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1、周再望 2014年6月 快速資金正回籠，助力成就共享 南通項目7個月實現經營性現金流回正經驗分享 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 目錄 第四部分 總結思考 第二部分 資金運營思路 第三部分 措施及實施效果 第一部分項目簡介 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 南通碧桂園區位： 江蘇省南通市經濟 開發區 能達中央商務區 政商核心 中央景觀區 目標 地塊 南通市政府 開發區管委會 通 盛 大 道 老城區 一、區位圖 第一部分 項目簡介 別墅128套，3.57萬方，貨值5.06億； 高層1304套，14.06萬方，貨值9.31億； 合計1432套，17.44萬方，貨值142、.37億 貨 量 統 計 展示區范圍展示區范圍 第一部分 項目簡介 摘牌時間：2013-9-2 開盤時間：2014-1-19 二、開發簡圖 第一部分 項目簡介 三、銷售概況 2014年1月19日開盤， 當天銷售超7億，當月銷 售8億 持續熱銷，迄今銷售超 11億 5 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 X月 第一部分 項目簡介 6月18日 0.72億 0.29億 1.26億 5.35億 9月2日 1月9日 4月2日 5月3日 四、資金流時間軸 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 第二部分 資金運營思路 “567” 7個月達到資金平衡 6個月現金回籠 5個月開盤 3.5個3、月 完美開盤 5個月現金回籠 6個月達到資金平衡 1、公司要求 項目策劃 “456” 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 自有資金按年折算后的金額=集團的自有資金投入（自有資金被占用的天數365天） 實現成就共享 成就共享股權金額 =（凈利潤減自有資金按年折算后的金額 30 %） 20% 所以：資金回籠越快，資金占用越少，自有資 金按年折算金額越低，可獲取的激勵金額越高 第二部分 資金運營思路 2、出發點和原動力 3、管控要點 經營性資金流凈額 自付樓款 按揭 其他收入 稅費支出 其他支出 土地款支出 工程及材料支出 開發間接費用 銷售管理費用 第二部分 資金運營思路 支出 收入 4、信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 多收入 快收入 收入 第二部分 資金運營思路 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 少支出 晚支出 控節奏 支出 第二部分 資金運營思路 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 多收入 快收入 簽約快 資料齊 銀行支持 盡可能多的創收營銷去化率高 開發節奏快 房管部門支持 第三部分 措施及實施效果收入 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 多收入-營銷去化率高 市場定位 產品定位 1.6，全掛石全雙拼別墅，精裝洋房 品 牌 房企千億軍團碧桂園 品 質 完美展示區工程質量、綠化、 五星級服務 第三部分 措施及實施效果收入5、 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 多收入-營銷去化率高 結合市場定位 線上、線下輸出高品質社區 結合城市展廳 廣告投放方向精準定位，開發市區購買人群 結合示范區 唯一全景示范區，挑高泛會所、高綠化、大湖景 結合暖場活動 線上、線下輸出會所開放體驗式活動 結合五星級服務 高端物業形象展示活動 市場推廣 第三部分 措施及實施效果收入 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 多收入-營銷去化率高 集團對項目支持 獵豹支援95人 銷售人員激勵措施 末位淘汰 圈層營銷 私人訂制圈層活動（私宴） 社區、商圈、企業三大平臺 社區派發單頁禮品；企業宣講； 認籌砸金蛋；認購有禮，春節送果6、籃；年貨一條街等 展點 精選高端展點 提升品牌 擴大宣傳面 普及免費展點 深入社區，企業填補市場空隙 員工培訓 集中高壓式培訓 拓客 營銷業績：開盤一個月銷售額超8億，去化率70% 第三部分 措施及實施效果收入 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 X月 快收入-開發節奏快 完美開放 4月2日 9月2日 摘牌 1月19日 12月15日 經營性資金正回籠 開盤 X月 成就 共享 7個月 4.5個月 第三部分 措施及實施效果收入 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 備案流水化作業 每天會議盤點 快收入-簽約快 微信群實時通報 當天備案 房管局支持 資料齊 房管局駐場 獎罰激勵7、措施 第三部分 措施及實施效果收入 銀行支持 每周兩次會議溝通、跟進、協調 銀行駐場 及時送審 掌握額度 敦促放款 快收入-簽約快 第三部分 措施及實施效果收入 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 針對公積金放款措施 項目總牽頭，區域資金部與項目財務部同事與公積金中心進行積極溝通協調 制定按揭客戶分配方案，根據各家銀行與公積金中心的關系，進行合理分配 針對大批資料，申請進行集中審批 ？ 橫跨3個區 第三部分 措施及實施效果收入 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 少支出 晚支出 控節奏 控成本 前期 工程 配套費 供電費 總包進度款 開發間接費用 第三部分 措施及實施效8、果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 少支出-控成本 規劃方案優化 施工圖審查提前介入 繳納規費錙銖必較 人防部門專項溝通 前 期 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 規劃方案優化： 規劃方案提前定 掛牌指標與政府部門協商確定 （容積率、停車位、公共配套） 少支出-控成本 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 人防部門專項溝通一二三期平衡、異地建設 少支出-控成本 人防費用一般占總建造成本的3.2%，占比 較大。 按照人防辦要求，人防設施中救護隊、專 業隊以及車輛掩蔽部需建8500 ，但成本較 9、高，現采用一二三期平衡設置，只需建設5800 ，約節省費用支出891萬。 繳納人防異地建設費用，可節約配建 人防部分建筑成本約350元/ 。 第三部分 措施及實施效果支出 施工圖審查提前介入 材料經濟適用（塑鋼門窗，保溫材料） 結構設計優化 （別墅地下室，筏板基礎，節約時間，節約費用） 少支出-控成本 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 繳納規費錙銖必較 配套費 審圖費 少支出-控成本 防雷 環評 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 少支出-控成本 設計圖紙優化 工序銜接合理 因地制宜，充分利用資源 選擇最優合10、作伙伴 工 程 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 設計圖紙優化： 防火門 電梯門套 少支出-控成本 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 選擇最優合作伙伴 合同談定后，進場施工 搶工沒有搶工費 少支出-控成本 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 工序銜接合理 少支出-控成本 減少交叉施工過程中 的成品保護損失 園藝綠化與分體工程 同步施工，平行施工 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 因地制宜，充分利用資源 土方 高層區土方與別11、墅區土方，挖填平衡 臨設 搭建臨時板房，供一期搶工時期1800人使 用，待二期工程開始轉賣給總包單位 少支出-控成本 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 配套費改為竣工驗收前收取，為項目減少利息支 出318.82萬 少支出-晚支出 10%供電工程費改為正式供電工程開工前收取 ，為項目減少利息支出26.57萬 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 控制總包的進度款付款節奏 控節奏 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 搶預售 趕進度 保品質 控進度 重品質 控節奏 到達預售節12、點后 第三部分 措施及實施效果支出 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1648 21568 25755 4869 樓款 按揭 合計 因受一月份春節影響，二、三月份集中快速解決自 付樓款及按揭的回款，僅此兩月回款達4.7億，成功保 障4月2日的資金現金流回正。 第三部分 措施及實施效果 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 開盤至4月2日累計樓款回籠收入53840萬元，其他經營 性現金流入34萬元，其中中行、郵儲、建行和農行在貸款 回款上發揮了重要作用。 0 2000 4000 6000 中行建行南京公積金 銀行 中行 郵儲 建行 農行 南京 中信 公積金 4550 2423 2145 1867 665 36 729 第三部分 措施及實施效果 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享 第四部分 總結思考 1、開盤時間的選擇，年底開盤由于受到春節因素的影響 ，至少15天銀行無法進行正常放款，影響資金回籠。 啟示：簽約時要求客戶提供完備資料，減少重復資料審核時 間，從而抵消假期所帶來的影響。 2、公積金規模限制，影響資金回籠。 啟示：從上級部門著手，通過與經辦部門的密切溝通，從其 他開發商處搶規模，保證我司利益最大化。 信 群交流學習，T50地產開發全產業鏈干貨分享