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1、122策略3分享搬遷談判的關(guān)鍵技巧、要領(lǐng)及案例1前期搬遷談判的基礎(chǔ)工作本講義在碧桂園朋友講義基礎(chǔ)上整理和完善3 隨著深圳經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的迅速，土地與空間難以為續(xù)的矛盾日益突出，城市更新工作作為深圳挖掘可建設(shè)用地的必然路徑，其可以實(shí)現(xiàn)：1、完善城市整體功能，提高城市管理水平，推進(jìn)土地資源集約利用；2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型，促進(jìn)社會可持續(xù)性發(fā)展；3、提高深圳國際都市競爭力，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動產(chǎn)業(yè)升級。 綜合以上的情況，更能凸顯出城市更新的必要性；其中搬遷協(xié)商與談判工作尤為重要，需要貫徹以人民為中心的理念，爭取搬遷居民和企業(yè)的雙贏。4 搬遷談判就是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間，或在拆遷管理部門組織下，就有2、關(guān)拆遷補(bǔ)償安置事項(xiàng)協(xié)商，尋求利益平衡點(diǎn)。 我本人覺得，搬遷談判在城市更新工作中可以非常直觀的理解為：為了與被搬遷人簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的談判工作。 1、拆遷談判是一項(xiàng)政策性、專業(yè)性十分強(qiáng)的活動;52、搬遷談判是搬遷程序重要組成部分，非經(jīng)談判不得裁決和強(qiáng)制執(zhí)行;3、搬遷談判周期比較長、次數(shù)相對多，時常經(jīng)反復(fù)協(xié)商最終達(dá)成協(xié)議;4、搬遷談判既有搬遷人與被搬遷人自愿談判，更多的是在搬遷管理部門牽頭下形成的調(diào)解與談判;5、搬遷談判貫穿于搬遷整個過程，包括裁決受理后乃至訴訟程序中，均存在搬遷協(xié)商可能性。6、搬遷談判具有定向性（固定性）6搬遷談判的基礎(chǔ)工作7一、基本信息的調(diào)查 更新改造范圍內(nèi)的權(quán)利主體信息調(diào)3、查情況 如：權(quán)利人、戶數(shù)、面積、權(quán)屬性質(zhì)、物業(yè)類型、聯(lián)系方式、拆賠的訴求（是否有）等等81、業(yè)主的訴求（可通過前期測繪時簡單的摸底）2、項(xiàng)目所在行政區(qū)域城市更新的政策（是否有以政府為主導(dǎo)的搬遷項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償方案可參考）3、項(xiàng)目周邊的拆賠標(biāo)準(zhǔn)、方案的參考，盡可能與周邊項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)靠攏（特別是拆賠比)4、項(xiàng)目周邊的市場行情（包括一級市場、二級市場地價、房價、租金的調(diào)查）二、搬遷補(bǔ)償方案、拆賠 條件的調(diào)研9三、搬遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑?、物業(yè)置換、物業(yè)回遷2、貨幣、現(xiàn)金收購3、部分物業(yè)+部分現(xiàn)金10四、補(bǔ)償方案的主要內(nèi)容：（一）物業(yè)置換、物業(yè)回遷1、拆賠比: 1:1.2 、1：1.3、2、過渡期安置費(fèi)（租金）:住宅房產(chǎn)50元/，辦公房產(chǎn)40元/；商業(yè)房產(chǎn)150元/;工業(yè)、倉庫房產(chǎn)25元/等。113、搬遷費(fèi) 4、裝修費(fèi) 5、定金 6、獎勵 7、其他注：搬遷補(bǔ)償方案大概分以上幾項(xiàng)內(nèi)容，主要內(nèi)容的增減以項(xiàng)目實(shí) 際