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1、北京某房地產開發項目經濟評價案例一、項目概況隨著北京城市化進程的加快、城市社會經濟的發展和產業結構的優化，城市用地功能需作進一步調整。為此，首都規劃建設委員會辦公室于2016年1月30日召開第四次聯席會議，原則上同意將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區”。該項目擬由北京*房地產開發部負責開發建設。項目財務評價的目的是通過市場供需研究和財務經濟分析，確定項目的規劃功能、開發檔次、開發成本和市場營銷對象，并對項目的經濟可行性做出評價，為委托方投資決策及開發項目融資提供依據。1項目位置及占地面積擬建“毛紡廠居住區”位于朝陽區東八里莊，包括現狀毛紡廠廠區和五建公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至朝陽北路，2、西起星火路，東到規劃中的石佛營東路。本項目總占地面積53.23公頃，其中：規劃用地面積45.63公頃，市政代征地7.6公頃。本項目規劃建設用地面積中，目前屬北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公頃，詳見表1所示。表1 項目用地面積及其分布用地單位規劃用地面積(m2)可開發用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)益華37980033203747763五建76520712005320合計456320403237530832項目現狀特點項目用地內的現狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區分為南北兩部分，南部為第一期開發，北部為第二期開發，中間3、鐵路線及其南北兩側為第三期開發。規劃范圍內有三組擬保留建筑：廠區南側靠近朝陽北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區；規劃范圍內西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來有條件時再改造；廠區中央靠星火路一側正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現狀廠區內的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。表2 項目用地范圍內保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途益華五建占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區公建0.42752209200合計47763122092532030000項4、目規劃范圍以北是石佛營住宅小區，西側是東八里莊住宅小區，南側也已建成居住區，東側隔鐵路專用線為倉儲區。鐵路專用線以西，本項目周圍已形成規模居住區，將廠區改造為住宅區符合規劃要求。3項目擬建規模按照初步規劃方案，毛紡廠居住區由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表3）。建設用地面積456300平方米，總建筑面積912600平方米，總容積率為2.00。表3 項目擬建規模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例 (%)保留建筑152092-新建建筑高層住宅43790857.6多層住宅13760018.1地區商服8500011.2配套公建15、0000013.1小計760508100.0合計912600-4項目服務對象居住區將規劃建設一處地區級公建中心和一所醫院，為附近地區和小區內居民提供服務，其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。其中，部分新建住宅為*其它開發項目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為30%和70%。5市政工程和基礎設施據測算，毛紡廠居住區建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預測如下：(1)供熱小區內將自建鍋爐房，負責整個小區的供熱。(2)供電根據北京毛紡廠住宅區供電可行性咨詢報告，毛紡廠住宅區的能源供應方式采用鍋爐房（或熱力網）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調相結合方案，新建住宅和新建公建6、用電定額分別按25瓦/平方米和50瓦/平方米計算，則該小區用電總計約20000千瓦。同時使用系數為0.8，則最大負荷約16000千瓦，需安裝24000千伏安變壓器。根據測算，新建小區內開閉站和由變電站引至住宅區的電纜分別需400萬元和480萬元，需交納的供電貼費為2880萬元，以上三項共計3760萬元。另外，居住區還應承擔地方電力建設基金4000萬元，此項費用可分期交納。(3)煤氣據北京市煤氣公司測算，按小區內住宅7736戶、其它建筑15.86萬平方米計，日用煤氣量為2.1萬立方米，高峰用氣量為3500立方米。(4)電訊據北京市電信管理局測算，按居住人口2萬多、住戶7736戶計，毛紡廠居住區至7、少需電話9000部（包括公建），初期至少需安裝程控交換機1萬門。二、市場研究（一）北京市當前房地產市場概況（略）（二）北京市普通住宅市場分析（三）市場供需關系分析（略）經過對北京市的投資環境和市場供求關系分析，我們提出如下建議：本項目所處位置緊鄰北京市房地產投資的熱點地區之一東四環路，建議市場定位如下：(1)功能分配。小區內以普通住宅為主，配以適當的寫字樓、商業及公建用房。普通住宅占70%，其中多層與高層并重，為提高項目的建筑面積，適當增加高層的比例。(2)銷售對象。普通住宅銷售對象以企事業單位、集團購買和*內部其它項目的拆遷用房為主，外地駐京機構為輔，兼顧散戶。(3)戶型與功能。考慮到銷售對8、象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占70%；四室二廳為輔，占10%，其余為二室或一室。面積約60-120平方米。在節約成本的前提下，應盡量使功能達到中檔水平，如設計冰箱、洗衣機、空調的預留位置。（三）北京市寫字樓市場分析（略）（四）北京市商業用房市場分析（略）三、項目規劃建設方案和建設條件（一）項目用地功能布局小區內現狀住宅主要分布在廠區西北角和南端。規劃住宅主要集中在小區中央，部分布置于靠近鐵路的東北角，在高度控制方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪音對居民的干擾。毛紡廠周圍居住區建成較早，配套設施不完善，缺乏集中的、有規模的地區級公建中心。因9、此規劃在區域內兩條主干道（朝陽北路和星火路）交匯處的東北部，即現狀毛紡廠的西南角建設一處地區級的公建中心。由于周圍地區缺少有規模的醫院，所以在園星路以北，靠星火路一側規劃一家醫院。星火路是經過居住區的一條主要生活性道路，規劃公建區多沿星火路布置。在現狀綜合樓以南安排一處農貿市場，以解決星火路沿線的馬路市場問題。在朝陽北路與園星路之間的星火路東側形成一組完整的商業區。為滿足服務半徑要求，方便小區東北部居民，在六里屯路南，規劃一處小規模商服用地。居住區東部目前是倉儲區，有一組電氣化鐵路從居住區邊經過。規劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場站布置在鐵路沿線，另外將中小學用地也靠近鐵路布置，但要采取降10、低噪音影響的物理措施。規劃在石佛營東路西側布置一條2030米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。其余綠地集中在現狀綜合樓以東的一塊占地0. 88公頃的用地內。另外，居住區還將配備30班中學一所，24班小學兩所，9班幼兒園兩所，4班、6班托兒所各一所。（二）項目規劃控制指標綜合考慮該項目所處的區位及有關規劃要求，對該小區容量、用地性質和開發強度提出的控制指標如下：1. 用地情況總占地面積532320平方米其中：代征地面積76000平方米規劃建設用地面積456320平方米其中：地區公建用地52900平方米住宅用地163400平方米配套公建用地124000平方米道路用地56000平方米綠化用地60011、00平方米2. 用地性質使用性質：住宅及配套、非配套公建3. 用地強度總容積率：2.00其中：保留建筑：2.865新建住宅：2.06配套公建：0.806地區商服：3.834. 建筑設計指標總建筑面積：912600平方米其中：保留建筑面積：152092平方米新建住宅建筑面積：575508平方米 地區公建建筑面積：85000平方米 配套公建建筑面積：100000平方米 建筑高度：=60米 其中：多層住宅：=18米高層住宅：4560米地區商服：=60米配套公建：=24米中、小學：=12米建筑層數：板式612層，塔式18層（三）市政建設條件1. 道路交通系統在毛紡廠居住區四周道路中，星火路已修好，六里12、屯路和朝陽北路都定過線，只有石佛營東路有待定線。規劃中將東八里莊小區北側的園星路東延，橫穿居住區與石佛營東路相交，此路段將居住區分成南北兩個小區，亦有待定線。為加強小區間的聯系，居住區內部規劃了半環加十字形的道路系統：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環路和貫穿南北東西的十字型路。2. 市政設施現狀北京毛紡廠原有較完善的市政設施。為解決北京市熱力公司在東郊地區建設供熱廠的用電需要，北京市供電局提出結合供熱廠投產，建設一座110千伏變電站（星火變電站）。站址擬選在京包鐵路西側，姚家園路北側，建成后將由該變電站向毛紡廠住宅區供電。隨著周圍地區的開發建設，該地段的市政設施、地下13、管線將得到進一步改善，為本項目建成后的使用提供理想的市政條件。其中：(1)上水：毛紡廠原有上水條件滿足供應。(2)雨水：沿區內管線通入市政干線。(3)合流污水：沿區內管線送入市政干線。(4)煤氣：用地西側的星火路、南側的朝陽北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側偏南有現狀煤氣中低壓調壓站一座；小區內南北端有部分現狀住宅樓已使用人工煤氣。居住區需建設煤氣中低壓調壓站兩座，每座建筑面積70平方米左右。(5)供熱：基地內可滿足供應。規劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設一處占地2.02公頃的鍋爐房，負責整個小區的供熱。(6)供電：毛紡廠現狀用電由國棉110千伏變電站以10千伏架空線（石佛營14、路）供電，由于該變電站已滿載，毛紡廠居住區擬由規劃建設的星火110千伏變電站供電。毛紡廠用電負荷較大，應安排一座占地500平方米的10千伏開閉站，由此分別引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電。(7)電訊：現狀毛紡廠有遠離此地的呼家樓電話局提供服務，該局容量已滿，無力為新建住宅區提供通信服務。按電信發展總體規劃方案要求，石佛營地區應由開發單位無償提供土地，新建一個4萬門電話局所，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，初裝容量1萬門。四、建設方式及進度安排（一）建設方式本項目的設計應采用總承包制，小區集中規劃，統一設計。施工采用監理制，采用公開招標的形式選擇工程承包商，以使項目的工期、成15、本、質量得以確保。工程應達到優良工程水準。（二）建設進度安排由于該項目規模較大，因此應考慮采用滾動開發、分期建設的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調整開發方案，降低投資風險。從項目本身的規模和所處的市場條件來看，本項目的開發建設分三期為宜，預計用6年時間可全部建成投入使用。各期開發的土地面積和建筑面積如表4所示。表4 項目建設分期安排 單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規劃建設用地面積15700015432014500045632016、保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開發占地面積133502150045119690403237可開發建筑面積229000262000269508760508注：第二期可開發土地面積中，有71200平方米占地為當前五建用地，相應分攤的代征地面積為11860平方米。工程建設進度，直接影響著項目的經濟效益。嚴密的工程進度安排和高質量的施工組織設計，是保證項目實施的關鍵，為了確保資金滾動使用，于1997年1月初開始一期工程拆遷及整個項目規劃設計和前期準備工作，1997年3月底進行規劃設計方案比選，2017年10月初開始第17、一期基礎工程，2017年4月起就可進行市場推廣和銷售。第二期工程于2019年4月初開始啟動，第三期工程從2021年4月啟動。整個住宅小區的開發建設于2023年3月完成，2023年9月底銷售完畢。五、投資估算與資金籌措（一）項目總投資估算1. 項目投資概況據估算, 本項目包括土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、財務費用、開發期稅費等總投資為293745.36萬元人民幣，可銷售面積的單方造價為3877.5元/平方米。更詳細的投資規劃可能隨設計的深入而調整。2. 估算依據(1)業主提供的“毛紡廠居住區控制性詳細規劃說明”；(2)北京市煤氣公司“北京市毛紡廠居住區煤氣供應咨詢意見”；(3)北京市18、電信管理局“北京市毛紡廠居住區電信配套建設方案”；(4)整個項目按中、低擋建造水平計算；(5)估算中的有關稅金和費用按北京市的現行規定和同類項目的平均水平測算；(6)假定該項目在5年內分3期全部建設完成;(7)假定該項目在第一年開始預售，至項目建成后一年內全部銷售完畢;(8)項目總投資中自有資金比率按10%計算；(9)貸款的年利率按12%計取；(10)整個項目的投資費用是在專業的投資監理工程師監督下使用。3估算范圍上述估算投資按北京市目前通常的取費標準計取，但尚未包括室內二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項稅費。4估算結果投資估算的結果匯總如表5所示。表-5 北京市毛紡廠居住區開發項目成本估19、算表序號項目或費用名稱投資金額（萬元）單方造價（元/平方米）一土地費用107342.761417.01出讓金13145.092城市建設配套費19717.633拆遷安置補償費72893.704手續費及稅金1586.35二前期工程費5099.0467.31規劃設計3187.362項目可行性研究382.483地質勘探測繪637.474三通一平費891.73三房屋開發費127494.501683.0(一)建筑安裝工程費111837.281476.31商品住宅A多層30724.97B高層22434.112拆遷房A多層13655.54B高層6827.773地區公建A商場14021.32B寫字樓13460.20、464可銷售配套公建5462.225不可銷售配套公建5250.88(三 )附屬工程費5591.8673.8(三)室外工程費8946.98118.1(四)其他費用1118.3714.8四管理費5998.4179.2五財務費用28792.36380.1六開發期稅費10462.60138.11電貼費2880.002用電權費4000.003其它稅費3582.60七不可預見費8555.69112.9總計293745.363877.5注：計算單方造價時，其面積的基礎是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。（二）投資分年度使用計劃按照項目建設進度計劃安排，本項目資金投入計劃詳見表6“投資計劃與資金籌21、措表”。表6 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計開發經營期2017201820192020202120221開發總投資1.1土地費用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋開發費127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理費5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.522、其他費用1.6開發期稅費10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可預見費8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資金籌措2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷售收入220121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3貸款1833623、.4718336.470.000.000.000.000.002.4其他0.000.000.000.000.000.000.00小計264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81（三）資金籌措計劃本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。其中自有資金投入26495.30萬元人民幣，銷售收入投入220121.23萬元人民幣，需向金融機構貸款18336.47萬元人民幣詳見表6。在估算中，考慮到當年投資是隨工程的進度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實現的，故假定當年銷售收入（扣除銷售稅費）全部用于當年投資，如有盈余，24、結轉下年。六、投資分析基礎數據的預測和選定本報告對項目經濟效益進行分析過程中，所使用的基礎數據和基本條件是根據北京市同類開發項目的實際狀況，在分析北京市相關類型物業市場前景的基礎上，結合本項目的具體情況而預測和選定的。（一）銷售收入的測算根據市場研究的結果，并考慮本項目的具體情況，確定普通住宅售價：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業用房售價：6500元/平方米；辦公用房售價：6000元/平方米；可售配套公建售價：4000元/平方米。可銷售面積的平均價格為5073.50元/平方米。本項目的銷售面積包括商品住宅、25、拆遷房與各類公建，總計為757558平方米，分年度的總銷售收入見表7“北京市毛紡廠居住區開發項目銷售收入匯總表”。表7 北京市毛紡廠居住區開發項目銷售收入匯總表序號期間2017201820192020202120222023總計1商品住宅銷售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區公建銷售收入0.004381.6611392.3213144.991139226、.3215773.9814021.3270106.59銷售收入總計14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注: 可銷售面積平均價格5073.50元/平方米，銷售收入具體估算過程略。(二)成本及稅金1. 投資成本測算本項目固定資產投資總額為26493.0萬元人民幣，融資費用為28792.36萬元人民幣，本項目的投資成本為293745.36萬元人民幣。2. 銷售費用測算根據北京市同類項目和國家有關部門資料，銷售費用取總銷售收入的2%。銷售費用 384346.67萬元2% 7686.93萬元3. 稅金房地產開發27、項目的主要稅金為經營稅費和所得稅。根據國家有關規定，經營稅費的稅率為5.45%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數征收。北京市現已開征土地增值稅。該稅按開發項目銷售利潤水平以累進稅率征收，對20%以內的開發利潤，免征土地增值稅。根據測算，本項目不需繳納土地增值稅。（三）利潤分配開發項目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費用和有關稅金。預計本項目的總稅后利潤為38685.58萬元人民幣。詳見表8“項目損益表”。表8 項目損益表序號項目合計開發經營期20172018201920202021202220231項目收入384346.6714140.8046804.076638428、.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆遷樓、可售配套公建103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.091.1.3地區公建70106.590.004381.6611392.321314429、.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入000000002經營成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1銷售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷售稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.23330、425.113.1.1營業稅及附加21139.07777.742574.223651.143573.453361.004325.462876.053.1.2交易管理費及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷售費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財務費用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開發利潤31、57739.672124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.708所得額2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810稅后利潤38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1應付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2歸還墊支利潤及凈投32、資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.8410.3未分配利潤24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注：投資回收主要用于后續投資和償還貸款本息，稅后利潤部分用于后續開發投資和歸還貸款本息的，在投資回收不再用于后續投資和還本付息時歸還。七、項目經濟效益評價（一）現金流量分析本報告從全部資金、自有資金兩方面編制了現金流量表，主要評價指標如下：1.全部資金評價指標（詳見表9，項目全部資金現金流量表）財務內部收益率：24.80 %財務凈現值(IC=18%)：10938.09萬元人民幣靜態投資33、回收期：4.84年動態投資回收期(IC=18%)：6.35年 表9 現金流量表序號項目合計開發經營期19971998199920002001200220031現金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現金流出2.1固定資產投資2.2經營資金2.3開發總投資264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1634、47390.810.002.4銷售費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.4858013.7770635、3.333凈現金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計凈現金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現值系數1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計凈現值-43772.4-39171.2-32916.73-20048.36-14833.95-36、5815.9610938.09計算指標IRR24.80%靜態投資回收期4.84年動態投資回收期6.35年序號項目合計開發經營期19971998199920002001200220031現金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現金流出2.1固定資產投資2.2經營資金2.3開發總投資264953.0056003.1835052.6048708.6535037、52.6042745.1647390.810.002.4銷售費用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.38、4858013.777063.333凈現金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計凈現金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現值系數1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計凈現值-43772.4-39171.2-32916.73-2004839、.36-14833.95-5815.9610938.09計算指標IRR24.80%NPV10938.09萬元靜態投資回收期4.84年動態投資回收期6.35年2. 自有資金評價指標（詳見表10 ，項目自有資金現金流量表）財務內部收益率：292.33%財務凈現值(IC=18%)：155464.96萬元人民幣靜態投資回收期：1.37年動態投資回收期(IC=18%)：1.44年表10 項目自有資金現金流量表 單位: 萬元序號項目合計開發經營期20172018201920202021202220231現金流入1.1銷售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現金流出2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.002.2經營稅費25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.2334