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1、新天地商業(yè)廣場商業(yè)規(guī)劃方案功能定位和動線構(gòu)想一、功能定位（一）概述功能的定位是業(yè)態(tài)定位的指導(dǎo)綱領(lǐng)，廣場內(nèi)部適宜集合哪些功能，各功能的比例如何，怎樣使購物中心的長期效益最大化？新天地商業(yè)廣場體量相對較大，準(zhǔn)確的功能定位比業(yè)態(tài)定位更需要認(rèn)真研究和謹(jǐn)慎決策。 我們在進(jìn)行功能定位時需要考慮以下因素：1、注意規(guī)劃餐飲（即時性消費）、休閑娛樂（體驗性消費）功能。餐飲、休閑、娛樂能大大增加顧客的停留時間、單次平均消費額、以及顧客的重游率，餐飲、休閑、娛樂主導(dǎo)的購物具有更強(qiáng)的競爭力，再通過合理安排廣場的動線，可以大大提高廣場的人氣和超市、商鋪的業(yè)績，營造一個良好的商業(yè)氛圍。2、按顧客對象進(jìn)行樓層功能布局，讓體2、驗式消費照樣在各種零售業(yè)態(tài)中完成，同時，休閑、娛樂、餐飲中也開始加入零售的元素，可能使一些業(yè)態(tài)變得越來越疊合在一起。3、讓商業(yè)廣場的環(huán)境娛樂、即興娛樂、活動組織，各種展示、演出、聚集會等功能成為氛圍營造的點睛之筆。4、功能安排應(yīng)與后續(xù)配套開發(fā)部分形成功能對接和互補(bǔ)。功能定位之后，需要的只是結(jié)合檔次的定位、主題的定位等考慮具體的業(yè)態(tài)組合。5、再根據(jù)消費者消費習(xí)慣的一致性進(jìn)行功能細(xì)分，如一級功能、二級功能等。6、注意功能之間必須互補(bǔ)。各功能之間應(yīng)該在滿足消費者多樣化需求方面形成互補(bǔ)性，而不是替代性，這樣可增強(qiáng)廣場的吸引力，。7、注意營業(yè)時間分析。不同功能的經(jīng)營場所的營業(yè)時間是不相同的，通過營業(yè)時間3、功能差異等因素，將不同的功能組合在一起，形成功能分區(qū)，可以避免營業(yè)時間不同而形成的相互干擾。8、注意人流聚集性。廣場應(yīng)該具備聚合人流、組合聚合人流、分享人流的功能，或者至少具備前兩種類型中的一種。9、廣場處在各種商業(yè)地產(chǎn)項目扎堆重疊的靈峰山商圈，并暫時表現(xiàn)為邊緣化，又與其他項目是競爭的關(guān)系，因而必須考慮錯位經(jīng)營。10、隨時根據(jù)外部環(huán)境的變化修正規(guī)劃。在功能定位之后，必須結(jié)合外界因素對功能進(jìn)行調(diào)整，比如配套開發(fā)物業(yè)的情況、競爭對手的情況等。（二）廣場功能的定位方案新天地商業(yè)廣場的基礎(chǔ)功能是購物，主要功能是餐飲、娛樂、休閑、健身、公關(guān)、商務(wù)，輔助功能是活動、聚會、小集會、演出、展示。1、基礎(chǔ)功能的實現(xiàn)已經(jīng)有以超市為主力、ITAT 為輔助、各種零售商鋪為補(bǔ)充的業(yè)種組合。2、主要功能中：餐飲功能已經(jīng)有主力店金龍寨（特色中餐）在經(jīng)營，麥肯基（西餐）為輔助，再引進(jìn)一些小型的特色餐飲（如湘菜、川菜、東