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1、2017年7月 碧桂園項(xiàng)目全周期管理 為何要了解為何要了解項(xiàng)目全項(xiàng)目全周期過(guò)程管理周期過(guò)程管理 系統(tǒng)性學(xué)習(xí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期流程系統(tǒng)性學(xué)習(xí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期流程 增強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)型操作經(jīng)驗(yàn)增強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)型操作經(jīng)驗(yàn) 加強(qiáng)開(kāi)發(fā)報(bào)建、市政配套、現(xiàn)場(chǎng)管理各部門(mén)間團(tuán)隊(duì)協(xié)作加強(qiáng)開(kāi)發(fā)報(bào)建、市政配套、現(xiàn)場(chǎng)管理各部門(mén)間團(tuán)隊(duì)協(xié)作 1 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全過(guò)程 1、土地獲取土地獲取 2、前期策劃前期策劃5、開(kāi)、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售盤(pán)銷(xiāo)售 6、交付業(yè)主、交付業(yè)主 3、開(kāi)發(fā)報(bào)建、開(kāi)發(fā)報(bào)建4、施工管理、施工管理 2 一.土地獲取 1 企業(yè)獲取土地模式 直接招拍掛 一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地轉(zhuǎn)讓 股權(quán)收購(gòu) 意向性拿地 三舊改造 合作開(kāi)發(fā) 3 地價(jià)款的支付需與土地 交付掛鉤，爭(zhēng)取地價(jià)2、款 能分期支付（注意未交 清地價(jià)款而先行動(dòng)工的， 需與政府談定未辦理國(guó) 土證先行報(bào)建的手續(xù)）。 簽約主體出讓條件土地款支付時(shí)間 尚未成立新的項(xiàng)目公 司，用股東公司參與 競(jìng)買(mǎi)的，先簽訂成 交確認(rèn)書(shū)待項(xiàng)目公 司成立后再簽署國(guó) 有土地使用權(quán)出讓合 同 (注意：涉及簽訂 變更協(xié)議的，應(yīng)在報(bào) 名競(jìng)買(mǎi)時(shí)說(shuō)明清楚， 以防涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅 費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn))。 在合同里需明確項(xiàng)目交 地時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間、竣 工時(shí)間，需特別防范因 土地閑置造成的損失。 明確出讓條件，政府及 企業(yè)責(zé)任及義務(wù) 1.1直接招拍掛 需注意事項(xiàng) 4 一.土地獲取 1 企業(yè)獲取土地模式 直接招拍掛 一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地轉(zhuǎn)讓 股權(quán)收購(gòu) 意向性拿地 三舊改造 合3、作開(kāi)發(fā) 5 合同合同 簽約簽約 階段階段 項(xiàng)目研究評(píng)估 談定一級(jí) 開(kāi)發(fā)協(xié)議 政府公開(kāi) 選擇合作方 確定合作方后 簽署土地儲(chǔ)備合同 乙方投入 土地儲(chǔ)備資金 甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 及進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償 完成土地收儲(chǔ)后 將土地公開(kāi)出讓 土土儲(chǔ)儲(chǔ) 實(shí)施實(shí)施 階段階段 競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名競(jìng)買(mǎi)， 競(jìng)得后繳納地價(jià)款 甲方返還 乙方投資款 產(chǎn)生溢價(jià)的，對(duì)溢 價(jià)進(jìn)行分配、使用 資金資金 返還返還 階段階段 土地土地 出讓出讓 階段階段 - - - 1.2 一級(jí)開(kāi)發(fā) 6 一.土地轉(zhuǎn)讓 1 企業(yè)獲取土地模式 直接招拍掛 一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地轉(zhuǎn)讓 股權(quán)收購(gòu) 意向性拿地 三舊改造 合作開(kāi)發(fā) 7 概念 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是原建設(shè)用地使用權(quán)4、人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行 為，即土地過(guò)戶，土地過(guò)戶不單指土地，有時(shí)還包含土地本身已經(jīng)開(kāi) 發(fā)的工程部分。 優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn) 1、土地過(guò)戶后權(quán)屬清晰； 2、土地交易成本及稅票明確； 3、無(wú)附帶性或隱藏性債權(quán)債務(wù)； 1、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅負(fù)較重（土增稅和所 得稅）； 2、如稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，獲取成本會(huì)增加； 1.3 土地轉(zhuǎn)讓 8 轉(zhuǎn)讓條件 劃撥用地需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，且需補(bǔ)交土地出讓金 已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證 已投資額占總投資額的25%（不含土地出讓金） 按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā) 注：如土地剩余的使用年限過(guò)少，需補(bǔ)交土地出讓金進(jìn)行延長(zhǎng)使用期限 1.3 土地轉(zhuǎn)讓 9 一.股權(quán)收購(gòu) 1 企業(yè)獲5、取土地模式 直接招拍掛 一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地轉(zhuǎn)讓 股權(quán)收購(gòu) 意向性拿地 三舊改造 合作開(kāi)發(fā) 10 重點(diǎn)關(guān)注：盡職審查、稅費(fèi)、收購(gòu)條件、價(jià)款支付 股權(quán)收購(gòu) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款目標(biāo)公司債務(wù)前期工程費(fèi)用 1.4 股權(quán)收購(gòu) 11 一.意向性拿地 1 企業(yè)獲取土地模式 直接招拍掛 一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地轉(zhuǎn)讓 股權(quán)收購(gòu) 意向性拿地 三舊改造 合作開(kāi)發(fā) 12 概念 勾地是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明購(gòu)買(mǎi)意向， 并承諾愿意支付的土地價(jià)格。 政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地具備出讓條件；土地的一級(jí)開(kāi)發(fā) 雖未完成，但政府無(wú)需企業(yè)投入資金完善該工作。 路徑 企業(yè)直接與政府簽署6、意向性的項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)，交納一定數(shù)額的誠(chéng)意金或保證金 （也可約定不交納），通過(guò)招拍掛獲取土地。 注：誠(chéng)意金或保證金需銀行托管，規(guī)避存在協(xié)議出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)。12 1.5 意向性拿地（勾地） 地價(jià) （1）根據(jù)市場(chǎng)情況、政府歡迎度爭(zhēng)取最有優(yōu)勢(shì)地價(jià)；（2）若涉及有公建配套建設(shè)，如酒店、學(xué)校等，可爭(zhēng)取 該部分用地地價(jià)的優(yōu)惠或總地價(jià)降低；（3）實(shí)際地價(jià)最低（紅線外市政/公建投入、額外收費(fèi)）。 合作范圍根據(jù)市場(chǎng)情況確定項(xiàng)目規(guī)模、首期位置及面積、其他額外配套建設(shè)內(nèi)容。 供地計(jì)劃約定每期用地供應(yīng)時(shí)間，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整出讓節(jié)奏。 規(guī)劃條件建筑限高、建筑密度、綠化率、車(chē)位比例等條件不限制或按我司方案執(zhí)行。 供地7、條件用地手續(xù)合法，市政等開(kāi)發(fā)條件到位。 土地交付沿紅線建好圍墻，凈地交付，確保摘牌即開(kāi)工。 付款節(jié)奏土地款分期支付，分期付款不繳納利息。 優(yōu)惠政策提前預(yù)售或提早預(yù)售，預(yù)售款不監(jiān)管或少監(jiān)管，規(guī)費(fèi)減免、提前開(kāi)工、政府工作組協(xié)調(diào)，開(kāi)通報(bào)建綠色通道。 開(kāi)發(fā)要求未付清地價(jià)款可辦理開(kāi)工報(bào)建手續(xù)，開(kāi)、竣工自由，開(kāi)發(fā)規(guī)模自主。 其他專(zhuān)線巴士、業(yè)主辦理入戶享受當(dāng)?shù)赝却黾爸苓吔逃觥⒆栽O(shè)混凝土攪拌站等。 13 1.5 意向性拿地（勾地）-主要談判條件 一.三舊改造 1 企業(yè)獲取土地模式 直接招拍掛 一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地轉(zhuǎn)讓 股權(quán)收購(gòu) 意向性拿地 三舊改造 合作開(kāi)發(fā) 14 企業(yè)參與三舊 改造的模式 收購(gòu)改造 自行改8、造 并吸收房 企參與 企業(yè)直接 參與舊改 政府統(tǒng)一 收儲(chǔ) 15 1.6 三舊改造 一.合作開(kāi)發(fā) 1 企業(yè)獲取土地模式 直接招拍掛 一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地轉(zhuǎn)讓 股權(quán)收購(gòu) 意向性拿地 三舊改造 合作開(kāi)發(fā) 16 1. 雙方按股比成立合資公司，按比例投資及分配收益 2. 對(duì)方以土地作價(jià)入股，我司投入后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按約定比例分配收益 3. 對(duì)方以土地入股，部分變現(xiàn)，合作開(kāi)發(fā) 1.7 合作開(kāi)發(fā) 17 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及成本構(gòu)成 1.土地 成本 2.開(kāi)發(fā) 成本 3.增值稅 及附加 4.土地 增值稅 5.銷(xiāo)管 費(fèi)用 6.所得稅 一.土地獲取的經(jīng)濟(jì)效益 18 土地成本由土地成本由地價(jià)款、契稅、地價(jià)款、契稅、 交易服務(wù)費(fèi)交易9、服務(wù)費(fèi)等構(gòu)成（包括等構(gòu)成（包括 紅線外所涉及的代征土地紅線外所涉及的代征土地 費(fèi)用），其中契稅為土地費(fèi)用），其中契稅為土地 成交價(jià)的成交價(jià)的3%，近期國(guó)家調(diào)，近期國(guó)家調(diào) 整為整為1.5%；交易服務(wù)費(fèi)各；交易服務(wù)費(fèi)各 地不同，一般均設(shè)有上限，地不同，一般均設(shè)有上限， 如東莞上限為如東莞上限為9.8萬(wàn)。萬(wàn)。 1.土地 成本 2.開(kāi)發(fā) 成本 開(kāi)發(fā)成本包括：開(kāi)發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、 土建工程費(fèi)、機(jī)電安裝費(fèi)、土建工程費(fèi)、機(jī)電安裝費(fèi)、 精簡(jiǎn)裝修費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)精簡(jiǎn)裝修費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) （包括紅線外代建工程所涉（包括紅線外代建工程所涉 及的費(fèi)用）、及的費(fèi)用）、項(xiàng)目管理費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、 財(cái)務(wù)費(fèi)用10、財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息成本）。（利息成本）。 增值稅：增值稅： 為銷(xiāo)售收入的為銷(xiāo)售收入的 11%， 3.營(yíng)業(yè)稅 及附加 4.土地 增值稅 土地增值稅分為預(yù)征與實(shí)際結(jié)算土地增值稅分為預(yù)征與實(shí)際結(jié)算 兩部分兩部分，預(yù)征稅率為：別墅銷(xiāo)售，預(yù)征稅率為：別墅銷(xiāo)售 收入的收入的3%，洋房銷(xiāo)售收入的，洋房銷(xiāo)售收入的2%， 實(shí)際結(jié)算按公式計(jì)算，具體為：實(shí)際結(jié)算按公式計(jì)算，具體為： 土地增值稅土地增值稅=（銷(xiāo)售收入（銷(xiāo)售收入-（土地（土地 成本成本+開(kāi)發(fā)成本）開(kāi)發(fā)成本）120%-營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè) 稅及附加稅及附加-銷(xiāo)管費(fèi)用銷(xiāo)管費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用）財(cái)務(wù)費(fèi)用） 對(duì)應(yīng)增值稅率對(duì)應(yīng)增值稅率-速扣系數(shù)。約速扣系數(shù)。約 為銷(xiāo)售收入的為銷(xiāo)售收入11、的5-10% 一.土地獲取的經(jīng)濟(jì)效益 19 銷(xiāo)管費(fèi)用包括銷(xiāo)管費(fèi)用包括銷(xiāo)售費(fèi)用及管理銷(xiāo)售費(fèi)用及管理 費(fèi)用費(fèi)用，其中銷(xiāo)售費(fèi)用包括售樓，其中銷(xiāo)售費(fèi)用包括售樓 部裝修、策劃推廣費(fèi)、傭金費(fèi)部裝修、策劃推廣費(fèi)、傭金費(fèi) 等；管理費(fèi)用是指除項(xiàng)目部外等；管理費(fèi)用是指除項(xiàng)目部外 其他部門(mén)為組織和管理項(xiàng)目經(jīng)其他部門(mén)為組織和管理項(xiàng)目經(jīng) 營(yíng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。銷(xiāo)管費(fèi)營(yíng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。銷(xiāo)管費(fèi) 用一般按用一般按130-160元元/計(jì)算計(jì)算 （南方）約為銷(xiāo)售收入（南方）約為銷(xiāo)售收入2-4% （我們公司約為（我們公司約為2.5%）。）。 5.銷(xiāo)管 費(fèi)用 6.所得稅 所得稅計(jì)算方式為盈利額的所得稅計(jì)算方式為盈利額的 25%，即（12、毛利潤(rùn)額，即（毛利潤(rùn)額-銷(xiāo)管費(fèi)銷(xiāo)管費(fèi) 用）用）25%，無(wú)盈利則不繳，無(wú)盈利則不繳 所得稅，若凈利潤(rùn)為所得稅，若凈利潤(rùn)為20%- 25%，則對(duì)應(yīng)的所得稅為銷(xiāo)，則對(duì)應(yīng)的所得稅為銷(xiāo) 售收入的售收入的6.7%-8.3% 。 凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)率=（銷(xiāo)售收入（銷(xiāo)售收入-1-2-3-4-5-6） 銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入 毛利潤(rùn)率毛利潤(rùn)率=（銷(xiāo)售收入（銷(xiāo)售收入-1-2-3-4） 銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入 每畝凈利潤(rùn)每畝凈利潤(rùn)=（銷(xiāo)售收入（銷(xiāo)售收入-1-2-3-4-5-6）土地面積（畝）土地面積（畝） 自有資金投資回報(bào)率自有資金投資回報(bào)率=（銷(xiāo)售收入（銷(xiāo)售收入-1-2-3-4-5-6） 自有資金自有資金 首年資金回籠率首年資金13、回籠率=首年銷(xiāo)售收入首年銷(xiāo)售收入首年（首年（1+2） 一.土地獲取的經(jīng)濟(jì)效益 20 2 項(xiàng)目前期策劃內(nèi)容 二.項(xiàng)目的前期策劃 21 1.大環(huán)境：地域、政治、生態(tài)、交通、經(jīng)濟(jì)、人文 環(huán)境分析; 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 ; 3.開(kāi)發(fā)模式及項(xiàng)目定位; 4.前期籌備及開(kāi)發(fā)策劃； 5.總體設(shè)計(jì)方案（總平面、單體建筑、裝標(biāo)）; 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容： 二.項(xiàng)目的前期策劃 6.開(kāi)發(fā)分期及財(cái)務(wù)資金組合（財(cái)務(wù)和市場(chǎng)）; 7.營(yíng)銷(xiāo)策劃; 8.工程管理策劃; 9.成本管理策劃; 10.過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析及控制（施工單位、進(jìn)度及 質(zhì)量、收入及支出、交樓） 22 編制各項(xiàng)計(jì)劃 設(shè)計(jì)提前構(gòu)思 政府深入溝通 項(xiàng)目有序開(kāi)展的前14、提條件 項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)和前提 項(xiàng)目順利開(kāi)展的有力保障 手續(xù)前置介入項(xiàng)目快速啟動(dòng)的源動(dòng)力 前期工程準(zhǔn)備項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)的基本要求 前期籌備工作有哪些 二.項(xiàng)目的前期策劃 23 設(shè)計(jì)流程 概念設(shè)計(jì)方案 階段 設(shè)計(jì)方案階 段 施工圖初步設(shè)計(jì) 階段 看地，概念規(guī) 劃方案 收集整理設(shè) 計(jì)條件 協(xié)調(diào)各工程 單位意見(jiàn) 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)風(fēng)格及 單體概念方案， 初步確定總規(guī)劃 平面圖 二.項(xiàng)目的前期策劃 24 如何將項(xiàng)目的設(shè)計(jì)做好 二.項(xiàng)目的前期策劃 房型好的住宅設(shè)計(jì)體現(xiàn)房型好的住宅設(shè)計(jì)體現(xiàn) 舒適性、 功能性、合理性 私密性、 美觀性、 經(jīng)濟(jì)型 住宅的六大基本功能住宅的六大基本功能 起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)15、習(xí) 25 二.項(xiàng)目的前期策劃 26 二.項(xiàng)目的前期策劃 26 二.項(xiàng)目的前期策劃 26 5 如何給消費(fèi)者送面積 二.項(xiàng)目的前期策劃 27 “送送面積”的方法，就是“ 深入”研究建筑面積計(jì)算方法的論述，將可以不計(jì)入建筑 面積的套內(nèi)平面面積，“送”給住宅買(mǎi)家。 七大手法七大手法 1 地下空間 2 中空客廳 3. 百變凸窗 4. 內(nèi)天井 5 錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái) 6. 設(shè)備平臺(tái) 7. 超大陽(yáng)臺(tái) ？ 前期策劃 你 心目中的 是這樣的？ 28 三.開(kāi)發(fā)報(bào)建 29 三.開(kāi)發(fā)報(bào)建 項(xiàng)目全周期開(kāi)發(fā)流程（手續(xù)） 土地獲取及權(quán)屬登記（國(guó)土證） 發(fā)改委立項(xiàng)用地規(guī)劃許可證（用地證） 建筑工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證 總規(guī)批復(fù)16、及單體批復(fù)（工程規(guī)劃許可證） 竣工備案表、不動(dòng)產(chǎn)登記證辦理 30 國(guó)有土地使用權(quán)證辦理 國(guó)有土地使用權(quán)證 國(guó)土局 土地房產(chǎn)交 易所 掛牌公告 繳納保證金 委托書(shū) 國(guó)土局 土地房產(chǎn)交 易所 摘牌 土地成交確認(rèn)書(shū) 繳納出讓金 國(guó)土局 用地科 簽訂土地出讓合同 獲取建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) 國(guó)土局 測(cè)繪院 測(cè)量用地紅線 出具紅線圖和地形圖 其他要求的資料 三.開(kāi)發(fā)報(bào)建-流程簡(jiǎn)介 31 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 1、用地申請(qǐng) 2、國(guó)土證（未出） 3、用地紅線圖（未出） 4、地形圖 5、初步規(guī)劃方案 6、其他企業(yè)資料 7、其他委托人資料 規(guī)劃局 規(guī)劃科 （按規(guī)定無(wú)法送審） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及 附圖和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 17、三.開(kāi)發(fā)報(bào)建-流程簡(jiǎn)介 32 建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理 總平面規(guī)劃圖 規(guī)劃局 測(cè)繪院 修詳規(guī)技術(shù)審查： 1、國(guó)土證（未出） 2、用地證 3、總規(guī)圖電子版 4、其他資料 規(guī)劃局 規(guī)劃科 規(guī)劃局 建設(shè)科 設(shè)計(jì)院 1、產(chǎn)品研發(fā) 2、規(guī)劃院 3、建筑三所 （總規(guī)圖、單體圖） 修詳規(guī)行政審批： 1、立案申請(qǐng)表 2、用地證 3、地形圖 4、總規(guī)藍(lán)圖 5、效果圖 6、現(xiàn)場(chǎng)踏勘表 + 1、國(guó)土證 2、用地證 3、總規(guī)圖（無(wú)用地 紅線圖，按規(guī)定無(wú)法送審） 4、單體圖紙 5、修規(guī)批復(fù)意見(jiàn) 6、其他資料 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 三.開(kāi)發(fā)報(bào)建-流程簡(jiǎn)介 33 建筑工程施工許可證辦理 1、國(guó)土證 2、用地證 3、工程證 4、18、交齊各項(xiàng)費(fèi)用的憑據(jù) 5、其他資料 建設(shè)工程施工許可證 初步設(shè)計(jì)審查 施工圖審查與備案 施工合同備案 施工監(jiān)理單位招投標(biāo) 質(zhì)量監(jiān)督登記 消防審查意見(jiàn)書(shū) 人防審查意見(jiàn)書(shū) 立項(xiàng) 環(huán)評(píng)批復(fù) 三.開(kāi)發(fā)報(bào)建-流程簡(jiǎn)介 34 商品房預(yù)售許可證辦理 商品房預(yù)售許可證 項(xiàng)目概況 1、房屋面積預(yù)測(cè)表 2、門(mén)牌路址、樓棟號(hào) 3、售房明細(xì)表 4、總規(guī)圖、單體平立剖 5、國(guó)土證 6、用地證 7、工程證 8、施工證 物業(yè)維 修資金 1、房屋面積預(yù)測(cè)表 2、門(mén)牌路址、樓棟號(hào) 3、物業(yè)維修資金分配表 4、監(jiān)管銀行開(kāi)戶 5、首次繳存表 6、工程證 8、其他企業(yè)委托人資料 物預(yù)售款監(jiān) 控賬戶 1、開(kāi)戶銀行證明書(shū) 2、監(jiān)管賬戶三方19、協(xié)議書(shū) 3、其他企業(yè)委托人資料 預(yù)售證核發(fā) 1、國(guó)土證、出讓合同 2、工程證、施工證 3、房屋面積預(yù)測(cè)表 4、商品房預(yù)售方案 5、工程形象進(jìn)度確認(rèn)書(shū) 6、售房明細(xì)表、價(jià)格公示表 7、物業(yè)維修資金確認(rèn)書(shū) 8、總規(guī)圖及其他資料 三.開(kāi)發(fā)報(bào)建-流程簡(jiǎn)介 35 開(kāi)盤(pán) 2015/4/20 6/115/25 繳清土地款出國(guó)土證簽訂出讓合同 支付保證金 出紅線圖 地塊摘牌 9/21 國(guó)土證用地規(guī)劃證工程規(guī)劃證預(yù)售許可證正常： 前置/穿插： 7/10 國(guó)土證 開(kāi)盤(pán)出用地證用地證送審 用地證 （未繳清土地款） 開(kāi)盤(pán) 設(shè)計(jì)院出圖 總規(guī)批復(fù) 總規(guī)送預(yù)審 規(guī)劃證 （無(wú)國(guó)土證） 總規(guī)送正審 7/24 7/13 7/1020、 6/11 工程規(guī)劃許可證 8/28 開(kāi)盤(pán)消防送正審 施工證 (未完成正式招投標(biāo) 程序未繳納任何費(fèi)用) 招投標(biāo) 7/248/28 出施工證 9/30 消防送預(yù)審 6/11 預(yù)售證 (一周內(nèi)完成) 出預(yù)售證 10/30 看現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度 10/26 測(cè)量預(yù)售面積 10/21 辦理門(mén)牌路址 08/11 開(kāi)監(jiān)控賬戶 10/27 開(kāi)物維證明 10/29 三.開(kāi)發(fā)報(bào)建-流程簡(jiǎn)介 36 三.開(kāi)發(fā)報(bào)建-總結(jié) 從 事 開(kāi) 發(fā) 報(bào) 建 工核 心 為 公 司 爭(zhēng) 取 更 多 的 利 益 ！ 37 三.開(kāi)發(fā)報(bào)建-總結(jié) 注 意 事 項(xiàng) ： 不要讓 政 府 擔(dān) 責(zé) 任 或 風(fēng) 險(xiǎn) 不要打 破 現(xiàn) 有 的 利 益 平 衡 不要21、把 自 己 和 公 司 搭 進(jìn) 去 38 開(kāi)工準(zhǔn)備階段工作: 測(cè)量放線 審圖檢測(cè) 建立管理 體系 立項(xiàng)批復(fù) 土地權(quán) 屬登記 用地 規(guī)劃證 參建單位 三通一平 工程 規(guī)劃證 施工 許可證 地勘報(bào)告 現(xiàn)場(chǎng)管理報(bào)建手續(xù) 四.施工管理 39 進(jìn)度管理體系 成本管理體系 質(zhì)量管理體系 運(yùn)營(yíng)中心及區(qū)域考核： 里程碑一二三級(jí)計(jì)劃執(zhí)行情況 24個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 重要事項(xiàng)閉合率 工程管理中心考核： 1、質(zhì)量管理辦法（2017）； 2、十條紅線； 3、質(zhì)量飛行檢查； 4、強(qiáng)制排名，首尾必檢； 5、工期優(yōu)化、工地開(kāi)放日； 四大管理體系 大運(yùn)營(yíng)考核 客戶關(guān)系管理 客服中心及區(qū)域考核： 客戶關(guān)系管理辦法 售樓滿意度 投訴率 22、維修關(guān)閉 1、集團(tuán)財(cái)務(wù)資金中心：資金 計(jì)劃管理； 2、集團(tuán)成本管理中心：招投 標(biāo)流程管理、工程造價(jià)審核制 度；簽證管理制度；動(dòng)態(tài)成本 考核；市政配套考核； 40 里程碑計(jì)劃 一級(jí)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 月計(jì)劃 周計(jì)劃 工程策劃專(zhuān)項(xiàng)策劃 計(jì)劃管理 41 技術(shù)交底 資料 管理 材料 封樣 樣板 引路 過(guò)程 驗(yàn)收 工序 管理 圖紙 會(huì)審 過(guò)程控制 42 不同不同項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)的項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)的追求不同追求不同，有時(shí)，有時(shí)為了為了追求技術(shù)追求技術(shù) 性能的實(shí)現(xiàn)，寧愿犧牲以性能的實(shí)現(xiàn)，寧愿犧牲以時(shí)間或或成本為代價(jià)為代價(jià)。 成本是成本是項(xiàng)目初始階段主要考慮的目標(biāo)，質(zhì)量是項(xiàng)項(xiàng)目初始階段主要考慮的目標(biāo)，23、質(zhì)量是項(xiàng) 目實(shí)施階段主要考慮的目標(biāo)，而時(shí)間往往在項(xiàng)目終止目實(shí)施階段主要考慮的目標(biāo)，而時(shí)間往往在項(xiàng)目終止 階段顯示出迫切性階段顯示出迫切性。 進(jìn)度、成本、質(zhì)量平衡 四.施工管理 進(jìn)度進(jìn)度 質(zhì)量質(zhì)量 成本成本 43 基礎(chǔ)施工 施工現(xiàn)場(chǎng) 正負(fù)零以上 正負(fù)零以下 四.施工管理 44 施工總平面布置 三通一平：指基本建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。 七通一平：指的是土地（生地）在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備給水、排水、通電、通路、 通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⒁约皥?chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建 設(shè)。 45 參建單位到位 五方主體； 施工、監(jiān)理單位職能人員架24、構(gòu)齊全， 人員到崗； 施工單位：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、 施工、質(zhì)檢、安全、材料、資料（機(jī) 管）等五大員 工程全過(guò)程接受質(zhì)監(jiān)站和安監(jiān)站 的監(jiān)督 施工單位 監(jiān)理單位設(shè)計(jì)單位 勘探單位 建設(shè)單位 質(zhì)監(jiān)站 安監(jiān)站 46 測(cè)量 放線 檢測(cè) 審圖 建筑物放線 規(guī)劃定點(diǎn) 施工圖審查 規(guī)劃指標(biāo)審查 施工方案評(píng)審 面積測(cè)量 地籍測(cè)量 樓距測(cè)量 環(huán)境檢測(cè) 樁基檢測(cè) 設(shè)備檢測(cè) 材料檢測(cè) 技術(shù)監(jiān)督措施 設(shè)計(jì)院須密切 配合 47 規(guī)劃、施工圖紙審查 單體施工圖、規(guī)劃單體施工圖、規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)、審圖、方案設(shè)計(jì)、審圖、 取得指標(biāo)審核證明取得指標(biāo)審核證明 或圖紙審圖合格證或圖紙審圖合格證 設(shè)計(jì)院 審圖機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目部 設(shè)計(jì)出圖、25、 修改、回復(fù) 審核、發(fā)證 協(xié)調(diào)、辦理 48 現(xiàn)場(chǎng)管理體系 2. 質(zhì)量管控體系（2017版） 1. 施工重點(diǎn)工序?qū)ｍ?xiàng)驗(yàn)收制度 （12大專(zhuān)項(xiàng)節(jié)點(diǎn)） 3. 質(zhì)量十條紅線（2017版） 4. 兩防 ？ 施工管理 你 心目中的 是什么樣的 如何 讓工程做到 又快又好 在控制成本的情況下 ？ 49 房屋房屋預(yù)售也稱(chēng)商品房預(yù)售預(yù)售也稱(chēng)商品房預(yù)售，是，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者在先交付房屋定金或預(yù)付與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者在先交付房屋定金或預(yù)付 款（或全部樓款），而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的款（或全部樓款），而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的 房產(chǎn)交易行為。房產(chǎn)交易行為。 此此階段是開(kāi)發(fā)商26、階段是開(kāi)發(fā)商資金回籠的標(biāo)志。的標(biāo)志。 何謂預(yù)售 50 預(yù)售證辦理 預(yù)售款監(jiān)控賬戶、簽訂三方協(xié)議 價(jià)格備案（銷(xiāo)售合同備案） 價(jià)目、收費(fèi)公示 地塊命名批復(fù)、門(mén)牌路址備案 預(yù)售面積測(cè)算 四證齊全 + 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) + 達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)證明 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，物業(yè)維修基金 發(fā)預(yù)售證 五.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 51 達(dá)到預(yù)售辦理標(biāo)準(zhǔn): 預(yù)售辦理的標(biāo)準(zhǔn)各地有所不同，廣州地區(qū)為： 低層住宅要求主體封頂，高層要求主體完成至總層高的2/3，并提 供申辦資料。 五.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 52 預(yù)售注意事項(xiàng): 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，即使有預(yù)售證，也要保證現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度達(dá)到要求，避免被舉報(bào)風(fēng)險(xiǎn)； 預(yù)售前必須先交齊物業(yè)維修基金，由開(kāi)發(fā)商墊付； 向購(gòu)房者展示的27、樣板房（包括所用材料）需與交樓標(biāo)準(zhǔn)必須一致； 取得預(yù)售證之前，部分地方不允許以任何理由收取客戶定金或誠(chéng)意金； 辦理預(yù)售證后，在開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售前，必須在樓盤(pán)顯眼進(jìn)行預(yù)售證和價(jià)格公示； 商品房購(gòu)買(mǎi)合同中承諾購(gòu)房者的交樓日期，一定要預(yù)留足夠的工程和驗(yàn)收時(shí)間。 五.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 53 預(yù)售證辦理資料準(zhǔn)備 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 協(xié)議版本由物業(yè)公司提供，項(xiàng)目部、法務(wù)部審核。 地塊命名、門(mén)牌路址 營(yíng)銷(xiāo)中心和項(xiàng)目部確定苑區(qū)命名和街名路址編號(hào)。 預(yù)售款監(jiān)控賬戶： 項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部到銀行開(kāi)通、確認(rèn)。 銷(xiāo)售價(jià)格備案 營(yíng)銷(xiāo)中心提供銷(xiāo)售貨量備案的價(jià)格。 物業(yè)收費(fèi) 物業(yè)收費(fèi)由物業(yè)公司到物價(jià)局備案后提供。 碧桂園豪園 五.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 5428、 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后 商品房預(yù)告登記 由銷(xiāo)售中心負(fù)責(zé)與業(yè)主簽定合同并審核辦理預(yù)告登記所需的資料，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)向政府申辦 及繳費(fèi)取證。 最終成果：商品房預(yù)告登記證明書(shū) 預(yù)售款劃撥（回籠資金） 由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部根據(jù)監(jiān)控帳戶進(jìn)帳情況，結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，及時(shí)按政府劃撥標(biāo)準(zhǔn)擬定劃撥金額 告并知財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)就提供申請(qǐng)劃撥所需資料。 資金就是企業(yè)的生命，必須每日查看監(jiān)控帳戶進(jìn)帳情況，及時(shí)申辦預(yù)售款劃撥，確保監(jiān)控金額 在最少的范圍內(nèi)。 最終成果：預(yù)售專(zhuān)戶資金撥付批準(zhǔn)書(shū) 五.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 55 五.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 問(wèn)題：2014年7月碧桂園豪園項(xiàng)目四期，工程現(xiàn)場(chǎng)做到正負(fù)零時(shí)，發(fā) 現(xiàn)施工圖與報(bào)建圖差異很大，如繼續(xù)施工，竣工驗(yàn)收時(shí)會(huì)29、存在極大風(fēng) 險(xiǎn)。但是如果調(diào)整報(bào)建圖后再施工，在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前達(dá)不到預(yù)售條件。 實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：工程現(xiàn)場(chǎng)仍然按照施工圖施工，同時(shí)調(diào)整報(bào)建圖，即按目工程現(xiàn)場(chǎng)仍然按照施工圖施工，同時(shí)調(diào)整報(bào)建圖，即按目 前的施工圖進(jìn)行報(bào)建（調(diào)規(guī)劃），核心點(diǎn)要把控住圖紙不能有大改動(dòng)，前的施工圖進(jìn)行報(bào)建（調(diào)規(guī)劃），核心點(diǎn)要把控住圖紙不能有大改動(dòng)， 如有改動(dòng)，及時(shí)和施工現(xiàn)場(chǎng)溝通，按最新調(diào)整后的圖紙執(zhí)行，避免再如有改動(dòng)，及時(shí)和施工現(xiàn)場(chǎng)溝通，按最新調(diào)整后的圖紙執(zhí)行，避免再 次出現(xiàn)報(bào)建圖和施工圖不一致的情況。次出現(xiàn)報(bào)建圖和施工圖不一致的情況。 案例分享（一）： 56 問(wèn)題：增城朱村城市花園辦理預(yù)售證時(shí)，僅剩下一個(gè)星期時(shí)間項(xiàng)目開(kāi) 盤(pán)30、，正常辦證時(shí)間為15個(gè)工作日以上，加上工期緊迫，工程進(jìn)度也未 達(dá)到預(yù)售條件，按正常進(jìn)度無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)售證辦理。 實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：經(jīng)經(jīng)與與房管局房管局協(xié)商協(xié)商，不違反政府，不違反政府規(guī)定規(guī)定的前提下的前提下，同時(shí)開(kāi)展兩同時(shí)開(kāi)展兩 個(gè)步驟的工作，銜接好結(jié)案時(shí)間。并在未送件的情況下，請(qǐng)審案人員個(gè)步驟的工作，銜接好結(jié)案時(shí)間。并在未送件的情況下，請(qǐng)審案人員 先行加班審理各項(xiàng)辦證資料先行加班審理各項(xiàng)辦證資料，辦整個(gè)流程中后續(xù)的工作提前做，待我辦整個(gè)流程中后續(xù)的工作提前做，待我 司補(bǔ)手續(xù)后司補(bǔ)手續(xù)后直接直接呈批，并且保證在領(lǐng)取預(yù)售證前現(xiàn)場(chǎng)已呈批，并且保證在領(lǐng)取預(yù)售證前現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到達(dá)到形象進(jìn)度形象進(jìn)度 條件條件31、，按期完成了開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)按期完成了開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)。 五.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 案例分享（二）： 57 預(yù)售面積辦理（預(yù)測(cè)面積） 通過(guò)規(guī)劃報(bào)建和門(mén)牌路址命名后即可向政府申辦，由政府計(jì)算預(yù)測(cè)面 積并出具預(yù)測(cè)成果報(bào)告，區(qū)域技術(shù)工程部對(duì)政府的預(yù)測(cè)面積進(jìn)行審核，無(wú) 誤后簽發(fā)預(yù)測(cè)面積至銷(xiāo)售中心. 最終成果：房屋建筑面積（預(yù)測(cè)）測(cè)繪報(bào)告 五.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 58 營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作 五.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 59 五.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 如何實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)？ 品牌快速落地與傳播 營(yíng)造良好新聞宣傳環(huán)境 整合圈層資源，提升社會(huì)美譽(yù) 打造至美展示區(qū) 鳳凰名苑 海灣一號(hào) 60 ？ 銷(xiāo)售 你 所理解的 是什么樣的 61 綜合驗(yàn) 收備案 防雷驗(yàn)收 消防、人防驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收 環(huán)32、保驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 室內(nèi)空氣檢測(cè) 水、電、暖通驗(yàn)收 節(jié)能驗(yàn)收 綜合驗(yàn)收備案手續(xù) 六.竣工備案-聯(lián)合驗(yàn)收 62 房屋面積及宗地面積實(shí)測(cè) 一、辦理時(shí)間節(jié)點(diǎn) 1、開(kāi)始：現(xiàn)場(chǎng)排柵拆除，花園圍欄圍閉，通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后即可開(kāi)展實(shí)測(cè)業(yè)務(wù)； 2、結(jié)束：按合同約定的收樓日期提前7個(gè)工作日取得政府確認(rèn)的實(shí)測(cè)面積。 二、辦理所需資料 規(guī)劃驗(yàn)收合格證、規(guī)劃驗(yàn)收指示明細(xì)、規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量?jī)?cè)、竣工圖、路址證明、 預(yù)測(cè)報(bào)告、國(guó)土證及用地紅線圖 三、最終成果 取得政府出具的房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告 六.實(shí)測(cè) 63 確權(quán) 一、定義：指對(duì)未經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)登記部門(mén)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利的土地使用權(quán)及其建筑物、附屬物的 所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記，就是通常稱(chēng)33、的“確權(quán)”或是“辦理大產(chǎn)權(quán)” 二、所需資料：規(guī)劃驗(yàn)收合格證、規(guī)劃驗(yàn)收指示明細(xì)、規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量?jī)?cè)、竣工圖、路址證明、 實(shí)測(cè)報(bào)告、國(guó)土證及用地紅線圖、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)售證 三、辦理流程： 規(guī)劃驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 房屋、花園 實(shí)測(cè) （實(shí)測(cè)報(bào)告) 初始登記 最終成果：房地產(chǎn)初始登記告知書(shū) 六.確權(quán) 64 商品房的產(chǎn)權(quán)（房地產(chǎn)權(quán)）一般包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)就是通常說(shuō)的 “過(guò)戶”。 初始登記 （確權(quán)） 辦理小業(yè)主 房地產(chǎn)權(quán)證 契稅申報(bào)及繳交 、購(gòu)買(mǎi)印花 稅票 繳交 交易手續(xù)費(fèi)、 登記費(fèi) 房屋、花園 實(shí)測(cè) （實(shí)測(cè)報(bào)告） 通過(guò)初始登記、契稅、交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)等費(fèi)用的繳交即可向政府申辦。 產(chǎn)34、權(quán)辦理 六.確權(quán) 65 六.交付業(yè)主 由由客戶關(guān)系服務(wù)中心客戶關(guān)系服務(wù)中心負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)，評(píng)估評(píng)估以下六部分是否存在以下六部分是否存在風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 交付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 證件協(xié)議主體工程裝修工程 市政配套工程共建及園林工程合同及銷(xiāo)售承諾類(lèi) 66 六.交付業(yè)主 交樓注意事項(xiàng) 交樓前必須逐戶檢驗(yàn)一次，查看是否均已達(dá)到交樓要求； 物業(yè)公司對(duì)公共配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收、接管； 為緩解大批交樓，可以分批安排業(yè)主收樓； 業(yè)主收樓時(shí)，必須由售樓、物業(yè)和工程管理人員陪同，介紹工程完成情況，解讀 驗(yàn)收備案資料和“兩書(shū)”； 交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房必須在交樓完成后才能拆除； 讓業(yè)主親身體驗(yàn)各項(xiàng)驗(yàn)收，如試水、開(kāi)門(mén)窗、量面積等，裝修房還須開(kāi)燈、開(kāi)電 器、開(kāi)水龍頭、敲地板、敲墻面； 業(yè)主提出質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，記錄下來(lái)，承諾合理時(shí)限內(nèi)完善；業(yè)主無(wú)理要求的，依照 購(gòu)房合同解釋。 67 七.物業(yè)管理 目的是讓業(yè)主感受： 安全 舒適 超值 方便 做好物業(yè)管理的重要性： 促進(jìn)銷(xiāo)售 維護(hù)品牌 提高社區(qū)生活品質(zhì) 68