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1、軟裝工程質量管理軟裝工程質量管理 部門：裝修設計院部門：裝修設計院 20162016年年0505月月 軟裝產品的品質監督軟裝產品的品質監督03 軟裝工程管理的范疇軟裝工程管理的范疇 前 項目軟裝現場陳設管理項目軟裝現場陳設管理04 軟裝的前期策劃與定位軟裝的前期策劃與定位01 展示區維護和管理展示區維護和管理05 設計過程中的互動和評審設計過程中的互動和評審02 CONTENTS 目錄目錄 豪裝 VS 精裝 “輕裝修“輕裝修 重軟裝重軟裝“ 的含義？的含義？ 前言前言 Page 4 重 軟 裝 輕 裝 修 “輕裝修重軟裝”“輕裝修重軟裝”是近年來房地產業界的發展趨勢，集團非常重視如何做好落實工2、作。 前言前言 軟裝工程管理范疇軟裝工程管理范疇 Page 5 團隊團隊 名稱名稱 設計階段設計階段實施階段實施階段 策劃定位策劃定位設計評審設計評審生產管理生產管理現場現場陳設管理陳設管理 后評估及維護管理后評估及維護管理 項目團隊項目團隊 任務設定和任務設定和 組織調研組織調研 軟裝軟裝方案設方案設 計計與深化與深化 品質監控品質監控 進度協調及現場指進度協調及現場指 揮揮 軟裝工程驗收軟裝工程驗收 后評估問題匯后評估問題匯 總總 設計團隊設計團隊效果把控和調整效果把控和調整 工程團隊工程團隊產品備貨與生產產品備貨與生產現場工程陳設現場工程陳設 采購團隊采購團隊 招標及協助品質招標及協助品3、質 監控監控 產品質量跟蹤產品質量跟蹤 生產生產 管理管理 陳設陳設 現場現場 后評估后評估 及維護及維護 優秀的設計品質 杰出杰出 工程工程 品質品質 前言前言 軟裝工程管理的目標軟裝工程管理的目標 Page 6 設計階段實施階段 項目背景 項目與設計團隊互動 深入了解項目區域內的行業競爭態勢和經濟文 化底蘊，特別對競品的裝修標準、客戶群體、 售價等進行分析，確定我們裝修最基礎的設計 背景。 包裝定位 項目、營銷與設計團隊聯動 結合樓盤賣點：如集團品牌、項目規劃、 建筑理念、項目形象、營銷策劃、包裝定 位等作為裝修包裝類的基本設計思路。 標準化及差異化 項目與設計團隊互動 采納成熟的軟裝設計4、方案或結合項目當地 需求進行差異化設計。 軟裝 策劃 第一章第一章 項目軟裝的前期策劃與定位項目軟裝的前期策劃與定位 Page 7 項目基本情況概述項目基本情況概述 項目名稱項目名稱 碧桂園上海鳳凰城碧桂園上海鳳凰城 地塊面積及開發規模地塊面積及開發規模 項目規劃總占地項目規劃總占地301301. .4444畝畝，總建筑面積總建筑面積357912357912 項目定位項目定位 建上海北第一品質大盤建上海北第一品質大盤 開發貨量貨值開發貨量貨值 洋房洋房（18731873套套，貨值貨值1616. .0707億億）、別墅別墅（3636套套，貨值貨值1 1. .7171億億）、商業商業（1 1. .5、0909億億） 產品類型產品類型 YJ115YJ115- -A A（119.67119.67），），YJ115YJ115- -B B（95.7595.75），YJ85YJ85- -A A（83.5383.53），），YJ85YJ85- -B B（86.9786.97），YJ140YJ140（142142）。）。 風格定位風格定位 YJ115YJ115- -A A（現代風格），（現代風格），YJ115YJ115- -B B（現代風格現代風格），），YJ85YJ85- -A A（現代風格現代風格），），YJ85YJ85- -B B（中式風格中式風格），），YJ140YJ140（現代或歐式現代或歐式6、）。）。 備注備注 客戶多為客戶多為“新上海人新上海人”（8080%- -9090%）主力戶型主力戶型8080- -9090以內以內2 2R R，剛需居多剛需居多，另有部分受太倉市另有部分受太倉市7070購房落戶政策影響購房落戶政策影響，有子女教育需求的新上海有子女教育需求的新上海 人有一定的職業需求；上海本地客戶總體以改善類人有一定的職業需求；上海本地客戶總體以改善類客戶為主客戶為主，少量養老少量養老+ +投資投資。 市場調研及分析市場調研及分析 項目定位項目定位 建上海北第一品質大盤建上海北第一品質大盤 項目主要目標市場項目主要目標市場 上海地區私企老板上海地區私企老板、個體戶個體戶、白領7、白領 項目初步定價項目初步定價 周邊樓盤周邊樓盤高城假日高城假日、濱江麗都濱江麗都，洋房均價洋房均價72007200- -75007500元元/ /平方平方，為毛坯出售為毛坯出售 當地樓盤一般采用的裝修風格（特當地樓盤一般采用的裝修風格（特 別標明競爭對手）別標明競爭對手） 別墅毛坯別墅毛坯、洋房現代簡約風格洋房現代簡約風格 當地市場受歡迎的裝修風格當地市場受歡迎的裝修風格 雙拼英倫風格雙拼英倫風格、洋房現代簡約風格洋房現代簡約風格 當地市場較忌諱或不受歡迎的裝修當地市場較忌諱或不受歡迎的裝修 風格風格 無無 碧桂園上海鳳凰城售樓部與樣板房布局、裝修風格建議書碧桂園上海鳳凰城售樓部與樣板房布局8、裝修風格建議書 第一章第一章 項目軟裝的前期策劃與定位項目軟裝的前期策劃與定位 第一章第一章 項目軟裝的前期策劃與定位項目軟裝的前期策劃與定位 碧桂園上海鳳凰城 項目落址太倉市政府重點打造的新區板塊發展區域之一，大劇院、 圖書館、文化館、萬達廣場、寶龍廣場、東盛廣場、陽光海鮮城、 福朋喜來登酒店、德企中心奢享一站式城市配套；實驗中學、 新區三小等環繞四周，緊鄰人民醫院，衣食住行教育配套成熟。 項目近鄰濱河濕地公園，居住環境優越；周邊立體交通路網也逐 漸修建成型，103/109/116/201/203公交線路便捷到達繁華核心； 10分鐘駁接G15沈海高速、滬宜公路、S48繞城高速，通達蘇州上 9、海無錫。 本案 周邊樓盤 高速入口 市政府、鎮政府 景點上海鳳凰城項目首期概念設計上海鳳凰城項目首期概念設計 第一章第一章 項目軟裝的前期策劃與定位項目軟裝的前期策劃與定位 世家英倫 開發商： 太倉太湖世家房地產有限公司 地址：鄭和中路360號 占地面積： 88837平方米 建筑面積： 194506平方米 主推戶型：98-120m洋房 均價8200元/m 開發商：江蘇奧森房地產開發有限公司 地址：新區太倉市鄭和路南、東亭路東 占地面積： 12194平方米 建筑面積： 27713平方米 主推戶型：39-47m公寓均價7800元/m 開發商：太倉市歐泰投資有限公司 地址：市中心太平路與鄭和路交匯處10、 占地面積： 17950平方米 建筑面積： 36604平方米 主推戶型：93-144m洋房均價10900元/m 奧森尚座 金紗馨苑 SHI JIA YING LUN AO SEN SHANG ZUO JIN SHA XIN YUAN 上海鳳凰城項目首期概念設計上海鳳凰城項目首期概念設計 第一章第一章 項目軟裝的前期策劃與定位項目軟裝的前期策劃與定位 碧桂園上海鳳凰城產品樣板房裝修主題及風格建議碧桂園上海鳳凰城產品樣板房裝修主題及風格建議 型號型號 YJ115-A(119.67) 風格參考圖片風格參考圖片 戶型戶型 3室2廳2衛 外立面風格外立面風格 現代 裝修標準裝修標準 精裝 目標客戶定位目11、標客戶定位 男主人為互聯網公司白領，目前32歲，生活起居盡顯個人 品味，女主人29歲，珠寶設計師，小孩5歲，父母退休在家 偶爾過來居住。 購房動機購房動機 自住（改善需求型）自住（改善需求型）- -年輕年輕 功能房間設置功能房間設置 主臥、老人房、小孩房 軟裝風格定位軟裝風格定位 現代時尚-翡冷翠 型號型號 YJ140（142） 風格參考圖片風格參考圖片 戶型戶型 4室2廳4衛 外立面風格外立面風格 現代 裝修標準裝修標準 精裝 目標客戶定位目標客戶定位 男主人廣告公司攝影師，目前43歲，萊斯勞斯攝影師；女 主人41歲，女性雜志編輯，時尚達人，小孩17歲，喜歡音 樂滑板，父母69歲喜歡旅游。 12、購房動機購房動機 自住（改善需求型）自住（改善需求型）- -成熟成熟 功能房間設置功能房間設置 主臥、小孩房、客房 軟裝風格定位軟裝風格定位 現代輕奢-勞斯萊斯 第一章第一章 項目軟裝的前期策劃與定位項目軟裝的前期策劃與定位 碧桂園上海鳳凰城產品樣板房裝修主題及風格建議碧桂園上海鳳凰城產品樣板房裝修主題及風格建議 型號型號 YJ85-B（86.97） 風格參考圖片風格參考圖片 戶型戶型 3室2廳1衛 外立面風格外立面風格 現代 裝修標準裝修標準 精裝 目標客戶定位目標客戶定位 男主人大學教授，目前55歲，喜歡太極余舞劍；女主 人45歲，大學老師，愛好養生，兒子媳婦偶爾回家小 住。 購房動機購房13、動機 投資、養老投資、養老 功能房間設置功能房間設置 主臥、客房、書房 軟裝風格定位軟裝風格定位 新中式風格-私定東方美 型號型號 YJ85-A(83.53) 風格參考圖片風格參考圖片 戶型戶型 3室2廳1衛 外立面風格外立面風格 現代 裝修標準裝修標準 精裝 目標客戶定位目標客戶定位 男主人電視臺欄目編導，目前32歲，喜歡沖浪；女主 人29歲，女性雜志編輯，喜歡瑜伽，小孩7歲，喜歡 帆船、沖浪。 購房動機購房動機 自住（剛需）自住（剛需）- -年輕年輕 功能房間設置功能房間設置 主臥、小孩房、客房 軟裝風格定位軟裝風格定位 現代簡約-海邊時光客 03 0101 0202 0303 0404 14、發揮戶型的優勢，根據客戶年齡層次，居住 習慣對產品平面進行更精確，合理，人性化 的空間分配。 以項目策劃定位為依據，對 戶型進行軟裝風格和色調搭 配的劃分。 配合營銷策劃需要，進行各個戶型主題性 的包裝設計，具體到每個空間人物的興趣 愛好。 可選用設計院歸納整理的人 性化設計及功能模塊，或提 出進一步進行創新要求。 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 2.1 平面布局和人物定位 案例上海太倉YJ85-B 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 2.1 平面布局和人物定位15、 案例上海太倉YJ85-B 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 2.1 平面布局和人物定位 案例上海太倉YJ85-B 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 創新設計匯總創新設計匯總 戶型戶型風格風格 主題主題 130方以下洋房 現代簡約 搖滾青春 翡冷翠 黑白格調 光與影的對白 蔥郁之林會呼吸的海風漂流的綠洲時尚樂活 夏日巴厘島雅皮士主義 叮叮之家生活熱戀 時尚樂活優雅黑天鵝 現代簡歐甜蜜歐式TIFFANYTIFFANY 輕奢新古典 130方以上大平層 時尚簡歐愛馬仕流金歲月藍爵世家品質生活 新古典風格漫16、步佛羅倫薩 英式新古典 坦桑藍之約 玲瓏別墅 現代中式 東方映像 水悅鎏金東方意境雋永含蓄東方韻 現代東方華貴東方 雅致東方 現代簡歐 流金歲月邂逅香奈兒翡翠府邸迪奧之戀 爵士夢想 藍色狂想曲 時尚紐約 優雅玉蘭香 根據研發設計中心黃總及區域對設計的更高要求，設計院不斷求新，在根據研發設計中心黃總及區域對設計的更高要求，設計院不斷求新，在20152015- -20162016年年設計出設計出3939種不同主題設計方案。種不同主題設計方案。 2.2 軟裝風格和色彩搭配 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 2.2 軟裝風格和色彩搭17、配案例-現代簡約（搖滾青春） 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 2.2 軟裝風格和色彩搭配案例-現代簡歐（TIFFANY） 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 2.3 設計主題和興趣愛好 案例上海太倉YJ115A-現代時尚-翡冷翠 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 2.3 設計主題和興趣愛好 案例上海太倉YJ115A-現代時尚-翡冷翠 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和18、評審 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 2.3 設計主題和興趣愛好 案例上海太倉YJ115A-現代時尚-翡冷翠 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 衣柜模塊化設計衣柜模塊化設計衛生間模塊化設計衛生間模塊化設計 玄關柜模塊化設計玄關柜模塊化設計櫥柜模塊化設計櫥柜模塊化設計 陽臺模塊化設計陽臺模塊化設計 2.4 人性化設計和功能模塊 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 飄窗臺模塊化設計飄窗臺模塊化設計 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 A、景觀露臺/陽臺主題情景及氣氛布置設計 景觀露臺/陽臺主題情景及氣氛布置設計意向 第二章第二章19、 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 B、生活陽臺增加生活氣氛設計 生活陽臺意向圖 生活陽臺精細化設計意向 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 櫥柜人性化動線、細節設計意向 C、廚房人性化精細化設計 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 衣柜精細化設計意向 D、玄關柜人性化精細化設計 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 衣柜精細化設計意向 E、衣柜人性化精細化設計 4 4、功能空間、功20、能空間精細設計精細設計 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 F、浴室精細化設計 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 G、飄窗臺的精細化設計 4 4、功能空間、功能空間精細設計精細設計 第二章第二章 軟裝設計過程互動軟裝設計過程互動和評審和評審 在軟裝工程管理范在軟裝工程管理范 疇中設計階段包括疇中設計階段包括 哪幾個哪幾個方面方面？ 思考題思考題 問題及建議問題及建議 現有軟裝業務流程現有軟裝業務流程 問題問題1 1：現有訂制為主的模 式下，部分供應商專業技術 上的不足，直接影響整體效 果，特別是家具，21、掛畫和布 藝三大類產品。 問題問題2 2：在供應商管理方面， 欠缺有效的產品質量管理措 施和手段。 第三章第三章 軟裝產品的品質監督軟裝產品的品質監督 產品產品 供應商供應商 項目部項目部 采購采購 中心中心設計院設計院 招標落實及反饋招標落實及反饋 進進 度度 協協 調調 產品技術溝通產品技術溝通 現場陳設管理現場陳設管理 第三章第三章 常見的軟裝常見的軟裝產品質量產品質量問題問題 部分家具供應商，以次充好，私自更換產品款式，材質，工藝等； 供應商深化過程中，未按要求出具相關產品設計圖樣； 供應商生產過程不主動接受監督，產品完成后逃避驗收，直接發貨至項目。 常見常見 問題問題 第三章第三章 22、常見的軟裝常見的軟裝產品質量產品質量問題問題 第三章第三章 常見的軟裝常見的軟裝產品質量產品質量問題問題 20142014年后評估文件年后評估文件 家具后評估文件家具后評估文件 設計院對供應商生產過程及項目擺設后評估做了大量工作（包括家具、布藝、配飾 等），但部分產品質量和擺設效果依然存在較多的問題。 例如：2014年家具后評估文件共36份，已通過采購中心發至供應商。 現狀現狀 分析分析 措施措施 針對產品品質的現狀，裝修院擬分派部分專業的設計師負責跟進產品品質工作。 產品產品 供應商供應商 項目部項目部 采購采購 中心中心設計院設計院 招標落實及反饋招標落實及反饋 進進 度度 協協 調調 產23、品技術溝通產品技術溝通 現場陳設管理現場陳設管理 問題及建議問題及建議 現有軟裝業務流程現有軟裝業務流程 問題問題1 1：現有訂制為主的模式下，部 分供應商專業技術上的不足，直接 影響整體效果，特別是家具，掛畫 和布藝三大類產品。 問題問題2 2：在供應商管理方面，欠缺有 效的產品質量管理措施和手段。 建議：建議：引入專業高品質的供應商， 加強競爭以提升整體品質。 流程規范：流程規范：制定相關產品專業的業 務流程規范，包括時間節點安排、 設計審核 、過程質量監督等。 驗收機制：驗收機制：建立健全的驗收標準和 有效的獎罰制度。 第三章第三章 軟裝產品的品質監督軟裝產品的品質監督 第四章第四章 項24、目軟裝現場陳設管理項目軟裝現場陳設管理 陳設 管理 4.1進場前：項目進度管理 (合理安排廠家生產、運輸及安裝時間) 4.3陳設后： 聯合驗收和交接 (成品保護和貨品驗收) 4.2陳設期間：工作面交接 (協調現場陳設周期) 前 中 后 人員安排：人員安排：安排專業工程師負責跟蹤軟裝業務各環節。 提前介入：提前介入：咨詢并安排軟裝工程團隊各個工序需要的周期，如軟 裝備貨，運輸，陳設等； 節點確認：節點確認：進入沖刺階段，確認裝修施工退場時間、軟裝陳設完 成時間、展示區開放時間等。 關注關注 要點要點 4.1 4.1 項目軟裝工程進度管理項目軟裝工程進度管理 管理目標：管理目標：在展示區搶工過程中25、，合理鋪排各個環節，緊而有序，保證展示區完美開放。在展示區搶工過程中，合理鋪排各個環節，緊而有序，保證展示區完美開放。 軟裝貨品欠缺合適的存放點，影響裝修施工的進度； 軟裝貨品經多次運輸和搬動，容易造成損壞或丟失 軟裝工程人員因工期延長或再次折返，導致整體軟裝工程費用的增加。 不良不良 后果后果 4.1 4.1 項目進度管理項目進度管理 進度管理誤區進度管理誤區1 1：提前一周或更長時間安排軟裝貨品及安裝人員到現場，等待裝修施工完成后進場。提前一周或更長時間安排軟裝貨品及安裝人員到現場，等待裝修施工完成后進場。 硬裝與軟裝深度交叉作業，雙方進度緩慢； 裝修施工現場對軟裝貨品欠缺保護，容易造成污26、染或損毀； 陳設周期過短，欠缺調整時間，最終陳設效果難以保證。 不良不良 后果后果 工作面交接的誤區工作面交接的誤區2 2：裝修工程拖延并接近板房開放日，壓縮軟裝陳設周期。裝修工程拖延并接近板房開放日，壓縮軟裝陳設周期。 4.2 4.2 陳設期間工作面交接陳設期間工作面交接 不良不良 后果后果 4.2 4.2 陳設期間工作面交接陳設期間工作面交接 工作面交接的誤區工作面交接的誤區2 2：裝修工程拖延并接近板房開放日，壓縮軟裝陳設周期。裝修工程拖延并接近板房開放日，壓縮軟裝陳設周期。 硬裝與軟裝深度交叉作業，雙方進度緩慢； 裝修施工現場對軟裝貨品欠缺保護，容易造成污染或損毀； 陳設周期過短，欠缺27、調整時間，最終陳設效果難以保證。 4.1 4.1 項目軟裝工程進度管理項目軟裝工程進度管理 如何合理安排軟裝工程進度？如何合理安排軟裝工程進度？ 4.1 4.1 項目軟裝工程進度管理項目軟裝工程進度管理 展示區必須通過聯合驗收后方可開放，若部分戶型驗收不合格，須配合整改并進行復核 ，合格后方可正式開放。 在設計效果設計效果一項評分中，軟裝設計效果占比軟裝設計效果占比56%56%，超過硬裝設計44%的權重比，由此可見 集團對軟裝的重視。 4.3 4.3 陳設后的陳設后的 聯合驗收和交接聯合驗收和交接 為了更好地貫徹集團對展示區“完美開放”的戰略要求，集團于為了更好地貫徹集團對展示區“完美開放”的28、戰略要求，集團于1515年年1212月發文月發文展示區品質驗收評分辦法展示區品質驗收評分辦法 軟裝軟裝 關注關注 案場管理制度手冊案場管理制度手冊 軟裝飾品重復利用操作指引軟裝飾品重復利用操作指引 第五章第五章 展示區維護和管理展示區維護和管理 第五章第五章 展示區維護和管理展示區維護和管理 維護保鮮維護保鮮重復使用重復使用 1、引入專業高品質的供 應商，加強競爭以提升整 體品質。 2、建立健全的驗收標準 和有效的獎罰制度。 1、現場陳設階段須做好 成品保護工作。 2、板房開放期間，結合 年初集團發布的 案場管理制度手冊 做好日常維護工作，使 案場始終保持最佳展示 效果。 1、積極做好可重復使29、用產品 記錄和存放。 2、合適戶型重復使用時，項 目可利用當地設計資源重新陳 設或聯系原廠家進行搬遷。 3、流程參考 軟裝飾品重復利用操作指引 4、重新陳設后，組織集團相 關部門進行驗收。 基礎基礎 執行執行 保障保障 產品品質產品品質 回顧總結回顧總結 軟裝工程質量管理軟裝工程質量管理 0101 0202 0303 0404 0505 任務設定和任務設定和 組織調研組織調研 軟裝方案設計軟裝方案設計 與深化與深化 軟裝產品的軟裝產品的 品質監控品質監控 進度協調及進度協調及 現場指揮現場指揮 軟裝工程驗收及軟裝工程驗收及 后評估后評估 策劃定位策劃定位 設計評審設計評審 生產管理生產管理 現場陳設現場陳設 后評估及后評估及 維護管理維護管理