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1、一次定位重要結(jié)論回顧壹商業(yè)生活服務(wù)配套建議肆變更后定位方向定位條件變更叁貳一、一次定位重要結(jié)論回顧項(xiàng)目定位核心目標(biāo)1、南山項(xiàng)目是綠城管理與新疆天富的首次合作項(xiàng)目，通過本次合作綠城管理的價(jià)值輸出得到委托方認(rèn)可2、通過合作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流和利潤(rùn)率1、現(xiàn)金流2、利潤(rùn)率1、暢銷產(chǎn)品2、成本控制3、降低商業(yè)物業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)1、暢銷產(chǎn)品2、成本控制頤樂生活 領(lǐng)銜南山1、降低商業(yè)物業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)定位階段規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)型商業(yè)的開發(fā)一、一次定位重要結(jié)論回顧根據(jù)競(jìng)品的總價(jià)暢銷區(qū)間，同時(shí)結(jié)合客戶需求、項(xiàng)目品質(zhì)等因素，建議項(xiàng)目定位產(chǎn)品戶型區(qū)間和總價(jià)控制在以下范圍內(nèi)：產(chǎn)品定位低密度居住產(chǎn)品戶型區(qū)間及價(jià)格定位以上面積區(qū)間為區(qū)域暢銷聯(lián)排2、戶型面積區(qū)間，總價(jià)區(qū)間高于市場(chǎng)暢銷總價(jià)面積段一個(gè)層級(jí)；一、一次定位重要結(jié)論回顧項(xiàng)目主力總價(jià)高于市場(chǎng)平臺(tái)主力總價(jià)段一個(gè)層級(jí)，戶型區(qū)間在市場(chǎng)暢銷戶型面積區(qū)間內(nèi)，利用綠城品牌，高品質(zhì)園區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)品性價(jià)比，使價(jià)格接近客戶心理預(yù)期，才能產(chǎn)生熱銷、快銷勢(shì)頭。項(xiàng)目的取地成本較高，需嚴(yán)格控制產(chǎn)品戶型的面積段，控制總價(jià)，保障快銷。根據(jù)戶型區(qū)間，進(jìn)行規(guī)劃強(qiáng)排，在不突破限高、不進(jìn)行地下大開挖的前提下做足容積率有較大難度例如： 聯(lián)排：建筑面積150，單價(jià)1.26萬(wàn)/，總價(jià)189萬(wàn)，贈(zèng)送裝修庭院，加之綠城品牌的號(hào)召力，則達(dá)成客戶預(yù)期；一、一次定位重要結(jié)論回顧項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（原指標(biāo)）項(xiàng)目總用地面積：170403.53容3、積率：0.6限高8米商業(yè)配比40%即商業(yè)：40897住宅：61344物業(yè)類型為：聯(lián)排+商業(yè)低密度產(chǎn)品物業(yè)類型：聯(lián)排為主（具體以優(yōu)選終稿規(guī)劃方案為主），根據(jù)規(guī)劃要求：建筑風(fēng)格采用西班牙式；項(xiàng)目分四期開發(fā)，一期沿項(xiàng)目南側(cè)道路南溪路開發(fā)，利于項(xiàng)目樣板展示區(qū)的對(duì)外展示項(xiàng)目四期項(xiàng)目一期：10070 64戶項(xiàng)目二期：38210 235戶項(xiàng)目三期：19800 122戶項(xiàng)目四期：35000 246戶一、一次定位重要結(jié)論回顧項(xiàng)目公司對(duì)4萬(wàn)商業(yè)進(jìn)行充分論證分析，商業(yè)定位歷程歷經(jīng)4個(gè)階段，有以下4個(gè)思考方向：一、一次定位重要結(jié)論回顧一、一次定位重要結(jié)論回顧一、一次定位重要結(jié)論回顧綠城天富項(xiàng)目配套商業(yè)開發(fā)思路方案二：商業(yè)性質(zhì)的居住型疊墅產(chǎn)品突破限高至12米，商業(yè)配比降至25%與縣規(guī)劃局通過3輪溝通，目前突破限高有一定難度，限高無(wú)法突破，則居住物業(yè)擴(kuò)大配比難以實(shí)施。一、一次定位重要結(jié)論回顧綠城天富項(xiàng)目配套商業(yè)開發(fā)思