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1、土地投資法律基礎(chǔ) 投資管理中心風(fēng)險控制部 2015年11月 主要內(nèi)容： 一 土地物權(quán)制度 二 土地規(guī)劃 三 征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 四 征地補償 五 土地供應(yīng) 1、使土地 符合土地利 用總體規(guī)劃 和城鄉(xiāng)規(guī)劃； 2、辦理土 地的征地、 農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 手續(xù)； 3、對權(quán)利 人進(jìn)行征地、 拆遷安置補 償； 4、供地 （出讓土 地）。 1、通過合法途徑買到法律手續(xù)土地齊備的土地，是項目后續(xù)開發(fā)的順 利進(jìn)行的基礎(chǔ)與前提。 2、目前公司大力拓展三四線城市“勞斯萊斯”項目，這些土地中有一 尚不具備開發(fā)條件，有一些還是農(nóng)村集體土地。 按照我國法律規(guī)定，獲取這些土地通常要經(jīng)過如下的過程： 引言: : 1、土地物權(quán) 土地法2、規(guī)紛繁復(fù)雜，但對于我們購買土地來說，最重要的是清楚公司 對所購得的土地在法律上具有一種什么樣的權(quán)利。 指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的 權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 物權(quán) 權(quán)利人對土地所享有的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保 物權(quán)。 土地物權(quán) 一、土地物權(quán)制度 土地物權(quán) 土地所有權(quán) 全民所有（國 家） 勞動群眾集體 所有 土地使用權(quán) 農(nóng)地承包經(jīng)營 權(quán) 國有建設(shè)用地 使用權(quán) 集體建設(shè)用地 使用權(quán) 土地?fù)?dān)保物權(quán) 土地抵押權(quán) 地役權(quán) 2、土地物權(quán)分類 一、土地物權(quán)制度 3、土地所有權(quán) 1、城市的土地、法律規(guī) 定屬于國家所有的農(nóng)村 和城市郊區(qū)的土地； 2、森林、山嶺、草原、 荒地、灘涂等（法3、律規(guī) 定屬于集體所有的除 外）。 國家 所有 的土 地 1、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土 地，除由法律規(guī)定明確 屬于國家所有的以外 ； 2、宅基地、自留地、自 留山也屬于農(nóng)民集體所 有。 集體 所有 的土 地 占有：權(quán)利主 體對土地的實 際掌握和控制。 使用：權(quán)利主 體按照自己的 意志對土地加 以利用。 收益：權(quán)利主 體可以藉土地 的使用或處分 而獲得經(jīng)濟利 益。 處分：權(quán)利主 體按照自己的 意志對土地的 各項權(quán)能變化 作出決定。 一、土地物權(quán)制度 4、土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來的一項獨立的物權(quán)形式，是 指權(quán)利主體對所占有的土地的利用和取得收益的權(quán)利。土地使用權(quán)具有 獨立性，可以與所4、有權(quán)相分離，土地使用權(quán)人在一定條件下可轉(zhuǎn)讓其土 地使用權(quán)。 國有建 設(shè)用地 使用權(quán) 集體建 設(shè)用地 使用權(quán) 農(nóng)地承 包經(jīng)營 權(quán) 土地使 用權(quán) 一、土地物權(quán)制度 國有建設(shè)用地使用權(quán) 國有 建設(shè) 用地 使用 權(quán) 含義 占有、使用、收益；建造建 筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 分層設(shè)立與限制 地表、地上、地下；不得損 害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán) 設(shè)立方式 出讓或者劃撥 登記 出讓合同、出讓金、登記設(shè) 立、建設(shè)用地使用權(quán)證書 一、土地物權(quán)制度 5、土地?fù)?dān)保物權(quán) 擔(dān)保物權(quán)是指在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn) 擔(dān)保物權(quán)的情形時，債權(quán)人依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 與土地相關(guān)的通常是抵押權(quán)。土地使用5、權(quán)人可以在其土地上設(shè)置抵押 權(quán)以進(jìn)行融資。在通過股權(quán)收購、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取土地時 要特別注意土地上是否設(shè)定有抵押權(quán)。 擔(dān)保物權(quán) 抵押權(quán) 質(zhì)押權(quán) 留置權(quán) 優(yōu)先受償效力 擔(dān)保物權(quán)的從 屬性 一、土地物權(quán)制度 抵押期間抵押 物的轉(zhuǎn)讓 抵押權(quán)人同意 提前清償 提存 未經(jīng)抵押權(quán)人 同意 不得轉(zhuǎn)讓；代 為清償除外 債務(wù)人不履行到期 債務(wù)或發(fā)生約定實 現(xiàn)抵押權(quán)的情形 抵押權(quán)人與抵押人 協(xié)議以抵押財產(chǎn)折 價或以拍賣變賣所 得優(yōu)先受償 未達(dá)成協(xié)議，抵押 權(quán)人可以請求人民 法院拍賣、變賣抵 押財產(chǎn) 一、土地物權(quán)制度 抵押期間抵押物的轉(zhuǎn)讓： 抵押權(quán)實現(xiàn)的方式： 一、土地物權(quán)制度 案例：湛江幸福新天地項目 6、建信公司項目公司 項目土地130畝 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 銀行同意 貸款展期 抵押貸款2.3億元 6、土地物權(quán)登記制度 (1)土地物權(quán)登記的基本原則 一、土地物權(quán)制度 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法 登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法 律另有規(guī)定除外。 登記生效主義 為主 申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上 人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申 請，跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報土地所 跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。 屬地登記原則 初 始 登 記 劃撥 批準(zhǔn)用地文件、劃撥決 定書 出讓 付清出讓價款、出讓合 同、出讓價款繳納憑證 出資或者入股 原土地證7、出資或者入 股批準(zhǔn)文件 變 更 登 記 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 買賣、交換、贈與地上建 筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè) 施 法人或者其他組織合并、 分立、兼并、破產(chǎn) 處分抵押財產(chǎn) 一、土地物權(quán)制度 土地權(quán)利證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除 有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。 一、土地物權(quán)制度 (2)土地登記簿和土地權(quán)利證書 土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是土地登 記主管部門（一般是縣級政府國土部門）按照街道縣 （區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、路街（村），以宗地為單位填寫 登記薄。 土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明，我 們通常說的國土證（國有土地使用證）即是國有建8、設(shè)用地 的土地權(quán)利證書，此外，土地權(quán)利證書還包括集體土地所 有證、集體土地使用證、土地他項權(quán)利證明書等。 一、土地物權(quán)制度 案例：曾某訴周某占用土地案案例：曾某訴周某占用土地案 曾某土地使用證 面積189平方米 縣國土局登記薄 面積136平方米 周某建房占用自己土地53平 米，要求返還，以土地使用 證為證據(jù)。 土地證與登記簿不一致，以 登記薄為準(zhǔn)，訴爭土地使用 權(quán)不屬原告，駁回上訴。 周某：法院： 二、土地規(guī)劃 土地利用分類 GB/T 21010- 2007 12個一級類 商服用地：批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù) 金融用地、其他商服用地。 工礦倉儲用地：工業(yè)用地、采礦用地、倉儲用地。 住宅用9、地：城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地。 公共管理與公共服務(wù)用地：機關(guān)團體用地、新聞 出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂 用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地、風(fēng)景名勝設(shè) 施用地。 56個二級類 1、土地利用現(xiàn)狀分類 2、土地利用總體規(guī)劃 1、土地利用總體規(guī)劃分為國、 省、市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級，根 據(jù)需要可編制跨行政區(qū)域的土地 利用總體規(guī)劃。 2、下級服從上級，規(guī)劃期限一般為 15年。 土地利 用總體 規(guī)劃 內(nèi)容 編制程 序 修改調(diào) 整 報批程 序 審批權(quán) 限 編制機 構(gòu) 二、土地規(guī)劃 土地利用總體規(guī)劃圖樣本 允許建設(shè)區(qū) 基本農(nóng)田基本農(nóng)田 保護區(qū)保護區(qū) 有條件有條件 建設(shè)區(qū)建設(shè)區(qū) 土地利用總體規(guī)劃編制10、程序 1 1 2 2 3 3 4 對現(xiàn)行規(guī)劃的實施情況進(jìn)行評估，開展基 礎(chǔ)調(diào)查、重大問題研究等前期工作； 在前期工作基礎(chǔ)上,以土地調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為依據(jù)，組織編制土地利用總 體規(guī)劃大綱，包括：規(guī)劃背景，指導(dǎo)思想和原則，土地利用戰(zhàn)略定位 和目標(biāo)，土地利用規(guī)模、結(jié)構(gòu)與布局總體安排，規(guī)劃實施措施等 ； 依據(jù)大綱，編制土地利用總體規(guī)劃 ，組織專家進(jìn)行研究 和論證，聽取有關(guān)部門及社會公眾意見，對直接涉及公民 、法人和其他組織合法利益的規(guī)劃內(nèi)容，應(yīng)舉行聽證會； 組織專家對土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行論證，論 證意見及采納情況應(yīng)作為報送審查材料一并 上報。 二、土地規(guī)劃 審批權(quán)限-分級審批 全國土地利用總體規(guī)劃 國務(wù)院11、 省土地利用總體規(guī)劃 省人民政府所在地的市 人口在一百萬以上的城市 國務(wù)院指定的城市 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃 國務(wù)院 省自治區(qū)直轄市人民政府 省政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市、 自治州人民政府 其他城市土地利用總體規(guī)劃 逐級報上級人民政府審查同 意后，報省人民政府批準(zhǔn) 二、土地規(guī)劃 修改條件 國務(wù)院、省政府批準(zhǔn) 的能源、交通、水利 等單獨選址項目用地， 確需修改土規(guī)的；因 安全、環(huán)保等原因?qū)?選址有特殊要求的重 大建設(shè)項目以及軍事、 礦山建設(shè)項目，確需 在城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍 外單獨選址的；因行 政區(qū)劃調(diào)整需要城鎮(zhèn) 遷址而對土規(guī)布局調(diào) 修改程序 由原編制機關(guān)根據(jù)國 務(wù)院或省、自治區(qū)、 直轄市人民政府的批 準(zhǔn)文12、件修改，修改后 的土地利用總體規(guī)劃 應(yīng)報經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批 準(zhǔn)。上一級土規(guī)修改 后，涉及修改下一級 土規(guī)的，由上一級人 民政府通知下一級人 民政府修改并報原批 準(zhǔn)機關(guān)備案。 土地利用總體規(guī)劃的局部修改調(diào)整 二、土地規(guī)劃 3、城鄉(xiāng)規(guī)劃 （1）城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要類型 城鄉(xiāng)規(guī)劃 城鎮(zhèn)體系規(guī) 劃 城市規(guī)劃 詳細(xì)規(guī)劃 控制性詳細(xì) 規(guī)劃 修建性詳細(xì) 規(guī)劃 鎮(zhèn)規(guī)劃 總體規(guī)劃 鄉(xiāng)規(guī)劃 村莊規(guī)劃 二、土地規(guī)劃 二、土地規(guī)劃 城鄉(xiāng)用地 建設(shè)用地（H） 城鄉(xiāng)居民點建設(shè)用 地 城市建設(shè)用地 區(qū)域交通設(shè)施用地 區(qū)域公用設(shè)施指標(biāo) 特殊用地 采礦用地 非建設(shè)用地(E) 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011） 二13、土地規(guī)劃 城市建設(shè)用地 居住用地（R） 一類居住用地(R1) 二類居住用地(R2) 住宅用地 服務(wù)設(shè)施用地 三類居住用地(R3) 公共管理與公共服 務(wù)用地（A） 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用 地（B） 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011） 1、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批的一般規(guī)定 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，是指將現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī) 定的審批權(quán)限轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為。而土地征收，是指國家為了公共利 益的需要，強制取得土地所有權(quán)人（或土地使用權(quán)人）的土地，并依法 給予補償?shù)男袨椤?農(nóng)用地 轉(zhuǎn)用 土地征 收 實踐中，這兩個程序往往是在一起進(jìn)行的，這里介紹的建設(shè)用地 審查報批核心即是土地征收和14、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。報批又包含單獨 選址建設(shè)項目報批和城市分批次建設(shè)用地報批兩種類型，每個城市每 年度分批次建設(shè)用地一般不超過3個批次。 三、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 征地批文樣本 2、審批權(quán)限實行國務(wù)院、省級兩級審批制 國務(wù)院審批的事項 國務(wù) 院批 準(zhǔn)的 建設(shè) 項目 國務(wù)院有 關(guān)部門和 國家計劃 單列企業(yè) 批準(zhǔn)的道 路、管線 工程和大 型基礎(chǔ)設(shè) 施項目 省、自治 區(qū)、直轄 市人民政 府批準(zhǔn)的 道路、管 線工程和 大型基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè) 項目 直轄市、計劃單列 市和省、自治區(qū)人 民政府所在地的城 市以及人口在50萬 以上的城市建設(shè)用 地規(guī)模范圍內(nèi)，為 實施該規(guī)劃按土地 利用年度計劃分批 次用地 農(nóng)地轉(zhuǎn)用批15、準(zhǔn)權(quán)限在 省級人民政府的單獨 選址項目和城市分批 次建設(shè)用地，涉及基 本農(nóng)田，或一般耕地 超過35公頃，或征收 一般耕地和非耕地總 面積超過70公頃的， 征收權(quán)限歸國務(wù)院 國家重點建設(shè)項目、軍事設(shè)施、 跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的 建設(shè)項目、國務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項目需占用土地利用總體規(guī)劃確定為國 有未利用地作為建設(shè)用地的，需要報國務(wù)院批準(zhǔn)。其中涉及國有建設(shè)用地 的，一同報批。 三、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 現(xiàn)狀為農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的過程： 國務(wù)院、省兩級審批： 建設(shè)項目用 地預(yù)審 建設(shè)項目審 查報批申請 審查報批申 請逐級上報 會審及批準(zhǔn) 省級政府?dāng)M 定建設(shè)用地 請示 國務(wù)院轉(zhuǎn)國 土16、部研究辦 理 國土部集體 會審，報國 務(wù)院審批 國務(wù)院批準(zhǔn)， 國土部辦理 批復(fù)文件 3、幾項重要的報批收費 耕地開墾費 耕地占用稅 新增建設(shè)用地有償使用費 土地管理法第三十一條第二款規(guī)定，國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批 準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用 耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照 省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。 耕地占用稅暫行條例第三條規(guī)定，占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位 或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。但學(xué) 校、幼兒園17、醫(yī)院可以免交。 國土資源部、財政部新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法規(guī)定，新增建 設(shè)用地土地有償使用費（以下簡稱土地有償使用費）是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地時，向取得出讓等有有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民 政府收取的平均土地純收益。 三、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 4、林地使用 申請申請 向縣級林業(yè) 主管部門提 出占用或征 用林地申請。 國務(wù)院確定 的國家所有 重點林區(qū)、 林地，向國 務(wù)院林業(yè)主 管部門或其 委托的單位 提出申請。 現(xiàn)場查驗現(xiàn)場查驗 進(jìn)行用地現(xiàn) 場查驗，并 填寫使用 林地現(xiàn)場查 驗表。 上報上報 制定植樹造 林措施，逐 級在使用 林地申請表 上簽18、署意見 后，呈報上 一級人民政 府林業(yè)主管 部門審核或 審批。 批準(zhǔn)批準(zhǔn) 按照規(guī)定預(yù) 收森林植被 恢復(fù)費，并 向用地單位 發(fā)放使用 林地審核同 意書，憑 使用林地審 核同意書依 法辦理建設(shè) 用地審批手 續(xù) 。 三、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 申請將生態(tài)林調(diào)整為一般林地 使用林地審核同意書樣本 5、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 拆舊地塊建新地塊 建新拆舊項 目區(qū) 增減掛鉤周 轉(zhuǎn)指標(biāo) 建新地 塊規(guī)模 拆舊地 塊復(fù)墾 耕地面 積 三、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 1、土地征收補償?shù)姆商卣?土地征收補償是指國家或政府為了公共目的強制取得土地所有權(quán)人 （含土地使用權(quán)人）的土地，并給予補償?shù)男袨椤?土地征收應(yīng)以公共 利益為目的 行使19、征地權(quán)的主體 只能是國家 征地的標(biāo)的是集體 土地 征地行為具有強制 性 土地征收補償 的法律特征 四、征地補償 2、征地補償程序 市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到 征地方案批準(zhǔn)文件之日起10 個工作日內(nèi)，在被征收土地 所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告。 被征收土地的所有權(quán)人、使 用權(quán)人應(yīng)在公告期限內(nèi)到公 告指定的土地行政主管部門 辦理征地補償?shù)怯洝?土地行政主管部門根據(jù)土地 征收方案，會同有關(guān)部門擬 定征地補償、安置方案并在 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公告，聽取村集體 經(jīng)濟組織及農(nóng)民的意見。 征地補償、安置方案確定后， 市、縣人民政府土地行政主 管部門將方案報市、縣人民 政府審批 。 土地行政主管部門組織實施，向農(nóng) 村集體集體20、經(jīng)濟組織和農(nóng)民支付土 地補償費、地上附著物和青苗補償 費，并落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安 置途徑，并款項的支付進(jìn)行監(jiān)督。 1、征地公告2、征地補償?shù)怯?、擬定征地補償安置方案并公告 4、批準(zhǔn) 5、組織實施 四、征地補償 1、土地供應(yīng)方式 土地在符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，辦妥了征地、農(nóng)轉(zhuǎn) 用手續(xù)并進(jìn)行了征地補償后的，政府才能進(jìn)行供地。任何單位或個人通 過政府的供地行為取得了國有建設(shè)用地使用權(quán)后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 土地出 讓 土地出讓方 的特定性 出讓標(biāo)的 的特定性 土地出讓 的期限性 出讓方式 協(xié)議出讓 招拍掛出讓 土地出讓的特征土地出讓的方式 五、土地供應(yīng) 招拍掛 工業(yè)、商業(yè)、 旅游、21、娛樂和 商品住宅等經(jīng) 營性用地以及 同一宗地有兩 個以上的意向 用地者。 協(xié)議出讓 在公布的地段 上，同一地塊 只有一個意向 用地者。 土地劃撥 劃撥用地目錄 各種土地供應(yīng)方式適用的范圍： 五、土地供應(yīng) 2、招拍掛出讓 （1）招標(biāo) 招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)， 是指市、縣人民政府國土資源行政主 管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo) 公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕?法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使 用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)評標(biāo)結(jié)果確定國有建 設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 （2）拍賣 拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)， 是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人 在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根 據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)22、 人的行為。 中標(biāo)者未 必是報價 最高者 投標(biāo)人只有一次投標(biāo)人只有一次 投標(biāo)（報價）機投標(biāo)（報價）機 會會 投標(biāo)價格投標(biāo)價格 和方案的和方案的 非公開性非公開性 價高者得價高者得 競買可多次報價競買可多次報價 拍賣過程的 透明度高 五、土地供應(yīng) 掛牌出讓 掛牌顯示加 公告 掛牌出讓的特點 公開出價、 更新掛牌價 格 有一定的掛 牌期限 可轉(zhuǎn)為現(xiàn)場 競價（現(xiàn)場 拍賣） 1. 1. 2. 2. 3. 3. 4. 4. 掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布 掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條 件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報 價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的23、出價 結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的 行為。 （3 3）掛牌 五、土地供應(yīng) （4）招拍掛的其他規(guī)定 公告 競買人 人數(shù) 競買 條件 地價款 支付 . 招拍掛的 其他規(guī)定 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或 者掛牌開始日前20日發(fā)出公告， 公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基 本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、 地點。出讓公告應(yīng)當(dāng)由市、縣國 土資源管理部門發(fā)布。 招標(biāo)出讓的，如投標(biāo)人少于三人的， 出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動。重新招 標(biāo)或改用其他公開出讓的形式。掛 牌方式則無競買人人數(shù)的限制，拍 賣出讓是有些地方政府會在拍賣文 件中要求競買人不能少于三人。 法律規(guī)定，出讓人在招標(biāo)拍賣 掛牌出讓公告中不得設(shè)24、定影響 公平、公正競爭的限制條件。 但實踐中，各種條件設(shè)置五花 八門。甚至在一些省會城市也 很多設(shè)置條件的個案。 未按出讓合同約定繳清全部土地 出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè) 用地使用權(quán)證書，也不得按出讓 價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè) 用地使用權(quán)證書。 五、土地供應(yīng) （5）招拍掛宗地出讓面積匯限制（住宅項目） 小城市和建 制鎮(zhèn) 7公頃 中等城市 14公頃 大城市 20公頃 五、土地供應(yīng) 如何進(jìn)行土地分宗分證與分期付款 土地分宗、捆綁掛牌 分期支付土地款 競買保證金起始總價20% 首期：簽出讓合同后6個月內(nèi)付清，或6個月內(nèi)付 至50%，剩余50%一年內(nèi)付清。 貨量：簽出讓合同后一年內(nèi)付清，辦理預(yù)售25、時可 提前付清。 分期付款不支付利息、適當(dāng)利用延期付款因素。 單宗及捆綁出讓的宗地面積不得突破住宅用地宗 地出讓面積限制。 掛牌前完成，掛牌文件中確定。 規(guī)劃指標(biāo)綜合平衡（政府書面同意）。 （6）招拍掛程序中的幾個價格 起始價底價基準(zhǔn)地價 起始價是掛牌、拍賣出讓 土地時，在出讓公告中要 求競買人報價的起步價。 該價格同樣是由市、縣國 土資源管理部門或國有土 地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機 構(gòu)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn) 業(yè)政策和土地市場情況等， 集體決策確定。 在招拍掛程序中，底價可 以設(shè)定，也可不設(shè)。如設(shè) 定底價的，該底價由市、 縣國土資源管理部門或國 有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決 策機構(gòu)根據(jù)土地估價結(jié)果、 產(chǎn)業(yè)26、政策和土地市場情況 等，集體決策，綜合確定。 底價在出讓結(jié)束前應(yīng)保密， 最終的競買人報價只有等 于或高于底價才能成交。 基準(zhǔn)地價是政府對城鎮(zhèn)各 級土地或均質(zhì)地域及其商 業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利 用類型分別評估的土地使 用權(quán)平均價格，是各用途 土地的使用權(quán)區(qū)域平均價 格，由政府組織或委托評 估，評估結(jié)果須經(jīng)政府認(rèn) 可。各地的基準(zhǔn)地價最終 由政府公布（多為地級 市）。 五、土地供應(yīng) 五、土地供應(yīng) 劃撥適用的條 件 國家機關(guān)用 地和軍事用 地 國家重點扶 持的能源、 交通、水利 等項目用地 法律、行政 法規(guī)規(guī)定的 其他用地 城市基礎(chǔ)設(shè) 施用地和公 益事業(yè)用地 3、國有土地劃撥 （1）劃撥適用的條件 五27、土地供應(yīng) （2）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 劃撥土地轉(zhuǎn)讓 報有批準(zhǔn)權(quán)政 府審批 辦理出讓手續(xù)， 交納出讓金 由受讓方 辦理 可以不辦理出讓手續(xù) ，轉(zhuǎn)讓方收益上繳國 家或者作其他處理 五、土地供應(yīng) 案例：珠海唐家灣項目（劃撥土地） 集體留用地通過劃撥方式取得， 不能轉(zhuǎn)讓，也不能進(jìn)行經(jīng)營性開 發(fā)建設(shè)。 需要轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè) 的，需先補辦協(xié)議出讓手續(xù)，補 繳土地出讓金。 土地出讓 收入范圍 土地出讓的總成交 價款（不含契稅） 轉(zhuǎn)讓劃撥土地 的補繳地價款 抵押劃撥土地 的補繳地價款 轉(zhuǎn)讓房改房經(jīng)適 房的補繳地價款 變更出讓合同 補繳的地價款國有土地 租賃收入 出租劃撥土地上 繳的土地收益 劃撥土地收28、取的 征地補償費用 可由市縣財政部門征收， 也可由土地管理部門征收 上述收入全部納入地方政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律 通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管理。在 地方國庫中設(shè)立專項（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。 4、土地出讓收入的管理 五、土地供應(yīng) 土地出讓收入的支出 征地和拆遷 補償支出 包括土地補償費、 安置補助費、地 上附著物和青苗 補償費、拆遷補 償費。 土地開發(fā)支 出 含因出讓土地涉及 的需要進(jìn)行的相關(guān) 道路、供水、供電、 供氣、排水、通訊、 照明、土地平整等 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出， 以及相關(guān)需要支付 的銀行貸款本息等 支29、出。 支農(nóng)支出 包括用于保持被征 地農(nóng)民原有生活水 平補貼支出、補助 被征地農(nóng)民社會保 障支出、農(nóng)業(yè)土地 開發(fā)支出以及農(nóng)村 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。 城市建設(shè)支 出 含完善國有土地使 用功能的配套設(shè)施 建設(shè)以及城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)支出。具 體包括：城市道路、 橋涵、公共綠地、 公共廁所、消防設(shè) 施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 支出。 其它支出 包括土地出讓業(yè)務(wù) 費、繳納新增建設(shè) 用地有償使用費、 國有土地收益基金 支出、城鎮(zhèn)廉租住 房保障支出以及支 付破產(chǎn)或改制國有 企業(yè)職工安置費用 等。 5 5、土地出讓支出的管理、土地出讓支出的管理 五、土地供應(yīng) 2007年7月，天津新碧與 益陽管委會簽訂一級開發(fā) 合同，約定超30、過出讓起始 價（28.41萬元/畝）的部 分作為天津新碧收益全額 支持給天津新碧作為地塊 內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用。 2007年7月 天津新碧與管委會簽訂補 充協(xié)議，約定成交價超過 45.91萬元/畝的部分，剔 除稅費后，支付給競得者 作為項目內(nèi)公共配套設(shè)施 及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用。 2011年10月 我司以102萬的價格公 開得193畝土地，高新 區(qū)管委會通過下屬公 司將溢價款9600萬元 支付給我司項目公司。 2011年11月 國家審計署裁決：高新區(qū) 政府通過下屬公司向碧桂 園費返還土地出讓金，違 反國務(wù)院關(guān)于規(guī)范土地 使用權(quán)出讓收支管理的通 知。要求清理取消。 2013年7月 1、政府未以城市基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用的 名義返還土地溢價 ； 2、政府返還溢價時 未經(jīng)過預(yù)算-發(fā)包-審 核-撥款的程序。 案例：湖南某項目