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1、碧桂園全產業鏈金融產品介紹 黃麗芬 ， 2 碧桂園互聯網金融產品總覽 ， 目錄 第一章：匯聯公司背景介紹 第二章：匯聯金融產品介紹 第三章：道口貸 ， 第一章 匯聯公司背景介紹 ， 匯聯是一家快速發展中的公司， 并于年香港上市 深圳市匯聯資產管理有限公司成立 2001年 2005年 廣東匯金典當股份有限公司 全國最大的專業性典當公司之一 2014年 專注于打造定制式金融服務開啟新篇章 2013年 榮獲“中國最佳房地產基金管理機構” 2011年 匯聯投資服務（深圳）有限公司成立 2012年5月7日 正式于香港聯交所上市（HK8030） ， 匯聯事業版塊 網絡金融 資產證券化地產金融 融資租賃 ，2、 碧桂融鑫介紹 公司簡介 深圳市碧桂融鑫投資管理有限公司成立于 2014年4月，主要依托匯聯金控上市公司 較強的金融產品設計能力、碧桂園集團成 熟的管理體制和品牌體系、結合融鑫集團 的創新服務實力，共同打造定制式碧桂園 全產業鏈金融服務方案，致力于為碧桂園 集團及項目/關聯公司提供從拿地、建設、 銷售以及入住等各個環節的資金支持。 碧桂園集團匯聯關聯公司融鑫資產 碧桂融鑫投資管理有限公司 股權占 比30% 股權占 比70% 股權結構 ， 匯聯&碧桂園戰略合作 2014 .4 合作 合資公司成立 2014 .7 開山 陽江地產基金 2014 .8 蓄勢 十里銀灘首付貸 分期貸合作 2014 .13、1 創新 黃江VIP購房通 2015 .1 擴大 全國全產業鏈 金融合作 碧桂園與匯聯金控簽署戰略合作框架協議，就全產業鏈金融產品進行全國范圍內的合作。 ， 第二章 匯聯金融產品介紹 ， 匯建設 建房寶 建商寶 拿地環拿地環 節節 建設環建設環 節節 銷售環銷售環 節節 入住環入住環 節節 匯拿地 拿地寶 眾籌寶 匯銷售 VIP購房通、VIP眾籌寶 首付&分期貸、車位貸 益商寶、車位寶 傭金寶、購房理財寶 以舊換新置業方案 房地產全產業鏈金融服務 匯生活 物業寶 業主貸 裝修貸 ， 11 金融產品總結與選擇(主要通用的金融產品） 項目階 段 產品優勢&目的選擇指引目前執行情況 拿地階 段 拿地4、寶 杠桿拿地，低融資成本 拿地階段的項目：項目公司可向 匯聯提出需求 主要以地產基金入股形式， 但各樓盤條款及形式、成 本均差異很大，取決于區 域與匯聯的談判 眾籌寶 建設階 段 建房寶 短期融資，迅速且成本相對 較低 建設階段的項目：需資金補充或 支付工程款等，可向匯聯提出需 求 目前正與匯聯處于共同開 發研討具體方案階段 建商寶 銷售前 期 VIP購房通提前鎖客，助力后期銷售 四證具全的項目：客戶投資總房 款的30%，可選意向房屋，項目 公司實現提前鎖客 眾多樓盤已經在使用，但 存在一些樓盤私自跟匯聯 制定特殊方案 ，并不采用 集團既定方案及文件規定； 并出現我司資金被匯聯違 規占用。 V5、IP眾籌寶 提前鎖客，增加蓄客，助力 后期銷售 僅有土地證的項目：客戶投資起 點可低（如2萬），鎖定意向客戶 匯團寶提前鎖客，增加蓄客 四證俱全的項目：用團購優惠 （如2萬抵3萬等）方式，開盤前 增加蓄客量 銷售期 首付&分期 &車位貸 放款快，降低購房門檻所有在售項目 9個樓盤落地，但首期方案 出漏洞，導致30%資金滯 留在匯聯 “以舊換新” 審核快，放款快有客戶需求的項目 暫未推行 購房理財寶 投資收益=房子有需求的項目 車位寶 促進車位銷售，盤活固定資 產，形成低成本資金池 車位銷售情況不太理想或車位無 法銷售的項目 益商寶投資收益+商鋪/公寓使用權 旅游地產、公寓或商業地產 ， 金融產6、品流程規范 ， Part 01 一、拿地環節 拿地寶-夾層地產基金 介于股權與優先債權之間的投資形式 實現高杠桿拿地 拿地環節建設環節銷售環節入住環節 ， 拿地寶-結構說明 XX專項/信托集合 資金信托計劃 碧桂園項目公司 銀行資金+匯聯基金 碧桂園集團 注 冊 資 本 + 股 東 借 款 注 冊 資 本 + 股 東 借 款 ， 拿地寶-擬落地案例 *項目 *碧桂園，建議方案及合作條件已上BIP，已溝通回區域重新談判。 匯聯投款4400萬，9個月后全額優先還款，18個月或90%銷售后提前清 算并分配利潤并轉讓股份給碧桂園，對匯聯來說，風險小，收益巨大； 對碧桂園來說，利潤被分掉一大塊，同時需承7、擔整個項目的所有風險。 ， Part 02 一、拿地環節 眾籌寶方案 合理運用財務杠桿，實現銷售前 置 拿地環節建設環節銷售環節入住環節 ， 碧桂園清溪世博地產開發公司 基金（匯聯或關聯公司）碧桂園集團 股權占比60%(僅為舉例）股權占比40%(僅為舉例） 匯聯網絡金融平臺 進行眾籌 眾籌方案-結構說明 ， 落地案例 1、清溪項目：續客中，等待開盤，項目取得開發貸，爭取回籠部 分資金； 2、另外，還有虎門、襄陽、建甌、福安、麻涌等項目也在溝通談 判中； 3、前面落地的項目均使用碧桂園融鑫公司，但后期操作及合作上， 基本脫離碧桂園融鑫，同時合作方式上更是多樣化，我司承擔的 風險逐漸在擴大。 ， 8、二、建設環節 建房寶、建商寶 建設環節流動性資金補充 拿地環節建設環節銷售環節入住環節 Part 03 ， 碧桂園 建設環節-匯建房-建房寶 建房寶投資人 匯聯匯理財 互聯網金融平臺 放 款 投 資 提供 可靠 增信 措施 分享 收益 匯聯金融 風險管理 顧問 還 款 以股權投資或債權融資 等方式完成建設融資； 目前，暫未推行！ ， 項目開發公司 項目承建公司 匯聯匯理財 互聯網金融平臺 建設應收賬款 建設環節-匯建房-建商寶 以買斷建設方應收賬款的形式為碧桂園完成建設融資； 目前，暫未推行！ ， 三、銷售環節 拿地環節建設環節銷售環節入住環節 Part 04 VIP購房通 提前鎖定意向客戶，9、提前回籠資金 ， 1、投資者通過匯理財平臺進行投資，可獲得年化1%的基 準收益率和優先購買權資格，如行使優先權，則獲得面值 投資額的年化5%的購房券； 2、理財產品到期，投資人授權匯聯方將其應得本金和收益 直接抵償購房款，同時憑借購房券享有購房優惠； 3、匯聯方將客戶的投資款以購買應收賬款(股東借款）的 形式投入項目公司；或者到正式認購（理財到期）再轉款 至項目，則項目無需承擔年化收益。 4、項目公司的成本：投資人的年化收益和匯聯方的服務費。 一張圖讀懂VIP購房通 碧桂園集團資金、法務、營銷統籌、定價部等溝通后，優化版VIP購房通方案如下： 行使優先權： 1%年化收益+5%年化收益的購房券 10、優先購買權資格 本金和收益抵房款 不行使優先權： 可退本金，收益按照年化1%按日計算 投資者 VIP購房通 （匯理財平臺） 項目公司 資金投入 ， 1、已有21個項目落地，累計已收款2.5億，目前仍有不少項目陸續落地。 落地案例分析 2、呈遍地開花狀，但各有特色，成本及實施均各異，如*區域無需承擔 任何成本還能返還3%作為廣告費，但*區域卻承擔8%理財收益+1.06% 手續費，還要提供擔保，款項卻直到簽約后一個月才到賬。 3、經常存在款項沒有及時到我司賬上，卻要我司承擔利息及費用，建 議必須要在合同上規定1-3日內款項準時到賬，否則不承擔收益及費用。 ， 三、銷售環節 拿地環節拿地環節建設環節11、建設環節銷售環節銷售環節入住環節入住環節 Part 05 匯團寶 提高蓄客量，精準營銷，控制成本 ， 匯團寶-結構說明 購房客戶 匯團寶 開發商項目公司 1.購房優惠確認函 購房牌號 優先選房權 1. 投資“匯團寶”產品， 產品期限1個月或3個月； 電商 銷售激勵 3.代結算支付費用 媒體 其他 4. 到 期 金 額 扣 除 代 結 算 費 用 后 支 付 項 目 公 司 2. 豐厚回報： 購房優惠（如2萬抵3 萬） 抽獎機會 7天內簽署商品房買 賣合同，則額外獲 得紅包獎勵 項目公司獲得款項： 1）到期支付：1個月或3個月產品到期后，項目公司可額外獲得此部分款項年化8%收益； 2）現提：項目12、公司可要求客戶投資后，就提取資金，則開發商需支付匯聯方平臺費； ， 落地案例分析 句容、來安、十里銀灘、滁州、海南珊瑚宮殿，累計收款1540萬 此產品所落地的項目，各地政策不盡相同，折扣力度及所支付的成 本均不一致，回款時間也有長有短,同時此產品匯聯本應返還3%左 右的收益作為宣傳費用的，也很少項目真正能拿到，小部分拿到卻 也存在該筆資金無人監控使用的情況。 ， 三、銷售環節 拿地環節建設環節銷售環節入住環節 Part 06 首付貸&分期貸&車位貸 實現銷量補充，提升庫存去化率 ， 產品說明 首付貸：首付減半，首付貸：首付減半， 分期付款分期付款 分期貸：類銀行按揭分期貸：類銀行按揭 ， 產品13、說明 匯聯/關聯公司 應 收 賬 款 債 權 轉 讓 碧 桂 園 提 供 擔 保 借款 購房人 碧桂園項目公司 替 客 戶 付 款 1、購房人與項目公司形成應收賬款； 2、匯聯關聯公司保理公司將受讓上述應收賬 款，同時將應收賬款融資款支付給項目公司； 為購房人提供了融資服務； 3、購房人每月還款至匯聯指定保理公司，還 款包括手續費（具體首期財務顧問費）和每 月本金+每月利息（分期財務顧問費）； 4、碧桂園集團為上述債權以及客戶的還款能 力進行擔保； ， 銷售激勵方案 匯聯方提供客戶貸款額的0.6%（千分之六）費用給碧桂園作為銷售激勵，碧桂園 可自行支配此費用，匯聯方建議分配方式如下： 總部管理14、層：0.2%（總貸款額） 銷售顧問：0.2%0.35%（對應的客戶貸款總額） 客戶貸款額在100萬及以下，提成為貸款額的千分之二； 客戶貸款額在100萬以上，提成為貸款額的千分之三點五； 項目協調人：0.05%（本項目總貸款額） 客戶貸款總額的萬分之五； 此方案從2015年4月1日起執行，相對應的貸款金額計算基礎也以4月1日開始為準。 ， 落地案例分析 首付貸：已經落地項目超過50個，累計放款5280萬； 分期貸：已經落地項目約9個，累計放款2390萬； 落地的項目，有些需要公司貼息并承擔費用，有些是客戶承 擔貼息及費用；同時，存在匯聯會返傭（千分之六）給銷售 員，部分項目對匯聯返傭做統籌處理15、，有些直接給銷售員， 造成銷售員雙重拿擁；同時，最近營銷促銷，推出零蛋行動， 免息半首付免費用。 ， Part 07 車位寶 盤活車位資產，形成資金池 三、銷售環節 拿地環節建設環節銷售環節入住環節 ， 產品說明 客戶客戶 ( (LP1,LP2.LP10LP1,LP2.LP10) ) 匯聯（管理人）匯聯（管理人） GP，n 萬 車位寶車位寶 匯理財匯理財 XXXX項目公司項目公司 （物業公司）（物業公司） 股權投資 代扣租金 管理認購 支付收益 LP，N 萬 車 位 使 用 權 投資收益（扣除車位租 金后） 到期還本 抽獎機會 1.碧桂園項目公司與客戶簽署車位租賃協議，車位的租金 則來自于車位16、寶投資收益的劃扣。同時代理與匯聯合作的匯 理財平臺與客戶簽訂股權投資服務協議。 2.客戶在匯理財平臺上購買此股權類投資產品，即車位寶，獲 取收益，且享受免費車位（部分投資收益可作為租金直接代 客戶支付給碧桂園項目公司），優先選購車位（如果允許）， 優先車位續租等權利，同時可參與抽獎活動； 3. 匯理財平臺將上述股權轉讓給匯聯，匯聯獲得融資款； 4. 匯聯通過股權投資方式投資于碧桂園項目公司，形成股權； 項目公司支付投資回報給匯聯，此投資回報包含客戶投資收 益（扣除租金后）和匯理財平臺費； ， 產品優勢 購房客戶： 投資理財； 獲得車位使用權； 具有優先續租車位權利； 無需一次性投入成本而無返 17、還； 退出方式靈活 碧桂園： 合理控制車位使用現狀； 車位出售與“租”相結合，為客 戶提供更多選擇； 盤活固定資產，形成低成本資金 池； 目前車位存貨巨大，建議對于銷售 不好的樓盤車位大力推廣車位貸、 車位寶。 ， Part 08 傭金寶 迅速結傭，提高銷售積極性，增加銷 量 三、銷售環節 拿地環節建設環節銷售環節入住環節 ， 傭金寶-結構說明 1 1. 計傭員將傭金數據上傳至鳳凰通平臺，同步至匯理財平臺； 2 2.銷售經紀激活匯理財賬戶，點選提取部分傭金，匯聯方收到提 取指令； 3 3.項目公司將購房合同數據交匯聯方審核（1-3工作日內），生 成電子借款協議發放傭金； 4 4.項目公司將計傭18、數據上傳至集團總部，經集團總部確認銷售傭 金總額； 5 5.集團公司與匯聯方結算代付銷售傭金，并匯劃款項至匯聯； 6 6.匯聯方開放余下銷售傭金提取通道/到期提取通道，支付銷售 經紀傭金。 ， 傭金寶-結構說明 碧桂園 項目公司 傭金寶 （匯理財平臺） 鳳凰通 鳳凰同盟匯 1. 傭金數據上傳至鳳凰通 平臺、同步至匯理財平臺。 數 據 共 享 同 步 3. 生 成 電 子 借 款 協 議 發 放 傭 金 。 2. 匯 理 財 賬 戶 激 活 ， 提 取 部 分 傭 金 / 到 期 提 取 傭 金 6 到 期 匯 劃 銷 售 傭 金 至 匯 聯 ， 每 月 進 行 結 算 匯聯/關聯方 碧桂園 集19、團總部 4.上交傭金數據 計算結果 5.確認傭金數據 作為借款主體，通過匯理財 平臺發放借款（傭金）。 2. 將 購 房 合 同 數 據 交 我 方 復 核 ， Part 09 益商寶 資金迅速回籠，達成類銷售效果 三、銷售環節 拿地環節拿地環節建設環節建設環節銷售環節銷售環節入住環節入住環節 ， 1. 匯聯（基金管理人）發起設立益商寶基金產品，以XX萬元為一份，期限3年，每個投資 者可認購一份或多份，募集所得資金將投向項目公司股權； 2. 投資人購買益商寶基金產品，繳納投資款后，將獲得基金管理人項目公司聯合出具的 XX號公寓優先使用權確認函，憑此函得到一定期限內（3年）的公寓優先使用權， 并20、享受基金產品預期年化10%的投資收益，可參與匯理財平臺各種抽獎活動機會； 3. 項目公司按月支付投資收益，基金在匯理財平臺向投資人分配： （1）如投資人行使公寓優先使用權，公寓為自住使用，基金從返還收益后將代為劃扣公寓 租金、管理費至項目公司，余額將留存至匯理財平臺個人賬戶； （2）如投資者行使公寓優先使用權，可委托項目公司代為向第三方租賃，簽訂代租協議； 益商寶-結構說明一 ， 接上頁： （3）如投資人不行使公寓優先使用權，即為純投資型，項目公司可自行與 第三方運營機構合作開展服務式公寓，收取租金返還，可抵扣投資人收 益部分成本； （4）建議項目公司合理設置行使優先購買權期限，（2）-（3）21、項可每年 提供若干免費居住天數予投資人。 4. 益商寶基金到期后，項目公司一次性向投資人返還投資本金（若投資人 在到期后需購買公寓，可以本金抵房款）。 益商寶-結構說明二 ， 益商寶-結構說明 租金收入返還 投資人 ( (LP1,LP2.LP10LP1,LP2.LP10) ) 益商寶 （基金產品） 碧桂園 項目公司 匯聯 （管理人） GP-管理 LP，20萬認購 第三方運營公司 委托管理 支 付 收 益 股 權 投 資 公 寓 使 用 權 投資收益（扣除公寓租金 后） 到期還本 抽獎機會 到 期 回 購 股 權 ， Part 10 “以舊換新”置業方案 三、銷售環節 拿地環節拿地環節建設環節建22、設環節銷售環節銷售環節入住環節入住環節 抵押舊房，購買新房，輕松改善住房 ， 抵押貸款 客戶將現有房產（舊房）抵押給匯聯方的小貸公司，申請抵押貸款； 匯聯方通過對抵押物（舊房）的現值評估以及客戶的個人信用（收 入來源、征信情況等）給客戶提供抵押貸款，貸款額度最高為抵押 物現值的60%，且根據客戶選擇的還款方式，在其還款能力之內， 方可發放貸款； 購買新房 匯聯方根據客戶的委托，將上述抵押貸款代為支付給碧桂園項目公 司，以支付客戶的購房款項； 碧桂園增值服務 客戶委托碧桂園進行銷售，匯聯方同意客戶上述委托。舊房銷售可 作為客戶還款的來源之一。 “以舊換新”置業方案 ， “以舊換新”置業方案 購房23、客戶 匯聯方小貸公司 碧桂園項目公司 抵押舊房產 按照約定還款 發放貸款 額度不高于舊房 評估價的60% 購買碧桂園精工產品 二手房買家 支付房款 代理銷售服務：客戶委托碧桂園 進行銷售，匯聯方同意客戶上述 委托 抵押貸款 購買新房 碧桂園增值服務 客戶抵押貸款的辦理基于抵 押物（舊房）和個人征信。 此方式為客戶可選擇項，為碧桂園為客戶提供的增值服 務，而非必選項，可視為替客戶提供一種還款來源支持。 但碧桂園不承諾舊房銷售情況，且與客戶之間的銷售結 款等由雙方商議決定，匯聯僅提供方案支持。 ， 第三章 道口貸 ， 付款方 （各項目、騰安、昇輝 、萬方等） 收款方 （施工方、供貨商等） 道口貸 互聯網金融平臺 應收賬款 道口貸供應鏈融資 以買斷應收賬款的形式為付款方完成融資，應收應付雙方不得為集團內子公司或關聯公司。 截止6月23日，已經上平臺標的的累計總金額為：3.23億，主要是晟暉、新碧、滬蘇、粵東、蘭州等。 ，