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1、房地產(chǎn)項目財務(wù)基礎(chǔ) 知識及關(guān)鍵指標(biāo) 吳淵 2014.03.04 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 財務(wù) 內(nèi)容 專業(yè) 知識 績效 指標(biāo) 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 房地產(chǎn)財務(wù)的內(nèi)容 資金 稅務(wù) 預(yù)算 成本 內(nèi)控 核算 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 房地產(chǎn)財務(wù)的內(nèi)容 資金 稅務(wù) 預(yù)算 成本 內(nèi)控 核算 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 內(nèi)部資料 資金篇 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 項目總收入 10 億元， 總成本 9 億元，凈利潤 1 億元 凈利潤率 = 1 / 10 = 10% 問題：利潤高嗎？ 購地支出 2億2、元 工程前期投入1億元 開發(fā)貸款 3億元 預(yù)售資金 7億元 延付工程款* 1 / 3 = 33.33% 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 很少有一種產(chǎn)品！ 在沒有生產(chǎn)出來之前就可以成批量的銷售，甚至“日光” 在沒有生產(chǎn)出來就可以預(yù)先回籠大部分銷售資金 在生產(chǎn)過程中可以讓供應(yīng)商墊付大量的資金 在生產(chǎn)過程中可以獲取大量的銀行貸款支持 在銷售后，客戶也可獲得大量的銀行貸款支持 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 資金的杠桿作用 年份年度資金自籌資金杠桿率 19973,8179733.92 19984,4151,1673.78 19994,7961,3453.57 200053、,9981,6143.72 20017,6962,1843.52 20029,7502,7383.56 200313,2003,7713.50 200417,2005,2083.3 200521,3987,0003.06 200627,1368,5973.16 房地產(chǎn)行業(yè)的資金杠桿率 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 如果快不了怎么辦？ 購地支出 2億元 工程前期投入1億元 開發(fā)貸款 3億元 預(yù)售資金 7億元 延付工程款* 如果銷售不理想， 資金不能回籠！ 3年的利息近1億， 本金3億 還有近7億的成 本費用稅金 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 房地產(chǎn)實現(xiàn)高回報的4、關(guān)鍵 速 度！ 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 快字優(yōu)先！ 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 房地產(chǎn)項目全周期資金管理 集團(tuán)自有資金 融資（貸款、施工方融資） 樓款（預(yù)售、按揭） 流入 土地款、工程款 稅款、銷管費用、薪酬 歸還借款 流出 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 資金一天的成本！ 200億的存量資金一天的成本： 200億*7.5%/365=410.95萬元 問題：錢多好還是錢少好？ 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 內(nèi)部資料 信 群5、交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 豐田零庫存管理的啟示！ 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 資金運營管理的最高境界！ 在想用錢就有錢的前提下 銀行存款余額為零！ 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 怎么做好資金的運營？ 資金計劃 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 現(xiàn)金流項目現(xiàn)金流項目 類別 類別 匯總類別 匯總類別 1.現(xiàn)金及銀行存款期初余額（會計賬上余 1.現(xiàn)金及銀行存款期初余額（會計賬上余 額）額） 期初余額 2.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 2.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 2.1 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 2.1.1銷售、勞務(wù)收入(收集團(tuán)內(nèi)上市公6、 司) 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流入 2.1.2銷售、勞務(wù)收入(收集團(tuán)內(nèi)非上市 公司) 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流入 2.1.3銷售、勞務(wù)收入(收集團(tuán)外單位) 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流入 樓款收入 2.2 租金收入 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流入 其他收入 2.3 利息收入 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流入 其他收入 2.4 收到的稅費返還款 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流入 其他收入 2.5 代收款收入 2.5.1 代集團(tuán)內(nèi)部單位收取的款項本期資金占用額 2.5.2 出租商鋪代收款收入 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流 入 其他收入 2.5.3 收回保證金及押金 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流入 其他收入 2.5.4 其他代收款收入 經(jīng)營活動7、產(chǎn)生的現(xiàn)金 流入 其他收入 2.6 其他收入 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流入 其他收入 3.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 3.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 3.1 工程建設(shè)支出 3.1.1 外包工程款支出（含支付非 上市） 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 工程款支出 3.1.2 支付集團(tuán)上市建安公司工程 款 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 內(nèi)部建安 3.1.3 前期工程 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 工程款支出 3.1.4 開發(fā)間接費用 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 工程款支出 3.1.5 其他 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 工程款支出 3.2 支付本單位土地出讓金(含土地保證 金)及相關(guān)土地費用（含土地契稅） 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流8、出 土地款支出 3.3 材料及設(shè)備購置支出 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 3.3.1.1材料及設(shè)備購置支出（付 集團(tuán)內(nèi)上市公司） 其他支出（材 料） 3.3.1.2材料及設(shè)備購置支出（付 非上市、外單位） 其他支出（材 料） 3.3.1.2.1 購買原材料（不用 填） 3.3.1.2.2 購買低值品（不用 填） 3.3.1.2.3 購買能源（不用 填） 3.3.1.2.4 購買其他（不用 填） 3.4 稅費支出（不含土地契稅） 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 3.4.1 營業(yè)稅 其他支出（稅 費） 3.4.2 土地增值稅 其他支出（稅 費） 3.4.3 企業(yè)所得稅支出 其他支出（稅 費） 3.4.4 土9、地使用稅支出 其他支出（稅 費） 3.4.5 房產(chǎn)稅支出 其他支出（稅 費） 3.4.6 其他稅費支出（代收和代支 個稅都在薪酬反映） 其他支出（稅 費） 3.5 銷售及行政管理費用支出 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 其他支出（銷 管） 3.6 薪酬福利支出 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 其他支出（薪 酬） 3.6.1薪酬福利支出（工人） 3.6.2薪酬福利支出（管理人員） 3.6.3薪酬支出 3.6.4福利支出 3.7 捐贈支出 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 其他支出 3.8 代付款支出 3.8.1 代集團(tuán)內(nèi)部單位支付的地價款 及土地費用（含土地契稅） 本期資金回籠額 3.8.2 代集團(tuán)內(nèi)部單位支付的工10、程款 本期資金回籠額 3.8.3 代集團(tuán)內(nèi)部單位支付的其他款 項 本期資金回籠額 3.8.4 支付保證金及押金 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 其他支出 3.8.5 其他代付款支出 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 其他支出 3.9 其他支出 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流出 其他支出 4.投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 4.投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 4.1收回投資款（收集團(tuán)上市公司）本期資金占用額 4.2收回投資款（收非上市、外單位、個 人） 本期資金占用額投資余額（+） 4.3股利及債券利息收入本期資金占用額投資余額（+） 4.4收回委托貸款本期資金占用額 4.5收回理財本金（2014年新增） 4.5收回理財本金（20111、4年新增）本期資金占用額本期資金占用額贖回理財贖回理財 4.6其他 投資余額（+） 5.投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 5.投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 5.1撥付資本金、投資款 5.1.1撥付資本金、投資款(付集團(tuán)內(nèi)上 市公司) 本期資金回籠額 5.1.2撥付資本金、投資款(付非上市、 外單位或個人) 本期資金回籠額 5.2購買股票 投資余額(-) 5.3購買債券 投資余額(-) 5.4委托貸款支出 本期資金回籠額 5.5在建工程支出（支付非上市、外單位 或個人） 工程款支出 5.6材料及設(shè)備購置支出（屬酒店、會所 等固定資產(chǎn)） 其他支出（材 料） 5.7支付地款及相關(guān)費用（屬酒店、會所 等固定資產(chǎn)） 土12、地款支出 5.8理財本金支出（2014年新增） 5.8理財本金支出（2014年新增）本期資金回籠額本期資金回籠額理財支出理財支出 5.8其他 投資余額(-) 6.籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 6.籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 6.1借款收入 借款收入 6.2發(fā)行債券收入 借款收入 6.3委托貸款收入 本期資金占用額 借款收入 6.4收注（增）資款 6.4.1收注（增）資款(收集團(tuán)內(nèi)上市 公司) 本期資金占用額 6.4.2收注（增）資款(收非上市、外 單位或個人) 6.5收集團(tuán)內(nèi)往來款（上市與上市） 本期資金占用額 6.6收集團(tuán)內(nèi)往來款（上市與非上市、非 上市與非上市） 本期資金占用額 6.7其他籌資余額（13、+） 7.籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出7.籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 7.1歸還借款還貸支出 7.2償付債券本金還貸支出 7.3歸還委托貸款 本期資金回籠額還貸支出 7.4支付借款費用利息支出 7.5支付股利 本期資金回籠額 7.6支付集團(tuán)內(nèi)往來款（上市與上市） 本期資金回籠額 7.7支付集團(tuán)內(nèi)往來款（上市與非上市、 非上市與非上市） 本期資金回籠額 7.8其他 籌資余額(-) 8.土地儲備款 8.土地儲備款 土地儲備 8.1 與土地儲備有關(guān)的收入(一般情況下房產(chǎn)公司不會有） 8.2 與土地儲備有關(guān)的支出(一般情況下房產(chǎn)公司不會有） 9.匯率變動對現(xiàn)金的影響 9.匯率變動對現(xiàn)金的影響 10.現(xiàn)金及銀行存14、款期末余額10.現(xiàn)金及銀行存款期末余額期未余額 11.限制用途的資金 11.限制用途的資金 限制用途資金 11.1 監(jiān)控戶資金2013年年底限制資金余額70,682,412 11.2 專項貸款資金70,682,412 11.3 保證金及押金2013年年底可動用資金余額 11.4 物業(yè)維修基金#REF! 11.5 外幣 11.6 其他 12.實際可以動用的資金余額(2014年視作回籠)12.實際可以動用的資金余額(2014年視作回籠)本期資金回籠額本期資金回籠額可動用資金余額可動用資金余額 13.騰越代墊本公司工程款 13.騰越代墊本公司工程款 本期資金占用額/經(jīng)營活 動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 內(nèi)部建安15、 14.雅駿代墊本公司工程款 14.雅駿代墊本公司工程款 本期資金占用額/經(jīng)營活 動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 內(nèi)部建安 15.其他上市建安公司代墊本公司工程款 15.其他上市建安公司代墊本公司工程款 本期資金占用額/經(jīng)營活 動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 內(nèi)部建安 16.非上市公司代墊本公司工程款 16.非上市公司代墊本公司工程款 本期資金占用額/經(jīng)營活 動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 17.管理公司代墊款 17.管理公司代墊款 本期資金占用額/經(jīng)營活 動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 28.其他公司代付本公司支付的土地款 28.其他公司代付本公司支付的土地款 本期資金占用額/經(jīng)營活 動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 19.其他 19.其他 本期資金占用額/經(jīng)營16、活 動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額（2014年不 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額（2014年不 考核）考核） 凈現(xiàn)金流 凈現(xiàn)金流 剔除土地款現(xiàn)金流凈額 剔除土地款現(xiàn)金流凈額 理財調(diào)整(2014年不用填) 理財調(diào)整(2014年不用填) 存款支持調(diào)整(2014年不用填) 存款支持調(diào)整(2014年不用填) 本期資金回籠額 本期資金回籠額 本期資金占用額 本期資金占用額 本期資金回籠占用凈額 本期資金回籠占用凈額 凈回籠 凈回籠 年初未分配利潤 年初未分配利潤 2014年年初資金回籠占用額 2014年17、年初資金回籠占用額 內(nèi)部計息 內(nèi)部計息 內(nèi)部計息 內(nèi)部計息 請在D100D105填 上對應(yīng)B100B105的 2013年年底各類受 限資金余額，以得 出2014年年初實際 可動用余額。 樓款收入 土地款、工程款、稅款、費用、薪酬 經(jīng)營活動 購建固定資金、對外投資 投資活動 借錢、還錢、吸引投資、分紅付息 融資活動 內(nèi)部資料 一個新項目的全周期的資金計劃預(yù)估 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 內(nèi)部資料 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 房地產(chǎn)的融資渠道 主要融資方式： 融資方式 國內(nèi)融資國外融資 商業(yè)信用開發(fā)貸款信托并購貸款I(lǐng)PO融資IPO融資債券 銀承商承保理 信 18、群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 經(jīng)辦銀行（支行）受理，資料收集和初步調(diào)查 省行或二級分行組織人員進(jìn)行項目評估 評估后，資料移交后臺貸款審查部門審查 上報銀行信貸審查委員會審議（上會） 行長簽批 落實限制性條款、簽訂合同，準(zhǔn)備放款 跟蹤資金使用、定期貸后檢查 根據(jù)銷售進(jìn)度收回貨款 銀行審批流程圖 內(nèi)部資料 施工方融資 保理 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 承兌人（項目公司） 施工方融資 票據(jù) 收款人（承建商） 銀行 交付商票及保貼函 申 請 商 票 保 貼 額 度 給 予 商 票 保 貼 額 度 申 請 開 立 保 貼 函 還款 持 票 據(jù) 及 保 貼 函 貼 現(xiàn) 內(nèi)19、部資料 項目如何做好資金管理 “兩個重點” 樓款收入 去存貨 快回籠 工程支出施工方融資 按揭 應(yīng)收款 監(jiān)控戶 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 房地產(chǎn)財務(wù)的內(nèi)容 資金 稅務(wù) 預(yù)算 成本 內(nèi)控 核算 內(nèi)部資料 稅務(wù) 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 企業(yè)所 得稅 土地增 值稅 營業(yè)稅 土地使 用稅 契稅 耕地占 用稅 房產(chǎn)稅 印花稅 內(nèi)部資料 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 企業(yè)所得稅 法人稅制原則：你的就是你的，我的就是我的，權(quán)利不能轉(zhuǎn)移，義務(wù) 也不能轉(zhuǎn)移。 （政府代繳） 權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，收付實現(xiàn)制20、為例外：成本的扣除必須與收入相匹 配 （土地增值稅預(yù)提） 納稅調(diào)整的原則：你不認(rèn)為的收入要交稅，你認(rèn)為的成本不能扣除。 稅法不改變會計處理。因此暫時性差異的調(diào)整顯得非常重要。稅法不 明確的，會計構(gòu)成稅法的組成體系。國稅函【2010】48號文件明確 了改點。 實質(zhì)重于形式的原則，真實性原則、實際發(fā)生原則、合法性原則、相 關(guān)性原則、合理性原則、反避稅原則 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 C公司 B公司 A公司 +100萬元萬元 -1000萬元萬元 +100萬元萬元 征稅主體問題征稅主體問題 內(nèi)部資料 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 銷售房款政府獎勵 土地使用稅返還財21、政補助 接受捐贈接受投資 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 生產(chǎn) 成本 行政 費用 借款 利息 營銷 費用 投資 損失 資產(chǎn) 毀損 交納的 稅費 贊助 支出 擔(dān)保 支出 發(fā)票扣除 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 資本性支出 贊助、擔(dān)保、罰款、滯納金 與收入無關(guān)的其他支出 不能扣除 招待費、廣告費 對外捐贈、福利費 借款利息 限額扣除 內(nèi)部資料 土地增值稅 立法時間長，諸多事項規(guī)定不明確，各地規(guī)定差異很大 業(yè)態(tài)、分期復(fù)雜的項目，選擇空間較大 前期預(yù)繳、后期清算，清算稅款繳納與銷售明顯不同步 第二所得稅 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 增值額=收入-扣22、除項目 扣除項目=土地成本+開發(fā)成本+營業(yè)稅費+開發(fā)費用+加計扣除 增值率=增值額/扣除項目 土地增值稅稅額增值額稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù) 內(nèi)部資料 土地增值稅 在開發(fā)成本基 礎(chǔ)上計算扣除 加計扣除20% 開發(fā)費用5% 利息5% 鎖定單 方成本 不承認(rèn)預(yù)提 剔除罰息、土 地返還款 前期預(yù)征別墅3% 普通住宅優(yōu)惠20%內(nèi)免稅 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 （一）增值額未超過扣除項目金額一）增值額未超過扣除項目金額5050 土地增值稅土地增值稅稅額稅額= =增值額增值額3030 （二）增值額超過扣除項目金額二）增值額超過扣除項目金額5050，未超過，未超過100100的的 土23、地增值稅土地增值稅稅額增值額稅額增值額4040扣除項目金額扣除項目金額5 5 （三）增值額超過扣除項目金額三）增值額超過扣除項目金額100100，未超過，未超過200200的的 土地增值稅土地增值稅稅額稅額= =增值額增值額5050扣除項目金額扣除項目金額1515 （四）增值額超過扣除項目金額四）增值額超過扣除項目金額200200 土地增值稅土地增值稅稅額稅額= =增值額增值額6060扣除項目金額扣除項目金額3535 公式公式中的中的5 5，1515，3535為速算扣除系數(shù)。為速算扣除系數(shù)。 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 房產(chǎn)稅 按房產(chǎn)原值計稅 計稅依據(jù)包括土地 按房產(chǎn)計稅余24、值征稅：1.2% 按租金收入征稅：12% 內(nèi)部資料 合同決定業(yè)務(wù)過程 業(yè)務(wù)工作產(chǎn)生稅收 財務(wù)核算和繳納稅款 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 房地產(chǎn)財務(wù)的內(nèi)容 資金 稅務(wù) 預(yù)算 成本 內(nèi)控 核算 內(nèi)部資料 預(yù)算 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 內(nèi)部資料 簽約產(chǎn)品凈利潤率 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 資金回籠（占用）凈額，這個繞口的詞是什么東東？ 內(nèi)部資料 測試題 下面這些項目算不算占用？ 收到集團(tuán)的公司成立的注資款 收到集團(tuán)內(nèi)其他公司的往來款 集團(tuán)內(nèi)的建筑安裝公司墊付的工程款 下面這些項目算不算回籠？ 支付母公司的股利 替集團(tuán)其他公司支付工程款25、或其他款項 根據(jù)集團(tuán)安排，出資成立一家新公司，投出的注資款 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額 經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額：經(jīng)營性收入-經(jīng)營性支出 含騰越、雅駿等內(nèi)部建安公司工程材料款 含固定資產(chǎn)支出，不含土地款支出 剔除了銀行借款對經(jīng)營活動的現(xiàn)金流影響 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 內(nèi)部計息 項目公司占用資金資金所需要支付的利息 年度績效 13% 成就共享 30% 內(nèi)部計息可成為年度績效凈利潤的調(diào)整項 內(nèi)部資料 項目全周期經(jīng)營預(yù)算 成就共享項目 成就共享獎勵金額=（凈利潤年化自有資金投入30%）計提比例 1、100萬 （ 6個月/12個月）=50萬。 舉26、例： 2、100萬 （12個月/12個月）=100萬。 3、100萬 （18個月/12個月）=150萬。 年化的計算公式：年化額年化的計算公式：年化額=投入額投入額 （占用的天數(shù)/365) 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 新項目投資測算 土地基本數(shù)據(jù) 面積、地價、土 地款支付進(jìn)度 市場調(diào)研報告 規(guī)劃設(shè)計要點 財務(wù)指標(biāo) 稅率、費率、利 率、資金流 地塊巖土報告 土方工程報告 市政配套調(diào)研報告 開發(fā)情況 拿地、開工、開盤 時間、成本 法務(wù)報告 酒店建設(shè)意見 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 新項目的投資測算 總體 情況 初步 規(guī)劃 銷售 預(yù)測 開發(fā) 成本 開發(fā) 成本 27、付款 利潤 表 現(xiàn)金 流 敏感 性分 析 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 投資測算：利潤表 1、利潤的計算 凈利潤凈利潤 利潤利潤 總額總額 收入收入成本成本稅金稅金費用費用 銷售費用銷售費用管理費用管理費用財務(wù)費用財務(wù)費用 營業(yè)外收支營業(yè)外收支 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 投資測算：利潤表 2、主要指標(biāo) 1 14 4 3 32 2 畝產(chǎn)利潤 單方利潤按畝折算 土地獲利倍數(shù) 畝產(chǎn)利潤/每畝地價 銷售凈利率 凈利潤/銷售收入 產(chǎn)品凈利率 內(nèi)部資料 企業(yè)財務(wù)指標(biāo)（一）： 一、償債能力分析 1、資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)*100% 2、營運資28、金= 流動資產(chǎn) - 流動負(fù)債（最好境界零營運資金） 3、流動比率= 流動資產(chǎn)/流動負(fù)債 （合適區(qū)間大于1小于2） 4、速動比率=（流動資產(chǎn) - 存貨） /流動負(fù)債（經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)是1左右） 5、現(xiàn)金比率= 現(xiàn)金存款/流動負(fù)債（經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)是0.4左右） 6、利息保障倍數(shù) = （稅前利潤 + 利息費用）/ 利息費用 7、所有者權(quán)益乘數(shù)（杠桿乘數(shù)）=總資產(chǎn)/所有者權(quán)益（即凈資產(chǎn)） 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 企業(yè)財務(wù)指標(biāo)（二）： 二、盈利能力分析： 1、銷售利潤率 = 利潤總額 / 銷售收入 2、銷售凈利率 = 凈利潤 / 銷售收入 3、總資產(chǎn)收益率=凈利潤 / 資產(chǎn)平均余額 4、凈資產(chǎn)29、收益率= 凈利潤 / 凈資產(chǎn)平均額 5、每股收益=（凈利潤 應(yīng)付優(yōu)先股股利）/流通在外普通股平均股數(shù) 6、市盈率=股價/每股收益 7、市凈率=股價/每股凈資產(chǎn) 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 企業(yè)財務(wù)指標(biāo)（三）： 三、營運能力分析： 1、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率=銷售收入/應(yīng)收帳款平均余額 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)360天應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率 2、存貨周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率=銷售成本/存貨平均余額 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 360天存貨周轉(zhuǎn)率 3、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/總資產(chǎn)平均數(shù) 經(jīng)營周期=存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)+應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)（周期越短，現(xiàn)金產(chǎn)生得越快） 內(nèi)部資料 我們過去的成績單 2012年中報20130、2年年報2013年中報 資產(chǎn)負(fù)債率70.7%71.5%73.1% 權(quán)益乘數(shù)3.41 3.51 3.72 銷售凈利率17.9%16.4%16.0% 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率29.7%34.4%37.0% 權(quán)益收益率18.1%19.8%22.1% 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 房地產(chǎn)財務(wù)的內(nèi)容 資金 稅務(wù) 預(yù)算 成本 內(nèi)控 核算 內(nèi)部資料 全過程動態(tài)成本的管控 目標(biāo)成本 結(jié)算成本 設(shè)計變更現(xiàn)場簽證 配置標(biāo)準(zhǔn) 變化 材料人工 價格變動 工程量 變動 動態(tài)成本 成本數(shù)據(jù)庫 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享 新項目的 目標(biāo)成本 編制 合約規(guī)劃 編制 簽證變更 統(tǒng)計分析， 合同價預(yù) 算統(tǒng)計分 析 實時進(jìn)行 各項目動 態(tài)成本監(jiān) 控 根據(jù)監(jiān)控 結(jié)果進(jìn)行 動態(tài)成本 分析 成本數(shù)據(jù) 對接投資、 銷售、做 為評估測 算依據(jù) 信 群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享