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1、1 梅江二期天麓一街5、6棟 完美交樓經驗分享 粵東區域梅江碧桂園：梅險峰 2 前言 梅江二期天麓一街5、6棟于2015年07月31日合同交樓，恰逢 交樓淡季，但自合同交樓日起一周內實現45.6%的交樓率。 針對交樓過程中取得的良好效果，以及在今后工作中需要進一 步改進的地方，我部加以總結，供大家參考共同提高。 3 目錄 項目概況 交樓準備工作 工作建議 4 一、項目概況 本期交付天麓一街5、6棟， 工程編號9#樓。里程碑交付計 劃2015年05月31日，合同計劃 2015年07月31日，J367戶型， 共計184套，總建筑面積 20,784m2，1208版精裝184套。 合同路址：天麓一街52、6棟。 類別苑區交付標準套數面積里程碑計劃合同計劃已售套數 達到交 付條件 備注 高層 洋房 天麓一 街 精裝18420,784m22015.05.312015.07.31180 本批次交樓苑區 5 客戶關系部 -總協調，確 保每個環節 順暢，順利 交樓 工程部 1、確保工程進度，在里程 碑計劃內完成施工； 2、確保在約定時間有效完 成整改 營銷部 -預約客戶 物業公司 1、開荒清潔； 2、整改鑰匙管理； 3、客戶聯系互訪 2.1.交樓團隊 二、交樓準備工作 6 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 2.2.1.墻面裂縫 成因： 1、干縮裂縫，加氣塊收縮； 2、日照及晝夜溫差，室3、內外溫差，季節溫差造成。 處理方法： 待裂縫基本發育穩定后，切槽，清理槽內松散的 水泥砂漿，用加520膠水的水泥砂漿打底密實，加 鋪抗裂布中間層加固，水泥砂漿封閉修復。 7 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 2.2.2.室內墻地面磚空鼓 成因： 基層干燥，澆水潤濕不夠，使得水泥砂漿迅速失水， 磚與砂漿粘結力降低，基層處理不干凈或飾面磚施 工前未浸水濕潤等造成。 處理方法： 全面排查和標識，對較小面積且不影響使用的，對 業主進行解釋；對于中間和大面積的空鼓，進行整 改更換。 8 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 2.2.3.外墻磚脫落、破損 成因： 1、基層干燥，4、澆水潤濕不夠，磚與砂漿粘結力 降低，基層處理不干凈或飾面磚施工前未浸水濕 潤等造成； 2、施工過程中碰損。 處理方法： 1、對基底重新處理后補貼； 2、鑿除破損的墻磚后補貼。 9 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 2.2.4.室內石材（窗臺石、門檻石、櫥柜臺 面石）劃傷、斷裂掉角 成因： 1、劃傷：施工過程中破壞； 2、斷裂掉角：搬運過程中磕碰。 處理方法： 1、劃傷：打磨處理； 2、斷裂掉角：修補、更換（由現場工程師 判斷）。 10 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 2.2.5.滲漏 成因： 1、窗邊塞縫出現空隙，塞縫處理不到位； 2、砼翻邊高度不足，防水層破5、損； 3、管周邊未按要求封堵。 處理方法： 衛生間沉箱在移交精裝修前多次試水，屋面防水層封 閉前多次試水，對滲漏隱患排查整改，如再發現滲漏 問題，要求施工單位安排專業防水公司進行整改。 11 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 2.2.6.墻面、天花涂料感觀差 成因： 陰陽角不順直、不平整成水波浪、掉角、 色差 處理方法： 使用靠尺，對超出規范范圍的，安排人員 打磨墻面膩子，調整線條順直，色差部位 重刷涂料，在日關燈照射的情況下復驗。 12 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 2.2.7.入戶門、室內門：缺門吸、門吸安裝不牢、 釘眼、劃傷、門扇關閉不嚴實、門縫大小不6、一、 門扇變形、破損、門扇下留縫不符合要求等 處理方法： 1、補裝缺失的五金配件； 2、對釘眼和劃傷進行補漆； 3、通過門頁重新調整門縫； 4、根據規范要求，對門縫較大和變形嚴重的， 進行更換處理。 13 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 2.2.8.櫥柜、浴柜：劃傷、門板安裝不正留縫不 一，未打膠或打膠不美觀、面板破損、掉角 成因： 1、個別櫥柜、浴柜安裝完成后未調整； 2、在施工過程中或搬運過程中損傷。 處理方法： 1、在交付前系統安排人員進行調整； 2、油漆修補，嚴重的進行更換； 3、重新打膠。 14 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 2.2.9.木地板：7、空鼓、松動、劃傷、縫隙 成因： 木地板下有一層防潮棉，地面砂漿不平 整；打釘間距過大；施工過程中表面劃 損；安裝完后 對縫隙漏打膠。 15 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 處理方法： 1、因有防潮棉，輕微松動屬于正常現象； 超出規范要求的，拆除空鼓位置木地板 重新找平地面后重新鋪設； 2、按規范要求打釘，確保牢固； 3、整改完成后，對接口壓條等部位打膠 密封。 16 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 2.2.10.鋁合金門窗：玻璃劃傷、型材劃 傷、開啟不靈活、氣密性差、缺少配件 等 成因： 1、施工和開荒階段成品保護不到位； 2、使用初期開啟較困難，密封條被污8、染； 3、安裝過程中遺漏。 17 2.2.交樓常見問題及處理方法 二、交樓準備工作 處理方法： 1、型材刮傷進行噴漆處理，玻璃微小刮 傷不影響使用，刮傷嚴重的進行更換； 2、上油調整處理，更換密封條； 3、安排專人進行排查，補齊缺少的配件。 18 2.3.工程改進措施 準備措 施 關于質量 問題的排 查 關于施工 單位的管 理 關于集團 區域的支 持 關于交樓 要求的宣 貫 二、交樓準備工作 19 2.3.工程改進措施 梅江項目地處競爭白熱化的梅州市，第二季度質量檢查中仍 存在大量鋪貼空鼓、墻面不平、通長裂縫等質量問題。粵東區域上 下都意識到了問題的嚴峻性，因此啟動了緊急預警機制，采取了一系列9、 措施開展整改工作，以保證完美交樓。 二、交樓準備工作 20 2.3.工程改進措施 2.3.1.關于交樓要求的宣貫： （1）交底培訓：做好交樓裝修標準交底工作，在質量問題較多的頂層24層做 一層裝修質量問題整改樣板間，明確裝修質量整改目標和要求。 二、交樓準備工作 交底會 21 2.3.工程改進措施 2.3.1.關于交樓要求的宣貫： （1）交底培訓：做好交樓裝修標準交底工作，在質量問題較多的頂層24層做 一層裝修質量問題整改樣板間，明確裝修質量整改目標和要求。 二、交樓準備工作 樣板間 22 2.3.工程改進措施 2.3.1.關于交樓要求的宣貫： （2）交流學習：組織專業班組參觀苑區內做得好的10、樓棟，如：高層一區13#、 15#墻面抹灰平整度和陰陽角整改效果非常好，引導各班組形成班組間的競爭 意識。 二、交樓準備工作 23 2.3.工程改進措施 2.3.2.關于質量問題的排查： （1）施工單位自查：施工單位建立自查機制，嚴格控制整改標準，尤其對于 墻面開裂等會持續出現的質量問題，一次整改不到位的，要求多次整改，直至 整改達標為止。 二、交樓準備工作 自查和整改 24 二、交樓準備工作 （2）多方排查：在施工單位自查的同時，項目工程師協助檢查，配發記號筆 和空鼓錘，發現的問題在現場標記，并已書面或照片形式反饋給施工單位，督 促施工單位整改。 現場排查和記錄 25 二、交樓準備工作 （311、）重點排查：針對交樓重點質量隱患和業主較關注的質量問題進行多次排查， 如屋面廚衛滲漏、墻面抹灰開裂、墻磚空鼓、陰陽角不順直和涂料色差等，要 求施工單位制定專項整改方案報項目部審批后執行。 重點問題排查 26 2.2.工程改進措施 2.2.3.關于施工單位的管理： （1）預罰機制：設立質量整改預罰機制。月初設立質量整改目標，月末根據 質量整改完成情況判定是否給予處罰，整改力度不足，整改效果差的，堅決予 以處罰。 （2）獨立的質量整改班組：設立單獨的整改班組。整改工作不間斷，整改強 度不減低。要求施工單位的貨量施工班組和質量整改班組分開，嚴禁其為了質 量檢查抽調貨量施工班組人員進行質量整改，影響施12、工進度。 二、交樓準備工作 27 （3）重點整改：針對以前已出現問題和業主關注問題，重點跟進，避免重復 發生 二、交樓準備工作 28 （4）排水系統、供水系統和電力系統：聯合驗收交樓前完成檢測，合同交樓 前一個月維持供水和供電狀態，對水電使用情況進行監察整改。 （5）整改后復查：整改完成后，組織施工單位、監理單位、工程部和客戶關 系部等進行復查，對復查中發現的問題，安排人員重新整改。要求交樓工作小 組盡量多復查幾次。 現場工程師對現場每天整改的情況統計后反饋到相應的交樓群，各單位和 部門根據實際的整改情況調整工作安排。 二、交樓準備工作 29 2.3.工程改進措施 2.3.4.關于集團區域的支13、持 （1）區域客戶關系部提前介入：宣貫集團和區域的最新的交樓聯合驗收要求， 協助項目把好質量關。梅江客服交樓前1個月完成承接查驗工作，質量問題及 時發送施工單位。在此過程中，客戶關系部多次組織我部管理人員學習區域內 其它項目（如：豐順項目）的交樓經驗。 二、交樓準備工作 30 2.3.工程改進措施 2.3.4.關于集團區域的支持 （2）集團、區域領導現場指導：交樓前邀請集團工管中心和區域工程技術部 檢查指導，提供進一步整改的意見，保證質量問題整改能夠一次到位。 （3）區域工技術部工程師駐點：交樓前一個月，針對質量整改工作，工程技 術部工程師駐點協調整改相關事宜。 二、交樓準備工作 31 2.414、.交樓環境提升 2.4.1.園建綠化提前1個月完成，確保苗木成活率，交樓前再完善 二、交樓準備工作 32 2.4.交樓環境提升 2.3.2.交樓前室內清潔，開荒清潔提前進入 二、交樓準備工作 33 2.4.交樓環境提升 2.4.3.保持公共區域清潔無污染 二、交樓準備工作 34 二、交樓準備工作 2.4.交樓環境提升 2.4.4.公共配套全部完成 35 三、工作建議 1、針對施工單位的交樓標準交底工作應盡量細致，注重細節，考慮到各 專業和工種，對項目交樓狀態做全面的提升。 2、做好交樓前的質量整改監控是交樓成敗的關鍵之一，及時跟進整 改后問題的復驗。 36 三、工作建議 3、所有工作需倒排前置15、，至少提前1個月，且預留緩沖期，留有余地 應對突發事件。如：梅江項目室外市政園建未充分考慮到4-5月份雨季連 日陰雨惡劣天氣的影響（連續下雨2個月），前置時間不足，造成后期工 作被動。 4、因項目集團下屬分公司較多，加強各部門溝通，尋求各部門的資源支 持，要求客戶關系部、物業公司提前介入。 37 三、工作建議 5、室內精裝修交樓須首先注重視覺引導，提前做好室內開荒清潔， 交樓前聯合物業做好周邊環境的清潔。 6、學習已交樓類似項目經驗，以客戶為導向，重點落實大部分業主 關心的問題的整改。 38 三、工作建議 7、注意營造良好的交樓環境，生活配套設施齊全，使客戶從走進小 區就從各方面感到舒適的氣氛，使客戶有一個良好的“第一映 象”。 8、跨部門的團隊支撐交樓，必須招致即來，來之能戰，戰之能勝，目前 在預驗房階段配合稍顯生疏。 39 三、結束語 經過認真落實整改，改進提升，粵東區域梅江項目天麓一街5、 6棟于2015年07月31日順利交樓。我們必須認識到，沒有質量作保 障，業主不可能認可；沒有業主的認可，銷售不可能有大的提高。粵 東區域和所有其他兄弟區域一樣，交樓誓必完美，開盤勢必大 賣！