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1、山西候馬第一購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃山西候馬第一購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃 核心概念闡述：核心概念闡述： 核心一說(shuō)明以字面的含義及粗淺的理解，量販店有與大賣(mài)場(chǎng)的含義類(lèi)似，其實(shí)不然，量販店不代表大賣(mài)場(chǎng)。 以量販的經(jīng)營(yíng)形態(tài)而言， 是從百貨公司的經(jīng)營(yíng)形態(tài)中逐漸衍生出來(lái)的，是以商品的價(jià)格為核心，而非以商品的銷(xiāo)售數(shù)量為絕對(duì)的界線(xiàn)，以量販獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)形態(tài)來(lái)更符合消費(fèi)者的需求。 核心二說(shuō)明量販即可視為藍(lán)領(lǐng)店的概念。 相對(duì)百貨店而言， 一般百貨公司所面對(duì)的是所謂白領(lǐng)階層，在販賣(mài)優(yōu)質(zhì)品牌商品的同時(shí)在販賣(mài)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和環(huán)境， 商品的價(jià)格帶是百貨店基本定位和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者的基礎(chǔ)，而商品的價(jià)格帶又是通過(guò)品牌商品來(lái)表現(xiàn)的。量販店其實(shí)亦包含了2、上述的基礎(chǔ)，但作為商品價(jià)格帶是商場(chǎng)定位的根本，其所販賣(mài)的商品將更趨于低廉和平價(jià)，以“佐丹奴” “真維斯”等品牌為例，其就是標(biāo)準(zhǔn)的適合量販店經(jīng)營(yíng)的品牌，因?yàn)槠鋬r(jià)格帶基本鎖定在 200 元以下的范圍，商品的陳列以品種多，數(shù)量大來(lái)表現(xiàn)，而如“ESPRIT”等品牌即為標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)販型品牌，是針對(duì)中高收入的消費(fèi)群體銷(xiāo)售的，無(wú)論從陳列、銷(xiāo)售模式、商品價(jià)格等均與上述品牌有絕對(duì)的區(qū)分。針對(duì)本案位于侯馬地區(qū)，就當(dāng)?shù)囟愿緵](méi)有所謂的白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)的定位和概念，所以說(shuō)量販?zhǔn)潜景干虡I(yè)和銷(xiāo)售推廣的最佳定義。 核心三說(shuō)明侯馬房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，在沿街商鋪可以銷(xiāo)售至 15000 元單價(jià)，二級(jí)市場(chǎng)可以將沿街商鋪炒做到 20000 3、元單價(jià)的情況下，平均租金僅支持 2-5 元/平方米/天，租賃市場(chǎng)和投資市場(chǎng)比例嚴(yán)重失調(diào)，且商鋪售價(jià)幾乎高于普通住宅樓盤(pán)單價(jià)的 10 倍，可見(jiàn)本市場(chǎng)在此方面是非常不理性和不成熟的。用以對(duì)應(yīng)的有效方式即在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在將商品和業(yè)種嚴(yán)格區(qū)分的前提下，以高銷(xiāo)售單價(jià)對(duì)應(yīng)高租賃單價(jià)，以單一樓層來(lái)對(duì)應(yīng)相應(yīng)的銷(xiāo)售返租成本和經(jīng)營(yíng)成本，而不進(jìn)行全館平均分配的原則，從而使后期經(jīng)營(yíng)的調(diào)整是局部的而不是全面的，以達(dá)到船小好調(diào)頭的原則。 核心四說(shuō)明本案是標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，絕非單一商業(yè)項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目，有機(jī)的結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)是本案成功勝出的基礎(chǔ)。在商鋪銷(xiāo)售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷(xiāo)售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運(yùn)做。這樣既可避免純銷(xiāo)售公司為獲得傭金混亂銷(xiāo)售拿錢(qián)走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢(qián)走人的情況。 核心五說(shuō)明侯馬系晉南地區(qū)一個(gè)中等規(guī)模的縣級(jí)市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征不是十分明顯。其商業(yè)目前的形態(tài)為