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1、如何選擇并管理好總包施工企業 王永杰 集團工程管理中心 2013.5 如何選擇并管理好總包施工企業 地產界選擇施工隊伍有兩句名言： 1.“施工隊伍選好了，項目開發就成功了一半” 2.“請神容易送神難” 版權所有 碧桂園集團2 如何選擇并管理好總包施工企業 為什么選擇施工隊伍，會讓我們集團、區域、項目如此謹慎？ 1. 打國企名企牌，中標后轉包 2. 名企中標后，自干不如轉包 3. “低價中標進，高價結算出” 4. 過度夸大總包的承建能力 版權所有 碧桂園集團3 如何破解工程轉包 這個建筑行業的潛規則？ 如何選到真正有實力的、 管理好的、信譽高的總包企業？ 版權所有 碧桂園集團4 如何選擇并管理好2、總包施工企業 一、 如何選擇 總包施工 單位 二、 如何管理好 總包施工 單位 如何選擇并管理好總包施工企業 版權所有 碧桂園集團5 （一）招標單位的招標準備工作 版權所有 碧桂園集團6 1. 建 立 優 秀 總 包 信 息 庫 一、如何選擇總包施工單位 1.建立優秀總包信息庫 1）信息庫的建立 集團和區域分別建立總包、分包信息庫和合作單位信息庫 2）集團和區域資源拓展開發 集團各部門、公司員工均可推薦優秀施工單位入庫 版權所有 碧桂園集團7 1.建立優秀總包信息庫 3）新入信息庫單位資格審查 核實總包單位商譽、資料審查、單位考查 4）正在合作單位的履約（季、年）評估并評級 優秀總包單位（903、分以上）；合格總包（80-90分） 不合格總包單位（60-80分）；黑名單（60分以下） 版權所有 碧桂園集團8 （一）招標單位的招標準備工作 版權所有 碧桂園集團9 1. 建 立 優 秀 總 包 信 息 庫 2. 項 目 考 察 人 員 的 組 成 一、如何選擇總包施工單位 2. 項目考察人員的組成 1）考評小組單位： 集團招標管理部、工程管理中心 區域技術部、項目管理部等 2）考評小組人數及素質要求： 不少于5人 足夠的工作經驗和現場判斷能力 版權所有 碧桂園集團10 （一）招標單位的招標準備工作 版權所有 碧桂園集團11 1. 建 立 優 秀 總 包 信 息 庫 2. 項 目 考 察 人4、 員 的 組 成 3. 項 目 合 理 的 標 段 劃 分 一、如何選擇總包施工單位 3. 項目合理的標段劃分 1）項目分期開發原則： 充分考慮工程規模、工期要求、結構劃分可行性 施工安全性、施工場地及道路 2）標段規模： 別墅3-5萬、洋房8-10萬 、高層12-15萬左右為宜 3）總包單位總的承建量不超過該單位總量的50% 版權所有 碧桂園集團12 （一）招標單位的招標準備工作 版權所有 碧桂園集團13 1. 建 立 優 秀 總 包 信 息 庫 2. 項 目 考 察 人 員 的 組 成 3. 項 目 合 理 的 標 段 劃 分 4. 投 標 單 位 的 基 本 要 求 一、如何選擇總包施工5、單位 4. 投標單位的基本要求 1）施工資質等級與招標項目相符 2）社會信譽良好、技術力量雄厚 財務狀況好、擬投入自有資金 3）當地人員組織、材料采購、地方人脈、社會關系 4）管理組織架構扁平，成本構成與我公司要求相符 版權所有 碧桂園集團14 （二）對投標單位的考察 版權所有 碧桂園集團15 1. 投 標 單 位 項 目 實 地 考 察 一、如何選擇總包施工單位 1.投標單位項目實地考察 1）配合程度：施工質量、進度意識、團隊協作精神 2）管理水平：文明施工、材料堆放、成品保護、安全意識 3）質量通病：地面翻砂起殼、墻面開裂空鼓 窗框四周滲水、門窗傾斜翹曲 浴廁泛水倒流、排水管道不暢 外墻開6、裂滲水、屋面淌水滲漏 版權所有 碧桂園集團16 1.投標單位項目實地考察 4）機械設備：機械設備、周轉料是自有還是租賃 5）經濟狀況：經濟實力雄厚，施工進度不受影響 6）項目團隊：掛牌與實操屬同一項目經理 團隊五大員綜合素質 版權所有 碧桂園集團17 （二）對投標單位的考察 版權所有 碧桂園集團18 1. 投 標 單 位 項 目 實 地 考 察 2. 項 目 辦 公 管 理 系 統 考 察 一、如何選擇總包施工單位 2. 項目辦公管理系統考察 1）辦公形象： 科室健全、辦公設備、人員架構、文件管理、預算財務 2）系統管理： 技術管理、安全管理、質量管理、進度管理、試驗檢測 3）竣工業主和物業側7、面考察：企業信譽、業主口碑 版權所有 碧桂園集團19 （三）招投標過程及中標原則 版權所有 碧桂園集團20 1. 了 解 地 材 價，確 定 合 理 造 價 一、如何選擇總包施工單位 1. 了解地材價，確定合理造價 1）深入了解當地：政策性收費文件、勞務市場、材料市場 人工費、材料費等 2）合理的造價：雙方成功合作的基礎、選擇合適的施工隊伍 版權所有 碧桂園集團21 （三）招投標過程及中標原則 版權所有 碧桂園集團22 1. 了 解 地 材 價，確 定 合 理 造 價 2. 現 場 踏 勘 及 招 標 答 疑 一、如何選擇總包施工單位 2. 現場踏勘及招標答疑 1）投標人現場踏勘 深入了解工程8、特點、場地現狀、周邊環境、地質概況 項目以文件形式統一輸出各方面信息 2）招標現場答疑 材料運輸、造價構成、取費標準、總包范圍、分包配合等 版權所有 碧桂園集團23 （三）招投標過程及中標原則 版權所有 碧桂園集團24 1. 了 解 地 材 價，確 定 合 理 造 價 2. 現 場 踏 勘 及 招 標 答 疑 3. 總 包 中 標 及 簽 約 談 判 一、如何選擇總包施工單位 3. 總包中標及簽約談判 1）合理低價中標原則 2）嚴禁“低進高出”投機單位 3）甲方分包、甲供、甲指材料合同清單明確 4）分包配合、水電、場地、機械等配合費用規定明確 版權所有 碧桂園集團25 如何選擇并管理好總包施工企業 版權所有 碧桂園集團26 一、 如何選擇 總包施工 單位 二、 如何管理好 總包施工 單位