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1、碧桂園投資工作簡介 2015年11月 投資策劃中心 內部資料 2 第一部分投資系統(tǒng)組織架構 投資策劃中心 決策 支持、引導、服務 拓展 一、投資系統(tǒng)架構 土地投資決策委員會 各投資團隊 （投資小分隊） 一、投資系統(tǒng)架構 土地投資決策委員會 組長：楊國強董事局主席 成員：楊惠妍董事局副主席 莫斌集團總裁 吳建斌首席財務官 程光煜副總裁 王少軍副總裁 行使有關土地投資事物的最高決策權 一、投資系統(tǒng)架構 投資策劃中心 集團十三大職能中心之一 集團副總裁 王少軍 評 審 部 發(fā) 展 研 究 部 財 稅 部 風 險 控 制 部 直 屬 拓 展 部 中心總經(jīng)理 何劍標 中心副總經(jīng)理 李莎 （ 投 資 策 2、劃 部 ） 一、投資系統(tǒng)架構 統(tǒng)籌指導、目標管理、技術支持、政策研究、資源整合 支持 統(tǒng)籌 服務 專人“一對一”對接區(qū)域投資工作、提供全面支持 集團投資拓展的流程管理及新項目獲取前的綜合評審 對區(qū)域投資團隊提供技術支持和業(yè)務培訓 對房地產(chǎn)行業(yè)的相關政策進行解讀 結合發(fā)展情況對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀研究與微觀分析 協(xié)助搭建集團投資拓展資源與渠道整合平臺 按照集團的發(fā)展要求編制年度投資拓展計劃并下達指標 集團投資拓展的宏觀管理與戰(zhàn)略規(guī)劃 投資策劃中心 一、投資系統(tǒng)架構 各投資團隊 （投資小分隊） 集團28大區(qū)域投資部：77個投資小分隊、215名投資人員（截至2015年10月） 投資策劃中心投資拓展團隊3、 投資拓展“運動員” 區(qū)域投資負責人區(qū)域投資負責人區(qū)域投資負責人區(qū)域投資負責人 廣清區(qū)域劉淵濤環(huán)北京區(qū)域王廣彬重慶區(qū)域張衛(wèi)東安徽區(qū)域黃煒 江中區(qū)域李時續(xù)津晉冀區(qū)域吳蘊睿四川區(qū)域王維達江西區(qū)域黃建軍 莞深區(qū)域陳軍內蒙古區(qū)域呂廷沛滬蘇區(qū)域孔慶朗福建區(qū)域楊志忠 佛肇區(qū)域楊紹強西北區(qū)域王叔恒（兼）江蘇區(qū)域葛浩湖北區(qū)域周祖國 惠深區(qū)域孫楠陜西區(qū)域王叔恒浙江區(qū)域崔穎亨湖南區(qū)域李小平 粵東區(qū)域李春強貴州區(qū)域周靈梓山東區(qū)域湯雨（兼）廣西區(qū)域鮑彬 東北區(qū)域王多亮云南區(qū)域張留剛河南區(qū)域姚莉海南區(qū)域劉浩 內部資料 8 第二部分投資系統(tǒng)工作流程及范圍 獲取信息初步研判項目立項定位策劃定案決策獲取土地 區(qū)域/直屬團隊 4、現(xiàn)場勘察 投資信息管理 系統(tǒng)報備 區(qū)域/直屬團隊 落實相關問題 區(qū)域/直屬團隊 組織各部門考察 區(qū)域出具 定位策劃報告 區(qū)域/直屬團隊 投資決策申請 區(qū)域/直屬團隊 簽訂協(xié)議 注：定案時：土地協(xié)議流程審批（土地競買流程審批）發(fā)起。 定案后：競買報名及摘牌手續(xù)辦理，土地協(xié)議簽確完成，土地款流程審批及付款。 土地信息獲取 收集 發(fā)起立項申請 報備投策中心 投策中心項目 評審 項目獲取 投策中心意見 區(qū)域總意見 營銷、投策、運營 財務、研發(fā)、成本 土地投資 決策委員會 區(qū)域立項評審會 出具評審意見 二、土地投資流程 詳細操作？ 基于碧桂園實踐的投資模 式介紹（王琦） 二、土地投資流程 準備項目材料 5、區(qū)域投資團隊 區(qū)域總裁意見 區(qū)域總裁 審批、決策 主席、集團總裁 簽訂協(xié)議、項目獲取 區(qū)域/直屬團隊 補充投資決策意見 投資策劃中心 通過 否決項目 不通過 如有重大風險或條件重大 變化，則提請重新定案 特別緊急的項目、 重大項目 特事特辦 二、土地投資流程 獲取土地形成貨值形成銷售產(chǎn)生利潤土地投資 一級市場 直接招拍掛 勾地等意向性拿地 一二級聯(lián)動開發(fā) 三舊改造 土地使用權轉讓 股權類合作 聯(lián)營合作開發(fā) 代管代建+品牌輸出 二級市場 碧桂園 土地獲取模式 目前專注住宅開發(fā) 謹慎參與商業(yè)、寫 字樓及其他業(yè)態(tài) 法律風險與防范？ 二級市場拿地模式下應關注 的法律問題（李珍） 內部資料 12 第三部6、分集團投資方向及基本要求 三、集團投資方向解析 一線二線三四線五線海外 長期戰(zhàn)略 開拓亞洲、歐洲、 美洲、大洋洲 控制主導 城市中心區(qū)域 鞏固發(fā)展 城市中心區(qū)域 進軍搶占 省會及重點城 市中心及周邊 包圍開拓 北上廣深 19.4%27.0%46.9% 6.7% 一線及周邊 二線及周邊三四五線城市旅游/產(chǎn)業(yè) 2015年110月土地投資額 （國內市場） 三、集團投資方向解析 北京、上海、廣州、深圳 重慶、天津 南京、杭州、濟南、沈陽、福州、成都、合肥、鄭州、武漢、 石家莊、長沙、南昌、西安、哈爾濱、昆明、南寧、貴陽、呼 和浩特、海口、長春、太原、蘭州、銀川、西寧 城市 級別 劃分 一線城市(4個)7、 二線城市(36個) 直轄市 省會城市 計劃單列市 核心城市 三四五線城市 （2134個） 寧波、大連、廈門、青島 蘇州、珠海、溫州、三亞、佛山、東莞 地級市275個；縣級市381個；縣1478個 三、集團投資方向解析：三四線勞斯萊斯項目 “想坐好車，大家就想到勞斯萊斯，想要好包，就想到LV，大家都知 道這是好東西。有些二十萬、三十萬以上人口的城市只有面積為一百六十 平米以下的住宅，沒有別墅、“大平層”的產(chǎn)品，這是碧桂園成為房地產(chǎn) 業(yè)“勞斯萊斯”的一個很好的機會。我希望在這些城市只做別墅和“大平 層”，建一百四十平方米以上的產(chǎn)品，做三四線城市的“勞斯萊斯”，讓 有成就的人都住在一起，形成品牌效8、應，作為身份的象征。” 2015年2月2日碧桂園集團2015年工作會議 楊主席語 5目標 12月31日前獲取5 塊勞斯萊斯土地 2排查 1.排查當?shù)貥潜P和 當?shù)刈詈玫男^(qū) 2.排查當?shù)赜绣X人 居住小區(qū)及他們居 住什么樣住宅 3配套 1.能夠配套當?shù)刈?好的小學 2.地點交通方便 3.區(qū)位被當?shù)赜绣X 人認同 4產(chǎn)品 1.yj140（yj160) (標配） 2.玲瓏別墅（掛石） （標配） 3.選配超豪別墅 4.選配 yj245(yj260) 322預銷定產(chǎn) （土地分證） 首期3個月實現(xiàn)銷售 2個月內推出適銷對 路產(chǎn)品 2個月內推出后續(xù)適 銷對路產(chǎn)品 5222343 目標選地開發(fā)成功 三、集團投資方9、向解析：三四線勞斯萊斯項目 三、集團投資方向解析：一二線城市投資 北京 上海 廣州 深圳 南京 蘇州 合肥 廈門 不拿地王的前提下： 積極參與直接招拍掛項目 積極尋求合作項目 北京 上海 深圳 廣州 廈門 蘇州 南京 杭州 佛山 東莞 一線強二線 鄭州 合肥 福州 其他省會 杭州 佛山 東莞 福州 鄭州 帕拉丁 成本 三、集團投資方向解析：投資拓展標準 一二線城市 規(guī)模+利潤 三四線城市 規(guī)模+周轉 凈利潤率 8% （含表外成本） 凈利潤率 10% 限時回正 一年內 資金回正 財務指標？ 11月12日財務系列課程 年化利息：融資金額10% 歸屬基金公司的凈利潤：項目凈利潤我司股權3.5% 項目10、投資核心原則：成就共享同心共享 內部資料 19 第四部分集團投資拓展計劃 四、集團投資拓展計劃 2016年集團計劃獲取項目300個 （上半年150個，下半年150個） 內部資料 21 第五部分項目總與投資工作 項目總如何做好投資工作 ? 投資階段 了解項目獲取過程，化解項目不利因素， 樹立良好形象、口碑 接手項目 提前售、開發(fā)報建、優(yōu)惠條件等 逐一爭取落實 開發(fā)階段 了解項目本身瑕疵，做好合作方關系維護， 正確引導社會輿論 五、項目總與投資工作 項目總如何做好洽談工作 ? 政府關注點 企業(yè)綜合實力、誠信度、財政稅收，能夠 快速提升城鎮(zhèn)面貌，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展 合作方關注點 合作模式、投入金額、利潤分11、配、權益保 障、經(jīng)營管理 介紹提成、支付時間、互敬互重 中介關注點 五、項目總與投資工作 項目總如何推介碧桂園 ? 五、項目總與投資工作 如何表達碧桂園集團發(fā)展歷程，展現(xiàn)國內十大房企、上市公司的規(guī)模及實力？ 碧桂園發(fā)展歷程大事件核心競爭力集團2014年業(yè)績摘要、2015年上半年項目業(yè)績亮點公司規(guī)模戰(zhàn)略布局 全產(chǎn)業(yè)鏈如何助力房產(chǎn)版塊？ 建筑物業(yè)教育酒店綠化設計 碧桂園集團人才發(fā)展戰(zhàn)略？ 職業(yè)經(jīng)理人未來領袖碧業(yè)生 投資者及同行關注的財務業(yè)績指標？ 信用評級財務業(yè)績指標 如何描述碧桂園及楊國強主席的慈善事業(yè)？ 教育扶貧賑災 碧桂園經(jīng)典項目介紹 順德碧桂園廣州鳳凰城碧桂園十里銀灘馬來西亞森林城市 如何更好介紹碧桂園？ 如何更好介紹碧桂園（張夢婷）