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房地產行業專題研究報告：我國房屋預售制度的回顧及猜想.pdf（11頁）

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上傳人：故事編號：253314 2022-01-11 11頁 884.52KB

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1、請參閱最后一頁的重要聲明證券證券研究報告研究報告行業深度研究行業深度研究我國房屋預售制度的回顧及我國房屋預售制度的回顧及猜想猜想中國商品房預售制度發展回顧中國商品房預售制度發展回顧商品房預售制度也稱“期房買賣制度” ，起源于上個世紀 50 年代的香港，我國在房地產市場經濟早期的建設過程中主要借鑒了香港市場的發展經驗，伴隨著房地產市場化的進程，我國預售制度的建立和發展主要經歷了如下三個階段：1、房荒下的住房預訂購時代（1978-1993）；2、房改后正式登臺（1994-2000）；3、細則不斷完善，成為商品房市場的核心管理制度（2001-至今）。預售制度的優點主要體現在幾個方面：1、2、對于房企而言，加快周轉和提升杠桿；2、對于需求而言，期房往往具備更加優惠的價格；但不得不承認，預售制度也引發了一系列問題。如果推進現房銷售會帶來哪些影響？如果推進現房銷售會帶來哪些影響？若推行現售制，對房企的不利影響在于：1、零成本的預收款消失，若維持原先杠桿水平，則需用有息負債代替，杠桿成本上升，經營風險亦相應上升；2、若推行現售制，資金回籠周期則會延長至較建設周期更長的時段，資金周轉風險也相應增大。與此同時，房企受制于杠桿和周轉速度的下降，商品房供應也將減緩，主要表現為原先通過快速回籠預售資金、提高無息杠桿從而在同等時間條件下增加項目獲取數量的可能性趨于消失，房企將在更長的資金回籠3、周期（大于建設周期）內供應較之前更少的住房項目，最終導致住房供應速度較之前減緩。如果調整，預售條件更寬松的地區受影響更大，更高杠桿的房企所受影響更大。國際預售證制度的比較國際預售證制度的比較我國現行的預售制度和國外其他區域相比主要在以下兩個方面存在差異：1、預售條件：許多國外其他區域預售條件較為寬松，歐美大多數國家和區域都不存在預售許可的管理，新建的住宅無論是否開工均可預售，而買賣雙方主要在合同法的范圍內，通過律師自有協商交易結構和交易內容。2、預售款的監管和使用：一般歐美國家的預售款會由指定的律師進行監管，而首付的比例和付款的方式結構則由買賣雙方自由協商，在項目完工后方可撥給開發商，開發商對于預售款的獲取受到嚴格的限制。我國預售制度的未來變革猜想我國預售制度的未來變革猜想中國商品房預售制度誕生于一個特殊的時點，其在過去解決我國房地產市場供需結構中的重要作用不可磨滅，但是隨著我國商

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