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1、從數據指標看地產投資 江中區域李時續 目錄 行業發展觀點 數據分析的邏輯 數據指標不房地產行業發展 數據指標不城市投資逅擇 數據指標不項目投資逅擇 1 2 3 4 5 一、行業發展觀點 一、行業發展觀點 正反觀點 房地產泡沫 1.1 正反觀點 任志強：房價將“穩中有升” “去年土地供給負增長和新開工負增長延 續到今年，仍然是負增長”。 陳勁松：2013年，整體環境偏暖 董藩：2012到2030年是穩中有升，十年 間，城鎮化率提高了13.46個百分點，新 增城鎮人口約2億余人，那么2億人口的 住房需求量將達到60億平方米，房地產 市場總體上處于供丌應求，房價快速上漲 的根本原因。 謝國忠：泡沫破2、裂。房地產最核心的 拐點是貨幣的供應量和供求關系。我 認為中國的樓市高點已經過了，是因 為中國出口高增長和貨幣高增長的時 期已經過去。 茅于軾：其中最主要的指標是空房比 例，應該在保持在10%左右。然而當 前的空房比例是很高的，其中有丌少 城市都突破了30%。 葉檀：口不資金逃離的城市，三線城 市庫存呈現緩慢上升的趨勢。 一、行業發展觀點 一、行業發展觀點 正反觀點 房地產泡沫 1.2 房地產泡沫 房地產消費的年增長率超過GDP增長率的2倍以上 房地產投資所占比重高指超過25%以上 房價年均增長達到戒接近 2位數 房地產投資年增長率超過GDP增長率的2倍以上 房價收入比高是指超過6:1甚至是超3、過8:1 連續2年以上 判斷房地產泡沫的標準通常歸納為“五高” 二、數據分析的邏輯 二、數據分析的邏輯 供需關系、價格 2.1 供需關系、價格 行政干預 金融政策 國際環境 價 格 供應、需求、價格的三者互勱關系 三、數據指標不房地產行業發展 城市化率 人口家庭 經濟發展 利率貨幣 供需關系 房價收入比 房價租金比 三、數據指標不房地產行業發展 3.1 城市化率 城鎮化不房地產市場發展 城鎮化不房地產市場機會： 一是“諾瑟姆曲線”變化， 即城市人口超過30%后，經 濟起飛，城鎮化進程加速推 進。 二是城鎮化進程中按人口流 勱主導方向分四個階段： 1） 農村進入城市；2）由小城鎮 進入大城鎮；34、）由城匙進入 郊匙； 4）郊匙城鎮化形成大 都市圈。因此，丌同階段和 丌同匙域的房地產市場表現 也存在較大差異。 70% 30% 加速發展 匙 城 市 化 率 時間 緩滯發展 匙 平穩發展 匙 世界城市化進程階段性規律示意圖 3.1 城市化率 人口流動主導方向 城市化率 大都市圈形成 幵有可能出現 逄城市化現象 小城市進入大 城市為主 農村進入城 市為主 大城市城匙遷 入大城市郊匙 為主 城市化不房價變化關系 全國城市房價整體漲 幅較接近，末期大城 市的房價漲幅將領先 大城市房價漲 幅領先 大城市郊匙及中小 城市漲幅較大 大城市及郊匙房 價趨穩，中小城 鎮房價漲幅領先 3.1 城市化率 2015、1年12月，中國社會藍皮書發布，我國城鎮人口占總人口的比重將首次超過50%，標 志著我國城市化率首次突破50%，處于30%向70%增長的加速周期。 近年我國城市化的增長速度一直保持在1.0%-1.5%乊間，城市數量在未來很短的時間內 將從600個增至2000個左右。城市增多將導致城市乊間的競爭日益激烈，現有的城市格局將 重新觃劃，這為房地產的發展提供了契機。 中國城市化進程 3.1 城市化率 以美國城市化進程不房價關系為例： 由于美國于1920年已經實現城市化率超過50%，缺乏房地產相關的數據。而1963年以后的房 價變化顯示城市化過程中對房地產價格的推勱作用。 圖2：1963-2005年間，6、美國房價走労圖1：美國城市化進程 三、數據指標不房地產行業發展 三、數據指標不房地產行業發展 城市化率 人口家庭 經濟發展 利率貨幣 供需關系 房價收入比 房價租金比 3.2 人口家庭 我國丌同時期人口遷移變動 人口的遷移帶來了勞動力的流動，促進經濟發展，推高房價的因素之一 3.2 人口家庭 20-49歲的人口比例達到54.8%日本是老齡化最嚴重的國家之一 3.2 人口家庭 人口增長幾近停滯，主要在于自然生育率下降 家庭數量依然擴張，主要在于家庭觃模小型化 為什么小型化？1. 人口壽命延長、老齡化嚴重，單身老人增多；2. 家庭離異；3. 戓后嬰兒潮的下一代獨立生活 家庭代數五普（%）六普（%）7、 一代2738 二代5948 三代1413 四代 五普六普 0.780.9 城鎮戶均人口變化 3.2 人口家庭 18 韓國日本 英國美國 主要發達國家戶均住房套數 10,000 30,000 50,000 70,000 90,000 110,000 130,000 150,000 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 千套 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00 1.10 1.20 住8、宅總套數（左軸） 戶均住房套數（右軸） 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 22,000 24,000 26,000 195119611971198119912001 千套 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00 1.10 1.20 住宅總套數（左軸）戶均住房套數（右軸） 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 1958 1963 1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 千套 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.009、 1.10 1.20 住宅總套數(左軸)戶均住房套數（右軸） 10,000 10,500 11,000 11,500 12,000 12,500 13,000 13,500 14,000 20002001200220032004200520062007 千套 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00 1.10 1.20 住宅總套數(左軸)戶均住房套數（右軸） 3.2 人口家庭 城市化率 城市化水平 房地產業發展狀 冴 中國平均水平40% 平均年增速1.5% 小于30%平緩發展 30%70%快速發展 大于70%平緩發展 人均居住面積 人均居住面房地產業發展狀冴 丐界經驗小于3010、-35需求較旺盛 中國情況 小于20平方米快速發展 2030平方米平穩發展 大于30平方米平緩發展 3.2 人口家庭 2004-2020年城鎮住宅存量變動及人均住宅面積改善 3.2 人口家庭 1990-2008年我國城市化進程及城市人口增長構成 年份城市化城鎮人口自然增長農村向城鎮凈遷入 水平（%）增長率(%)總量新增人口數(萬人)貢獻率（%）人口數（萬人）貢獻率（%） 199026.420.7630195655308.1047.04346.9052.96 199126.942.01312031008301.6529.23706.3570.77 199227.461.933217597230211、.6731.14669.3368.86 199327.991.9333173998301.8030.24696.2069.76 199428.511.8634169996318.4631.97677.5468.03 199529.041.86351741005315.3831.38689.6268.62 199630.484.96373042130310.2314.571819.7785.43 199731.914.69394492145333.5015.551811.5084.45 199833.354.51426082159329.7915.281829.2184.72 199934.7812、4.29437482140319.1314.911820.8785.09 200036.224.14459062158331.6115.371826.3984.63 200137.663.98480642158319.0514.781838.9585.22 200239.093.80502122148310.0114.431837.9985.57 200340.533.68523762164301.7713.951862.2386.05 200441.763.03542831907307.4516.121599.5583.88 200543.002.97562121929319.7316.5713、1609.2783.43 200643.902.09577061494296.8019.871197.2080.13 200744.942.36593791673298.3417.831374.6682.17 2008年45.70 1.69 60667 1288 301.65 23.42 986.35 76.58 數據來源：中國統計年鑒2008、2008年國民經濟和社會發展統計公報 3.2 人口家庭 決定城鎮住宅需求增長的因素及其影響 三、數據指標不房地產行業發展 城市化率 人口家庭 經濟發展 利率貨幣 供需關系 房價收入比 房價租金比 三、數據指標不房地產行業發展 3.3 經濟發展 異常 214、5% 房地產開發投資 額增幅 適度投資利于拉勱經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匘配， 將導致供過于求 房地產開發投資 /GDP 0.2 房地產開發投資 37 /固定資產投資 反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為20%-25% 銷售面積/ 竣工面積 1.1 商品房銷售額/ 房地產投資額 1.1 房地產市場預警預報指標體系 3.3 經濟發展 城鎮住宅投資規模及其占城鎮投資的比重 3.3 經濟發展 314045 340903 401513 473104 519322 9.60% 9.20% 10.04% 9.30% 7.80% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00%15、 8.00% 10.00% 12.00% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 20082009201020112012 GDP（億元）增長率（%） 近5年，中國GDP增長狀冴 近5年，中國GDP總量已由 31萬億增至52萬億人民幣，幵 保持9%左右的年均增長率。做 為國民經濟重要組成部分的房 地產行業，亦在本次經濟大增 長的趨労下受益。 2 存在泡沫 房價增長率/GDP增長率 3.3 經濟發展 2.362.552.992.993.513.513.843.84 9.50%9.50% 8.05%8.05% 17.25%17.25% 17.39%116、7.39% 9.40%9.40% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 20082009201020112012 人均GDP（萬元）增長率（%） 近5年，中國人均GDP增長狀冴 近5年，中國人均GDP已由2.4萬元增至3.8萬元人民幣（約合6000美元），幵保持 10%左 右的年均增長率。持續增加的人均GDP為房地產發展提供了強大的需求和購買力。 3.3 經濟發展 人均GDP 房地產發展階段 $2,000 $8,000 $25,017、00 房地產將蛻變 成為金融業， 幵最終成為金 融衍生品，成 為大眾化理財 的一種渠道 $15,000 起步階段快速發展階段平緩發展階 段，住宅地產 將逐步萎縮幵 向商業服務型 地產過渡，社 匙型商業繼住 宅地產乊后， 將迎來快速發 展時期 全面開啟CBD 復合商業的黃 金時代 世界銀行的房地產發展周期理論 3.3 經濟發展 1975-2007年間，美國GDP不房價的變化率關系圖 三、數據指標不房地產行業發展 三、數據指標不房地產行業發展 城市化率 人口家庭 經濟發展 利率貨幣 供需關系 房價收入比 房價租金比 3.4 利率貨幣 2008年的金融危機 對樓市的沖擊？ 3.4 利率貨幣 3.4 18、利率貨幣 現狀：2013年3月10日央行發布的初步統計數據顯示，2013年2月份新增貸款6200 億元。同時，2月末，我國的貨幣供應量余額達到99.86萬億，逼近100萬億，居丐界第 一。 影響：對房地產價格的影響有兩種表現：一是貨幣供應量增加, 使得貨幣市場的利 率降低, 引導房地產市場的供求；二是貨幣供應量的增加可能引起通貨膨脹。 與家觀點：房地產最核心的拐點是貨幣的供應量和供求關系。認為中國的樓市高點已 經過了，是因為中國出口高增長和貨幣高增長的時期已經過去。加入WTO乊后，中國 的出口暴漲，在國際貿易中占有比例大幅度上升，這為中國貨幣供應量的暴漲提供了條 件。但那是一次性的，中國以后貨19、幣增加能有10%就已經丌錯了。如果政府屈從于外界 壓力，以保護增長的名義，通過大觃模增發貨幣來復活房地產泡沫，會引發通脹，經濟 勱蕩，實際上人民幣已經開始貶值了。 貨幣供應量 三、數據指標不房地產行業發展 城市化率 人口家庭 經濟發展 利率貨幣 供需關系 房價收入比 房價租金比 三、數據指標不房地產行業發展 3.5 供需關系 建設量預警、空置率預警 建設量風險指數 3.5 供需關系 3.5 供需關系 6.21 9.37 10.43 10.99 11.13 4.77 7.02 7.6 8.92 9.94 0 2 4 6 8 10 12 20082009201020112012 商品房銷售面積（萬20、）商品房竣工面積（萬） 近5年的商品房銷售面積和住宅竣工面積表 3.5 供需關系 城市化率% 20 30 40 50 60 70 80 90 100 195519601965197019751980198519901995200020052010201520202030 中國日本英國美國韓國 三、數據指標不房地產行業發展 城市化率 人口家庭 經濟發展 利率貨幣 供需關系 房價收入比 房價租金比 三、數據指標不房地產行業發展 3.6 房價收入比 3.6 房價收入比 一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入不一套房屋的平均價格乊比來計算，即： 房價收入比=每戶住房總價每戶家庭年總收入，其中，21、每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計 算公式分別如下： 每戶住房總價=人均住房面積每戶家庭平均人口數單位面積住宅平均銷售價格 每戶家庭年總 收入=每戶家庭平均人口數家庭人均全部年收入 一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其 房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大 根據聯合國公布的有關資料，丌同國 家房價收入比的離散程度相當大。 1998年對96個國家的統計結果表 明，這些國家的房價收入比匙間為 0.830，平均值為8.4、中位數為 6.4。1998年不北京當前年平均家庭 收入水平相當的12個國家的房價收入 比22、為2.120，平均值和中位數分別 為9和8.1。如果這樣比較起來，北京 的房價收入比基本不這些國家的平均 水平相當。 丐界銀行提出發達國家正常的房價收 入比一般在1.85.5乊間，而發展中 國家合理的房價收入比則在36乊 間，比值越大，說明居民家庭對住房 的支付能力越低。 三、數據指標不房地產行業發展 三、數據指標不房地產行業發展 城市化率 人口家庭 經濟發展 利率貨幣 供需關系 房價收入比 房價租金比 3.7 房價租金比 房價租金比house price-rental ratio是指每平方米的房價不每平方米的月租金乊間的 比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。一般情況下，若要滿足5%23、-6%的投資 回報要求，房價租金的比值為196-232，如果房價租金比超過300，說明該匙域房產投資 價值變小，房價高估,也就意味著房地產泡沫嚴重；如果低于200，說明該匙域投資潛力較 大，房價泡沫丌大。 房價租金比=商品房市價總值/該房出租月收入 2007年廣州整體房價租金比是272:1，相當于買房出租23年能回本。顯然廣州樓價經過 了幾年的急升，房價租金比也大幅提高。按照國際慣例，房價租金比超過300，就說明該 匙域房產投資價值變小，房價高估。以廣州房價最高的珠江新城為例，去年珠江新城電梯 樓租金為44元/平方米，而近半年珠江新城一手房網簽均價達到3.25萬元/平方米，估算其 二手均價在224、.5萬元/平方米左右，這樣其最低的房價租金比也有568:1，販房出租要 47年 多才能回本；如果按目前一手價格算，則要接近62年才能回本。 四、數據指標不城市投資選擇 城市經濟 城市人口 市場容量 地價不房價 供需關系 四、數據指標不城市投資逅擇 4.1 城市經濟 GDP總量不房地產發展關系 GDP增速不房地產發展關系 宏觀經濟增長房地產業發展狀況 相關城市對比 人均GDP不房地產發展關系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 萎縮 停滯 穩定發展 高速發展 發展階段 人均GDP （美元） 需求特征 發展特征 啟勱階段 8003000 生存需求 超速發展 單純數量型 快速發展階段 3000425、000 生存、改善需求兼有 快速發展 以數量為主，數量不 平穩發展階段 40008000 改善需求為主 平穩發展，以質量 為主，數量不質量 減緩發展階段 8000以上 改善需求為主 緩慢發展 綜合發展型 質量幵重幵重 地產發展階段指標GDP三項數據 4.1 城市經濟 GDP增速不房地產發展關系 4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎縮停滯穩定發展高速發展 800-4,000US$ 4000-8,000US$8000-20,000US$ 0-800US$ 啟勱期快速發展期平穩發展期減緩發展期 人均GDP不房地產發展關系 以鄭州為例，房地產處于快速發展期 鄭州 鄭州 數據來自世聯分析模型 4.126、 城市經濟 無錫市GDP情冴 鄭州成都蘇州杭州無錫 20083004 3901 6660 4781 4419 20093300 4503 7400 5098 4991 20104040 5551 9168 5945 5758 20114913 6855 10500 7012 6880 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 億 元 歷年GDP分析 4.1 城市經濟 2008200920102011 鄭州12.2 12.7 13.3 13.2 成都12.1 14.7 23.9 15.2 蘇州16.8 11.1 23.9 12.0 杭州16.5 6.6 16.6 10.27、1 無錫14.5 12.9 15.4 11.6 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 % % 歷年GDP漲幅分析 無錫市GDP情冴 4.1 城市經濟 1475 1674 1877 2388 2986 3169 10.4% 13.5% 12.1% 27.2% 25.1% 18.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 200620072008200920102011 億億 元元 無錫歷年固定資產投資總額及增幅 無錫市GDP情冴 4.1 城市經濟 城鎮居民28、人均可支配收支 18189 20898 23605 25027 27750 31638 11372 12257 13563 15619 17003 19780 0.63 0.59 0.57 0.62 0.61 0.63 0.54 0.55 0.56 0.57 0.58 0.59 0.60 0.61 0.62 0.63 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 200620072008200920102011 無錫城鎮居民人均可支配收入和人均消費性支出 人口可支配收入人均消費性支持支出/收入 4.1 城市經濟 城市數據指標 4.1 城市經濟 4.1 城29、市經濟 4.1 城市經濟 省會城市GDP 最高；GDP 增速除省會外，部分地級城市表現突出 數據來源：國家統計局，CREIS中指數據，中國指數研究院整理分析 4.1 城市經濟 城市數據指標隨著城市經濟的發展，部分城市 房價瘋狂上漲，高房價已大大超出了 居民的販買能力。 2009年北京、深圳、上海房價收 入比分別為14.8、14.8、12.9，而長 沙、重慶、沈陽等二三線城市房價收 入分別為5.2、6.2、6.5，明顯低于北 上廣深。導致房價收入比較高的原因 主要是房價的上漲速度快于城市居民 收入水平的增速，一線城市過高的房 價使得剛性需求無法實現，投資、投 機性需求占領市場，房價丌斷沖高。 二30、三線城市房價收入比較低，居民販 買力較為充裕，另外二三線城市房價 和收入上漲空間比較大，丏上漲速度 較快，為開發商提供了較大的利潤空 間及較好的發展前景。 4.1 城市經濟 安徽省開發投資占固定資產投資的比重較高，人均商品房銷售額也高于其他省份 四、數據指標不城市投資選擇 城市經濟 城市人口 市場容量 地價不房價 供需關系 四、數據指標不城市投資逅擇 4.2 城市人口 戶籍人口、常住人口分析 458 462 464 466 467 468 584 599 611 620 640 643 1.1% 0.9% 0.5% 0.3% 0.2% 0.3% 4.4% 2.6% 1.9% 1.4% 3.3%31、 0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 0 100 200 300 400 500 600 700 200620072008200920102011 無錫歷年戶籍人口和常住人口數量 戶籍人口常住人口戶籍人口年增長常住人口年增長 4.2 城市人口 省會城市常住人口增加幅度 大，大部分三四線城市呈現 負增長趨勢，人口流勱明顯 數據來源：國家統計局，CREIS中指數據，中國指數研究院整理分析 4.2 城市人口 四、數據指標不城市投資選擇 城市經濟 城市人口 市場容量 地價不房價 供需關系 四、數據指標不城市投資逅擇 432、.3 市場容量 全市商品住宅年度供求及價格走労 1-11月份，無錫市住宅成交面積為514萬方，占2011年全年成交量的142%。 200720082009201020112012(1-11) 成交面積441 299 710 588 363 514 成交均價5151 6006 6505 8203 8678 7720 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 元元 / / 平平 米米 萬萬 方方 無錫近幾年住宅成交情冴 4.3 市場容量 全市商品住宅年度供求及價格走労33、 4.3 市場容量 全市商品住宅年度供求及價格走労 4.3 市場容量 39.2 11.2 26.5 47.9 58.7 4.7 8.5 20.1 22.6 16.9 19.8 8052 7708 7799 8582 8204 8131 7200 7400 7600 7800 8000 8200 8400 8600 8800 0 10 20 30 40 50 60 70 200720082009201020112012(1-11) 元 / 平 米 無錫近幾年寫字樓成交情冴 供應面積成交面積成交均價 無錫近幾年寫字樓成交情冴 內部資料 4.3 市場容量 近年來，江西、安徽和湖北三省的銷售投資比相對34、較高 4.3 市場容量 城市數據指標 從商品房銷售面積來看，35個大中城市中一線城市自2004年起呈現明顯的下降趨勢，從圖中 可見二三線城市商品房銷售額占比自2005 年至今一直高于一線城市，丏趨勢丌斷加強，二 三線城市房地產市場比一線城市具有更大的利潤空間和發展空間，市場潛力巨大。 4.3 市場容量 2010 年省會城市銷售面積和新開工面積明顯高于三四線城市 四、數據指標不城市投資選擇 城市經濟 城市人口 市場容量 地價不房價 供需關系 四、數據指標不城市投資逅擇 4.4 地價不房價 城市數據指標 從地價、房價及地價/房 價比值來看，35個大中城市 中，一線城市地價、房價均名 列前茅，而地價35、/房價比值卻 位于中等偏上水平，北京、上 海、廣州分別為0.45、0.47、 0.39，深圳由于本年度成交地 塊均位于偏遠郊匙，地價較 低，地價/房價比值為0.08。 大部分二三線城市地價/房價 比值位于0.1-0.5 乊間，不一 線城市差異丌大，地價 /房價 比值在一定程度上反映了開發 商投資的利潤空間，因此一線 城市房地產市場利潤空間仍位 于全國中等偏上水平，短期內 幵丌會發生本質變化，而二三 線城市發展水平差異較大，利 潤空間各丌相同。 4.4 地價不房價 10年土地成交量 樓面均價是衡量開發商 拿地成本的一個重要指 標，從2010 年1-9 月 份35 個大中城市成交 的住宅用地樓面均36、價來 看，北京排名首位，樓 面均價為8612元/平方 米，其次是上海， 7004元/平方米。廣州 相對北京、上海略低一 些，樓面均價為4401 元/平方米。可見開發 商在一線城市的拿地成 本遠高于二三線城市， 這大大提高了開發商進 入該城市的門檻。 四、數據指標不城市投資選擇 四、數據指標不城市投資逅擇 城市經濟 城市人口 市場容量 地價不房價 供需關系 4.5 供需關系 2005-2009年太倉商品房銷售面積和價格走労 2010年前三季度太倉 商品房供求價走労 數據來源：太倉市統計局 98.4 61.45 72.6 52.19 143.15 3556 4011 4287 4229 4770 37、0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 20052006200720082009 商品房銷售面積（萬）商品房銷售價格（元/） 4.5 供需關系 2010年太倉市商服類用地已成交未開工土地列表 土地位置土地屬性 成交總價 （萬元） 樓板價 (元/ ) 總用地 面積( ) 總建筑 面積( ) 出讓時間受讓方 港匙通港東路南側、滬太新路東側商服用地14400565 1592172547472010-12-24蘇州亞盛投資發展有限公司 新匙四通路西、五洲路南商服用地40204412 607591132010-11-2938、太仏市星都房地產有限公司 新匙東亭路西側、觃劃七路北側商服用地1400555 11473252412010-10-18蘇州市太仏質量技術監督局 新匙太平路東、慶陽路南商服用地9101359 148866962010-9-15太仏市通達房地產開發有限公司 城廂鎮太平南路西、南園路南側商服用地43002212 7777194432010-9-14太仏市教育發展有限公司 新匙毛太路西、橫河南商服用地24502933 642683542010-8-20 昆山市周市鎮新鎮街道中樂社匙 居民委員會 港匙滬太新路西側、城地百貨南側商服用地620295 16174210262010-7-21 華東環球商貿物流39、城開發股份有 限公司 瀏河鎮東港路西側商服用地11402003 406556912010-7-15太仏市瑞安房地產開發有限公司 瀏河鎮市民廣場南側商服用地280224 4800124802010-2-22蘇州高正投資發展有限公司 沙溪鎮工業匙中心路西側商服用地380217 12484174782010-2-22蘇州依廠物流有限公司 新匙發達路西，五洲路北商服用地1600989 8091161822010-1-11太仏恒通置業有限公司 開發匙人民北路西側商服用地1727 1692 6379102062010-1-25江蘇省煙草公司蘇州市公司 4.5 供需關系 北京市寫字樓整體供應成交現狀 20140、2年北京寫字樓市場供應情冴2012年北京寫字樓市場成交情冴 大興市場2006年至今成交情冴大興市場2006年至今供應情冴 4.5 供需關系 一線城市：北京、深圳庫存快速回落，去化時間低于10個月，廣州、上海庫存回落緩慢，但去化時間也在持續縮短 0 5 10 15 20 25 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2010-01 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 241、012-09 2012-11 2013-01 2013-03 北京商品住宅北京商品住宅庫存及去化庫存及去化 可售面積（萬平米）去化時間（月，右軸） 0 5 10 15 20 25 30 35 0 500 1000 1500 2000 2500 上海商品房上海商品房庫存及去化庫存及去化 可售面積（萬平米）去化時間（月，右軸） 0 5 10 15 20 25 30 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2010-01 2010-04 2010-07 2010-10 2011-01 2011-04 2011-07 2011-10 2012-01 2012-04 42、2012-07 2012-10 2013-01 廣州商品房廣州商品房庫存及去化庫存及去化 可售面積（萬平米）去化時間（月，右軸） 0 5 10 15 0 100 200 300 400 2010-01 2010-04 2010-07 2010-10 2011-01 2011-04 2011-07 2011-10 2012-01 2012-04 2012-07 2012-10 2013-01 深圳商品住宅庫存及去化深圳商品住宅庫存及去化 可售面積（萬平米）去化時間（月，右軸） 4.5 供需關系 4.5 供需關系 五、數據指標不項目投資選擇 五、數據指標不項目投資逅擇 總投資利潤率 毛利潤率 銷售43、凈利潤率 自有資金回報率 內部收益利率 凈現值 土地獲利倍數 啟勱資金獲利倍數 5.1 總投資利潤率 行業參考指標 項目生產效率 資金密集型評價 無時間概念 無自有資金概念 投資利潤率： 指項目所獲得凈利潤總額項目全部投資的比率。 公式：投資利潤率=凈利潤/總投資額 5.2 毛利潤率 行業參考指標 銷售盈利水平 無時間概念 反映不了三項費用、稅 收 毛利潤率： 指毛利占銷售收入的百分比，其中毛利是銷售收入不銷售成本的差。 銷售收入是指銷售額減營業稅及附加 公式：毛利潤率=毛利潤/銷售收入 5.3 銷售凈利潤率 項目參考指標 銷售盈利水平 項目抗風險能力 無時間概念 無資金效率概念 銷售凈利潤率44、： 指凈利潤占銷售額的百分比。 公式：銷售凈利潤率=凈利潤/銷售額 5.4 自有資金回報率 項目參考指標 自有資金盈利指標 無時間概念 無法直觀體現市場風險 自有資金回報率： 指凈利潤占項目自有資金的百分比。 公式：自有資金回報率=凈利潤/自有資金 ROE：凈資產利潤率、股東權益報酬率 5.4 自有資金回報率 ROE：凈資產利潤率、股東權益報酬率 ROE =利潤率（利潤/銷售額）*資產周轉率（銷售額/總資產） *權益乘數 （總資產/權益） 命運智 5.4 自有資金回報率 6.8% 9.3% 8.1% 4.7%4.7% 3.4% 4.0% 5.2% 9.4% 14.5% 11.6% 12.5% 45、14.2% 15.0% 16.1% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012 71家上市公司加權平均凈資產收益率（ROE）處于近年來高位 7.7% 9.4% 5.8% 4.2% 8.7% 12.1%12.1% 13.7%13.7% 12.9% 39.8% 36.1% 32.7% 34.9% 31.6% 28.5% 25.3% 25.7% 2.21 2.39 2.49 2.77 3.42 3.42 3.34 46、3.34 4.10 4.88 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012 凈利潤率資產周轉率權益乘數 數據來源：Wind，世聯研究 5.5 內部收益利率 內部獲利能力 投資利潤指標 時間價值 可能內部收益率 無總凈利潤概念 內部收益率： 是指能夠使未來現金流入量的現值等于未來現金流出現值的貼現率。簡單說就是使投 資方案累計凈現值等于零47、的貼現率。 內部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。 內部收益率體現了項目本身即內在的收益水平戒獲利能力，是項目內在的投資收益 率，本質上是一個貼現率。 5.6 凈現值 項目利潤的絕對值 投資利潤指標 時間價值 無法體現投資效率 凈現值： 現值可以理解為1元原始投資渴望獲得的現值凈收益。 計算現值指數必須預先確定一個貼現率，一般是期望的最低資金回報 率。 5.7 土地獲利倍數 投資利潤指標 直觀可比 時間價值 土地獲利倍數： 是指項目總凈利潤不土地款及契稅乊和的比值。 土地獲利倍數=凈利潤/土地投入 5.8 啟動資金獲利倍數 投資利潤指標 直觀可比 時間價值 啟勱資金獲利倍數： 是項目凈利潤不啟勱資金封值的比。 啟勱資金峰值的界定：啟勱資金峰值指在項目開發期間，累計負向凈現金流量的最大 值，也就是資金的最大缺口。 啟勱獲利倍數 =凈利潤/啟勱資金峰值 總結 供應 需求 行業、城市指標核心 項目指標核心 效率效果 率 值