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1、第 3 次大轉(zhuǎn)型中國住房新十年1序 言大國住房，三次轉(zhuǎn)型從 1949 年至今，我國住房市場經(jīng)歷了三次結(jié)構(gòu)性變遷。1949 年到 1978 年是社會(huì)福利分房制度主導(dǎo)的 30 年，住房的生產(chǎn)、分配與消費(fèi)過程由國家和單位決定。這一時(shí)期的居住條件持續(xù)惡化，人均住房面積下降到不足 4 平米，嚴(yán)重的房荒侵襲每一個(gè)城市。1978 年到 1998 年屬于過渡期，這個(gè) 20 年的主體制度形態(tài)仍然是福利分房，但部分環(huán)節(jié)開始推進(jìn)市場化改革的試點(diǎn)，例如提高租金、公房出售、企業(yè)或單位住房占比上升、集體住房、個(gè)人自建也開始出現(xiàn)，也出現(xiàn)一定比例的商品房開發(fā)，這個(gè)階段是我國住房開發(fā)“百花齊放”階段，住房開發(fā)總量是前 30 年2、的 30 倍，居住條件得到了明顯改善，人均住房面積提升到 9平米。這個(gè)過渡期最大的價(jià)值是公有住房體系開始松動(dòng)，市場化改革試點(diǎn)取得初步成效，土地有償使用、住房公積金制度、個(gè)人按揭貸款等都進(jìn)行了有益的探索，為后續(xù)的市場化與商品化改革解放了思想、奠定了基礎(chǔ)。1998年到2018年是中國住房發(fā)展中的第二大階段， 也正是這個(gè)階段，我國完成了從公有住房體系到市場化住房體系的轉(zhuǎn)型。1998 年面對東亞金融危機(jī)的外部沖擊與經(jīng)濟(jì)尋找新興增長點(diǎn)的內(nèi)在要求，國家下決心停止城鎮(zhèn)住房福利分配制度，全面推進(jìn)住房市場化與商品化，土地“招拍掛”、商品第 3 次大轉(zhuǎn)型中國住房新十年2房預(yù)售、住房金融、住房稅收等一系列關(guān)鍵領(lǐng)域的3、改革取得重大突破，由此推動(dòng)了普遍商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的快速發(fā)展， 住房的商品屬性得到極大釋放，住房消費(fèi)、保值增值的觀點(diǎn)日益普及，房地產(chǎn)也日益成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱。2008 年全球性金融危機(jī)，我國采取了“一攬子”刺激政策，其后的 10年，住房的金融屬性逐步彰顯，土地財(cái)政與土地金融成為地方政府加杠桿的重要基礎(chǔ)；借助于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，開發(fā)商迅速變大；居民的自住、投資、投機(jī)性需求全面釋放，住房條件得到極大改善，同時(shí)杠桿率也快速上升。總的來說，過去 20 多年，尤其是過去 10 年是我國房地產(chǎn)市場超高速發(fā)展的時(shí)期，是真正的“黃金時(shí)代”。過去 20 年商品住宅銷售額累計(jì)112 萬億，超 8 億城鎮(zhèn)人口的住房需求基本上得到了較好滿足，人均住房面積相比 1978 年提升了 10 倍以上，住房存量面積超過 350 億平方米，戶均住房套數(shù)大于 1，我國已經(jīng)總體上告別了住房短缺，實(shí)現(xiàn)了住房的基本平衡。