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1、安溪 XX 商業(yè)廣場商業(yè)規(guī)劃及行銷策劃方案第一篇項(xiàng)目競爭分析及商業(yè)定位策略第一章本案銷售與競爭狀況分析一、客觀地說，本案確實(shí)存在一定程度不足：大同路的商業(yè)價(jià)值隨著現(xiàn)在的拆遷改造，呈現(xiàn)下降趨勢，商業(yè)氛圍被大眾路、解放路蓋過；已經(jīng)開盤的一些項(xiàng)目，已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分的購買力；項(xiàng)目商業(yè)面積大，價(jià)位相對較高。二、本案所處的競爭形勢：本案目前面臨競爭有幾個(gè)層面1區(qū)域地段的競爭：解放路上段、大眾路、三十六米大街、三遠(yuǎn)商城、曼哈頓廣場、鴻業(yè)步行街2本案周邊競爭：曼哈頓廣場、鴻業(yè)步行街 （項(xiàng)目已經(jīng)銷售完畢，對本項(xiàng)目沒有主觀的影響）3沿街店面價(jià)格競爭： （具體待進(jìn)一步市調(diào)）4同種營銷手法競爭：項(xiàng)目周邊的兩個(gè)項(xiàng)目2、，曼哈頓廣場和鴻業(yè)步行街，都采用反租推廣手法，但因其容量不大、反租率低，對本案不會(huì)有大的影響，反而成為本案的一個(gè)可借之勢。第二章本案優(yōu)弱勢反向思考與競爭定位策略可以說，在投資者自發(fā)性的投資心理中，本案在以上四個(gè)層面競爭中都有一定的優(yōu)勢，但是針對投資的房地產(chǎn)銷售成功關(guān)鍵在于制定游戲規(guī)則，具體說以有下幾個(gè)原則：1權(quán)威性、唯一性、排他性原則：將本案與其它項(xiàng)目區(qū)隔開來，賦予其完全獨(dú)立的投資指向，為客戶制定選擇本案的考量標(biāo)準(zhǔn)。2第一營銷法則：在密集競爭市場中，必須制造很有統(tǒng)召力的產(chǎn)品，而且必須是市場第一次/首先出現(xiàn)的。3見人所未見，為人所未為：在重申第二法則同時(shí)，強(qiáng)調(diào)市場推導(dǎo)的可行性與執(zhí)行性。4銷售是一3、場認(rèn)知戰(zhàn)、攻心戰(zhàn)：客戶購買商品物業(yè)在于價(jià)值認(rèn)可與利益滿足，項(xiàng)目策劃的根本性在于為客戶制定價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)（買的是什么） ，而后解決兩個(gè)問題：現(xiàn)實(shí)的利到什么程度，好看的包裝到什么程度。5以長擊短，避實(shí)擊虛法則：這一點(diǎn)是作為弱勢項(xiàng)目，欲取得前幾項(xiàng)目標(biāo)的途徑。一、本案競爭分析流程與優(yōu)弱勢轉(zhuǎn)化1競爭區(qū)隔針對獨(dú)立沿街店面：本案優(yōu)勢在于是一個(gè)綜合性的商業(yè)規(guī)劃，兼容了步行街、沿街店、中型商場、店中店與大型地下商場的商業(yè)格局。在城市發(fā)展過程中沿街店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但目前沿街店面仍然是主要的商業(yè)形態(tài)。機(jī)會(huì)點(diǎn)一：安溪未來商業(yè)發(fā)展會(huì)有較大的上升，而影響其快速發(fā)展的一個(gè)主要因素是沿街店面形式太多，而中大型商業(yè)空間多半是少數(shù)主力店經(jīng)營，商業(yè)業(yè)態(tài)一旦進(jìn)化集結(jié)，必然走進(jìn)中大型商業(yè)空間，包括購物步行街、專業(yè)商城、中大型餐飲、時(shí)尚商場等等。目前安溪現(xiàn)有的商場空間，如前所述的鴻業(yè)步行街、中閩百貨、聯(lián)誼大廈等。針對大