方/供應商 特點：利用施工方/供應商作為貸款主體，向銀行等金融機構申請融資。 利用施工方/供應商轉讓應收賬款，第一還款來源是房產公司/配套公 司的工程款/材料款 ， 三、主要融資品種介紹（商業匯票） 以銀行之外的公司為出票人，以銀行或者其他公司等為付款人 （即承兌人）的匯票 概念 承兌人為銀行的稱為銀行承兌匯票（銀承） 承兌人為銀行以外的公司的稱為商業承兌匯票（商承） 承兌人區別 是指商業匯票的持票人9、在匯票到期日前，為取得資金貼付一定利 息將票據權利轉讓給金融機構的票據行為 貼現 ， 騰越公司 銀行 貼現 開票 供應商 申請銀承 授信 到期付( 還)款 三、主要融資品種介紹（商業匯票模型） ， 申請 由騰越公司（或供應商）向銀行申請授信 開票 銀承：由騰越公司向銀行提交開票申請，銀行審查通過后，同意騰越公 司開具銀行承兌匯票，由騰越公司（存入保證金）向供應商開具銀行承 兌匯票 商承：騰越公司直接向供應商開具商業承兌匯票 貼現 供應商持騰越公司開具的銀承（或商承）到銀行進行貼現 到期 票據到期，由騰越公司向銀行支付票據金額 三、主要融資品種介紹（商業匯票流程） ， 1、可由買賣雙方協議利息支10、付方 2、在票據到期前三個工作日，項目公司須將票據款項匯到銀行的帳戶 辦理票據到期托收手續（可溝通） 3、單筆業務期限在半年以內（電子票可一年），授信可循環使用 4、貼現的工程款/材料款發票原則上不早于貼現日6個月以上 5、注意異地貼現計息需增加3天貼息成本 6、注意票據到期日不要設置在周六，周日，周一（因需提前存入還款） 7、如票據業務需存入保證金，實際成本為： 三、主要融資品種介紹（商業匯票注意事項） ， 主導單位溝通對象職責 區域總，項目總， 項目部 施工方、政府協調施工方接受新的結算方 式。溝通政府部門按要求辦 理各證件 集團采購部供應商協調供應商接受新的結算方 式，確定利息部分支付方式 財務資金部銀行申請銀行授信，溝通銀行放 款額度，核定支付利息部分 費用 四、各部門分工 ， 五、溝通技巧 溝通 溝通就是人與人的接觸。 心態溝通基本問題是心態 關心基本原理是關心 主動基本要求是主動 演員：你是扮演什么角色就要演好他 ， 五、溝通技巧 溝通技巧溝通技巧 情緒是魔鬼情緒是魔鬼 主動傾聽主動傾聽 地位角色不地位角色不 同同 向上溝通向上溝通 往下溝通往下溝通 水平溝通水平溝通利用反饋利用反饋 避免小動作避免小動作 協調 完成 任務 ，