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1、 房地產開發相關法律知識房地產開發相關法律知識 ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 2 項 目 取 得項 目 取 得 1 2 規 劃 設 計規 劃 設 計 3 4 5 6 施 工 建 設施 工 建 設 項 目 銷 售項 目 銷 售 房 屋 交 付房 屋 交 付 物 業 服 務物 業 服 務 ， Part1 Part1 Part1 Part1 項目取得項目取得涉及的法律法規涉及的法律法規 3 城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 涉及的主要 法律法規 涉及的主要 法律法規 公司法 城市房地產管理法物權法 土地管理法 ， Part1 Part1 Part1 Par2、t1 項目取得項目取得基礎法律知識基礎法律知識 4 國家國有用地國家國有用地 土地法律制度土地法律制度 土地公有制 國有土地有償使 用制度 耕地保護制度 土地用途管制制 度 城市市區土地 出讓有償使用 劃撥無償使用 農民集體所有用地農民集體所有用地 農村和城市 郊區土地 宅基地 自留地 自留山 無償使用 ， Part1 Part1 Part1 Part1 項目取得項目取得重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 5 競得土地：在 市、縣國土局 摘牌 土地轉讓： 購買已取得 權屬的土地 股權轉讓： 受讓擁有土 地公司的股 權 項目合作： 合作建房 M1M1M1M1M1M1M1M1M2M2M2M2M23、M2M2M2 M3M3M3M3M3M3M3M3M4M4M4M4M4M4M4M4 項目取得的方式項目取得的方式 ， Part1 Part1 Part1 Part1 項目取得項目取得重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 6 高爾夫高爾夫高爾夫高爾夫 別別別別 墅墅墅墅 基本基本基本基本 農田農田農田農田 禁止行為禁止行為 ， 7 Part1 Part1 Part1 Part1 項目取得項目取得 數據運算數據運算 溝通執行溝通執行 QuestionQuestion 項目取得的標志性法律文件是什么？項目取得的標志性法律文件是什么？ ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 4、8 1 1 3 4 5 6 施 工 建 設施 工 建 設 項 目 銷 售項 目 銷 售 房 屋 交 付房 屋 交 付 物 業 服 務物 業 服 務 項 目 取 得項 目 取 得 2 規 劃 設 計規 劃 設 計 ， Part2 Part2 Part2 Part2 規劃設計規劃設計涉及的主要法律法規涉及的主要法律法規 9 涉及的主要 法律法規 涉及的主要 法律法規 商品房銷售管理辦法 城市規劃法 物權法 ， Part2 Part2 Part2 Part2 規劃設計規劃設計 基礎法律知識基礎法律知識 10 合法前提合法前提 基本要求基本要求 城市規劃區內 的土地利用和 各項建設必須 符合城市規 劃5、，服從規劃 管理。 通過當地規劃 行政主管部門 的審批 重要性重要性 產權分割的依據 ， 11 Part2 Part2 Part2 Part2 規劃設計規劃設計重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 花園的限制性 使用 花園的限制性 使用 可出售的花園可出售的花園 不能出售的花園不能出售的花園 花園的面積 退補 花園的面積 退補 花 園 花 園 ， Part2 Part2 Part2 Part2 規劃設計規劃設計重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 12 規劃設計變更經規劃行政主管部門審批同意 規劃設計變更經規劃行政主管部門審批同意 商品房銷 售后，房 屋平面內 規劃設計 的變更 商品房銷 售后6、，項 目規劃設 計的變更 規劃設計變更規劃設計變更 ， Part2 Part2 Part2 Part2 規劃設計規劃設計案例分享案例分享 某項目建設的聯體別墅，在主體封頂時發現因施工圖出 錯，出現朝向與規劃報建圖相反的錯誤，適用規劃設計 的基礎法律知識，這一問題在法律上如何處理？ 13 ， Part2 Part2 Part2 Part2 規劃設計規劃設計 14 項目通過規劃的標志性法律文件是什么？項目通過規劃的標志性法律文件是什么？ QuestionQuestion ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 15 施 工 建 設施 工 建 設3 2 規 劃 設 計規7、 劃 設 計 1 4 5 6 項 目 取 得項 目 取 得 項 目 銷 售項 目 銷 售 房 屋 交 付房 屋 交 付 物 業 服 務物 業 服 務 ， 16 Part3 Part3 Part3 Part3 施工建設施工建設涉及的主要法律法規涉及的主要法律法規 涉及的主要 法律法規 涉及的主要 法律法規 招標投標法 建筑法 ， 17 Part3 Part3 Part3 Part3 施工建設施工建設基礎法律知識基礎法律知識 建筑開工許可建筑開工許可 施工施工施工施工 建設建設建設建設 B B B BB B B B F F F F F F F F C C C C C C C C DDDDDDDD 8、A A A AA A A A 建筑工程發包建筑工程發包 建筑工程質量建筑工程質量建筑工程承包建筑工程承包 E E E E E E E E 建筑從業許可建筑從業許可 建筑工程監理建筑工程監理 ， 18 Part3 Part3 Part3 Part3 施工建設施工建設重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 合同的特點合同的特點 合同的內容合同的內容 合同的禁止行為合同的禁止行為 建筑工程施工合同建筑工程施工合同 專用條款專用條款 通用條款通用條款 承包單位沒有相應資質承包單位沒有相應資質 不按照招標文件訂立合同不按照招標文件訂立合同 簽訂簽訂“ “ “ “黑白合同黑白合同” ” ” ” ， 19 P9、art3 Part3 Part3 Part3 施工建設施工建設重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 證據的重要性證據的重要性 書面證據的使用書面證據的使用 書面證據的送達書面證據的送達 證據管理證據管理 合同約定需書面往來的合同約定需書面往來的 對方簽收對方簽收 速遞送達速遞送達 公證送達公證送達 改變雙方權利義務的改變雙方權利義務的 履行合同主要事項的履行合同主要事項的 ， Part3 Part3 Part3 Part3 施工建設施工建設案例分享案例分享 20 某項目在建設過程中工程承包方有重大違約行為， 發包方擬主張解除合同，在法律上如何做好證據處 理？ 某項目在建設過程中工程承包方有重大10、違約行為， 發包方擬主張解除合同，在法律上如何做好證據處 理？ ， Part3 Part3 Part3 Part3 施工建設施工建設 21 項目工程的開始施工和完工驗收的標志性法律文件 分別是什么？ 項目工程的開始施工和完工驗收的標志性法律文件 分別是什么？ QuestionQuestion ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 22 項項 目目 銷銷 售售4 2 規 劃 設 計規 劃 設 計 1 3 5 6 項 目 取 得項 目 取 得 施 工 建 設施 工 建 設 房 屋 交 付房 屋 交 付 物 業 服 務物 業 服 務 ， Part4 Part4 Par11、t4 Part4 項目銷售項目銷售涉及的主要法律法規涉及的主要法律法規 23 涉及的主要 法律法規 涉及的主要 法律法規 合同法 擔保法 城市商品房預售管理辦法 物權法 商品房銷售管理辦法 ， Part4 Part4 Part4 Part4 項目銷售項目銷售基礎法律知識基礎法律知識 24 銷售條件銷售條件 商品房的種類商品房的種類 預售房：取得預售許可證預售房：取得預售許可證 現房：在房地產管理部門進行了現售的備案現房：在房地產管理部門進行了現售的備案 其他：已有權屬登記證明書或房地產權證其他：已有權屬登記證明書或房地產權證 住宅、商鋪、車庫（車位）、庫房住宅、商鋪、車庫（車位）、庫房 預售房12、現房、已出權屬證書的房屋預售房、現房、已出權屬證書的房屋 ， Part4 Part4 Part4 Part4 項目銷售項目銷售重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 25 出售時商品房所 在地塊被抵押 出售時商品房所 在地塊被抵押 在在 押押 銷銷 售售 處理界定 還貸或置換、抵押 權人出同意函、 銷售時書面告知、 在辦證前解押。 還貸或置換、抵押 權人出同意函、 銷售時書面告知、 在辦證前解押。 ， Part4 Part4 Part4 Part4 項目銷售項目銷售重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 26 法定優先購買權法定優先購買權 帶帶 租租 約約 銷銷 售售 處理承租人的權力 書面通知13、承租人、 在銷售時告知買 受人、與買受人 作相關約定。 書面通知承租人、 在銷售時告知買 受人、與買受人 作相關約定。 ， Part4 Part4 Part4 Part4 項目銷售項目銷售案例分享案例分享 27 某項目交通中心的商鋪正在出租，租期內開發商準備 出售，在法律上如何操作？ 某項目交通中心的商鋪正在出租，租期內開發商準備 出售，在法律上如何操作？ ， Part4 Part4 Part4 Part4 項目銷售項目銷售重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 28 操作方式操作方式 首先滿足 業主的需要 首先滿足 業主的需要 車車 位位 銷銷 售售 銷售禁止銷售禁止法定要求法定要求 不能出賣14、給業主 以外的第三人 不能出賣給業主 以外的第三人 按配比、提前公 示、以搖珠等 公平方式處分 按配比、提前公 示、以搖珠等 公平方式處分 ， Part4 Part4 Part4 Part4 項目銷售項目銷售 29 房地產開發中項目可銷售的標志性法律文件是什么？房地產開發中項目可銷售的標志性法律文件是什么？ QuestionQuestion ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 30 房房 屋屋 交交 付付5 2 規 劃 設 計規 劃 設 計 1 3 4 6 項 目 取 得項 目 取 得 施 工 建 設施 工 建 設 項 目 銷 售項 目 銷 售 物 業 服 務15、物 業 服 務 ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付涉及的主要法律法規涉及的主要法律法規 31 涉及的主要 法律法規 涉及的主要 法律法規 商品房銷售管理辦法 建筑法 ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付基礎法律知識基礎法律知識 32 主體工程主體工程 使用功能使用功能裝修工程裝修工程 公共設施配套公共設施配套裝飾裝修配備裝飾裝修配備 商品房交付 的條件和標準 商品房交付 的條件和標準 ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付基礎法律知識基礎法律知識 33 交付應出示的資料交付應出示的資料 交付的通知交16、付的通知 竣工驗收備案表竣工驗收備案表 質量保證書、房屋使用說明書質量保證書、房屋使用說明書 買賣合同約定的其他材料買賣合同約定的其他材料 從買賣合同的約定從買賣合同的約定 ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 34 界定界定 商品房在買賣合同約定的交樓期達不到交付條件或標準商品房在買賣合同約定的交樓期達不到交付條件或標準 責任責任 情形情形 承擔買賣合同約定的逾期交樓違約責任承擔買賣合同約定的逾期交樓違約責任 未取得竣工驗收備案表的 已取得竣工驗收備案表但未達到合同約定交付條件的 商品房裝飾裝修標準和買賣合同約定不一致的 未17、取得竣工驗收備案表的 已取得竣工驗收備案表但未達到合同約定交付條件的 商品房裝飾裝修標準和買賣合同約定不一致的 逾期交樓逾期交樓 ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付案例分享案例分享 35 某項目已銷售的商品房在買賣合同約定的交樓期屆滿時 仍未能取得竣工驗收備案表，開發商是否構成逾期交樓 ？在法律上如何處理？ 某項目已銷售的商品房在買賣合同約定的交樓期屆滿時 仍未能取得竣工驗收備案表，開發商是否構成逾期交樓 ？在法律上如何處理？ ， Part5 Part5 Part5 Part5 房屋交付房屋交付 36 房地產項目開發中商品房可交付的標志性法律文件 是什么？ 房18、地產項目開發中商品房可交付的標志性法律文件 是什么？ QuestionQuestion ， CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS 37 物物 業業 服服 務務 6 2 規 劃 設 計規 劃 設 計 1 3 5 4 項 目 取 得項 目 取 得 施 工 建 設施 工 建 設 房 屋 交 付房 屋 交 付 項 目 銷 售項 目 銷 售 ， Part6 Part6 Part6 Part6 物業管理物業管理涉及的主要法律法規涉及的主要法律法規 38 涉及的主要 法律法規 涉及的主要 法律法規 物業服務收費管理辦法 物業管理條例 ， Part6Part6Part6Part6物19、業管理物業管理基礎法律知識基礎法律知識 39 業主：業主：房屋所有人 業主大會：業主大會：物業管理區域內全體業主組成， 一個物業管理區域只能成立一個 業主委員會：業主委員會：由業主大會會議在業主中選舉產 生，由5至11人單數組成。選舉產生后需向物 業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部 門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案 ， Part6 Part6 Part6 Part6 物業管理物業管理基礎法律知識基礎法律知識 40 物業服務企業：物業服務企業：需具有獨立的法人資格和相應 的資質；對一個物業管理區域實施物業管理 前期物業管理：前期物業管理：在業主、業主大會選聘物業 服務企業之前，建設單位選聘20、物業服務企業 進行的物業服務，由建設單位與物業服務企 業訂立書面的物業服務合同 物業管理服務：物業管理服務：業主大會選聘物業服務企業進 行的物業服務，由業主委員會與物業服務企業 訂立書面的物業服務合同 ， 計收依據根據法定產權建筑面積按月計收根據法定產權建筑面積按月計收 定價 應報當地價格主管部門備案 不得超出政府指導價的上線收取普通住宅 應報當地價格主管部門備案 不得超出政府指導價的上線收取普通住宅 禁止 不能不能“ “ “ “贈送贈送” ” ” ”或或“ “ “ “減免減免” ” ” ” Part6 Part6 Part6 Part6 物業管理物業管理重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 21、物業服務費物業服務費 ， Part6 Part6 Part6 Part6 物業管理物業管理重點掌握的法律問題重點掌握的法律問題 42 房屋的搭建應報政府主管部 門審批，物業服務企業無權 批準，物業服務從業人員不 得違法收費幫助業主違章搭 建。 房屋的搭建應報政府主管部 門審批，物業服務企業無權 批準，物業服務從業人員不 得違法收費幫助業主違章搭 建。 業主出現違章搭建行為的， 物業服務企業應要求業主停 止違章搭建行為、恢復原狀 ，可向有關部門反應，也可 向人民法院提起訴訟。 業主出現違章搭建行為的， 物業服務企業應要求業主停 止違章搭建行為、恢復原狀 ，可向有關部門反應，也可 向人民法院提起訴訟。 違章搭建違章搭建 ，