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1、感謝聆聽-房地產基礎及開發流程培訓 中國土地制度 概念科普 PART1：房地產基本概念 中國土地制度：土地所有權定義 社會主義 公有制 社會主義 公有制 全民所有制（國有土地）:全民所有制（國有土地）:土地屬于國家 集體所有制（集體土地）:集體所有制（集體土地）:土地屬于集體； 集體土地使用權集體土地使用權不得 出讓、轉讓 不得 出讓、轉讓或者或者 出租出租用于非農業建設用于非農業建設 土地所有權：指土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、 使用、收益和處分的權利； 土地所有權可分為：國有土地和集體土地； 土地使用者國 家 土地使用權(一定年限) 土地使用權出讓金(提前支付) 土2、地使用權出讓由 國家壟斷。 只擁有土地使用權， 沒有所有權。 中國土地制度：國有土地使用權出讓 1. 招標方式（提出底價，公開招標） 2.拍賣方式（價高者竟得）； 3.協議方式（如200250萬/畝） 4.掛牌方式（發布掛牌公告，根據掛牌期限 截止時的出價結果確定土地使用人。） 一般而言，國有土地不可以自由買 賣，只能通過正規渠道交易； 房地產定義 用地面積、建筑面積 容積率 綠化率 建筑密度 塔樓 用地紅線 建筑紅線 道路紅線 低層 多層 高層 超高層 概念科普 房地產定義：房產和地產的總稱（又被稱為不動產）。是指土地、建筑 物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益（權益 ：3、使用、收益、轉讓）。 有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。 地產 房產 房地 合一 概念科普1：房地產定義 用地面積： 建筑或建筑群實際占用的土地面積，包括室外工程(如綠化、 道路、停車場等)的面積，其形狀和大小由用地紅線加以控制。 建筑面積： 總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。 概念科普2：用地面積、建筑面積 時代mall項目 的用地和占地 面積是多少呢？ 時代mall項目 的用地和占地 面積是多少呢？ 容積率 = 用地面積 地上總建筑面積 概念科普3：容積率 算容積率時，地下車庫等地下建面是不計容地下建面是不計容的； 容積率越高容積率越高，單位土地成本越低，房屋成4、本越低房屋成本越低。 容積率越低容積率越低，舒適度相對越高。舒適度相對越高。 江湖傳言，看圖就懂了江湖傳言，看圖就懂了 舉個栗子 概念科普4：綠化率 概念科普4：綠化率 綠化越高 業主：居住越舒適 開發商：用于回收資金 的面積就越少 綠化率一般不得低于30%；綠化率一般不得低于30%； 40%左右能保證居住舒適；40%左右能保證居住舒適； 大于50%就能稱為公園；大于50%就能稱為公園； 建筑密度 建筑基底總面積 建設用地總面積 一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積 3000平方米，這塊用地的建筑密度就是 3000/10000=30% 。 建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還 需5、要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停 車場等。 舉個栗子 概念科普5：建筑密度 形式： 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔 樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。 基本形式：傳統的塔樓形式有十字形、井字型和品型塔樓。 概念科普6：塔樓 優點： 建筑密度較高，故房價相對較低； 結構強度高，抗震性好； 居高望遠，視野開闊 形式： 板式樓是樓盤布局的一種形式，特點是每戶住宅都能夠南北相通，從外觀看 ，板樓建筑的長度明顯大于寬度。 兩種類型： 1.長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起； 2.單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓，我們常6、見的單元住宅 就是屬于這種。 概念科普7：板式樓 優點： 1.節約土地資源，房價較低。 2.戶內分隔墻基本都可以拆改，便于改造。 3.結構強度高，抗震性好。 4.居高望遠，視野開闊。 用地紅線 道路紅線 經城市規劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。 道路用地和兩側建筑用地的分界線，紅線內包括車 行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變 化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地 下管線的要求。 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道 路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰 出用地,改善或美化環境,取得良好的效果。 概念科普8：7、用地、建筑、道路紅線 概念科普7：低層、多層、高層、超高層 低層建筑 多層建筑 超高層 高層建筑 高度小于或等于10米的建筑。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。 高度大于24米的建筑。 高度超過100m的為超高層建筑； 35 超高層 18 17 16 15 14 13 高層 12 11 10 9 8 7 6 5 多層 4 3 2 低層 1 低層：低層： 小于小于10m 超高層：高 度超過 超高層：高 度超過100m 高層：高度 大于 高層：高度 大于24m 多層：大于多層：大于10m， 小于 ， 小于24m PART2：房地產市場PART2：房地產市場 房產分類 地產項目類型 基本物業8、類型：房產分類 酒 店 酒 店 商 鋪 商 鋪 住 宅 住 宅 公 寓 公 寓 寫 字 樓 寫 字 樓 按照功能用途： 居住用房（住宅、公寓等） 商業用房（商鋪、酒店等） 辦公用房（寫字樓） 工業用房（研發樓、廠房、倉庫） 其他（行政用房、教育用房等）； 住宅 商鋪 公寓 寫字樓 按檔次分：超甲級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓 用地性質分：商務辦公樓、研發用房、生產用房 住宅按照高度分：低層、小高層、高層和超高層等 住宅按照容積率分：別墅、洋房、高層 公寓（屬于特殊的住宅形式）： 居住式公寓、商務公寓、酒店式公寓等 按照類型：住宅底商、商業街、購物中心、專業市場等 酒店 按照用途：商業性酒店、9、度假型酒店、經濟型酒店等 基本物業類型：物業類型細分 一般而言，每類房產都有很多的細分，根據劃分的維度不同， 有不同的劃分方法；本報告就講一些簡單的概念幫助大家理解； 一般而言，每類房產都有很多的細分，根據劃分的維度不同， 有不同的劃分方法；本報告就講一些簡單的概念幫助大家理解； 住宅、公寓傻傻分不清楚？住宅、公寓傻傻分不清楚？ 公寓：一般為 商業用地 住宅： 住宅建 設用地 住宅公寓差異：用地性質問題 1.居住用地：70年 2.工業用地：40年 3.教育、科技、文化衛生、體育用地：50年 4.綜合或其它用地：50年 5.商業、旅游、娛樂用地：40年 PS：由于用地性質不同，公寓水電費按商 用10、標準計算，住宅水電費按民用標準計算 公寓水電費按商 用標準計算，住宅水電費按民用標準計算。 （這樣說來，公寓的水電必然會貴一些哦） 公寓：不能落 戶、無學位 住宅： 可 以 落戶， 且 有 學位 住宅公寓差異：落戶學位問題 PS：一般而言，住宅不僅可以落戶還享有學 區房政策，但是商業性質的公寓房，卻不能 落戶和享有學位。 公寓：首付 50% 住宅： 首付 30% PS：一般KFS宣傳的0首付，一成首付等宣 傳，其實質也是首付30-50%，只是一種KFS 自己補貼資金的促銷行為。 住宅公寓差異：首付比例問題 公寓： 產權40年 住宅： 產 權 70年 由于土地歸國家所有，因此，業主購房后，所擁有11、的 是房產的所有權及該房產所占的土地使用權。 我們常說的40/70年產權，指的是土地的使用權為70 年 土地的使用權為70 年。也就是說：即使年限到期了，只要補繳地價后這 房子還是可以繼續使用。 住宅公寓差異：產權年限問題 除此之外 對于日照、購買政策、交易稅費都要不同的規定； 一般而言，如果考慮交通、生活配套及教育等因素，居 住當然更加劃算，但是投資的另當別論。 住宅公寓差異：其他相關問題 商業地產旅游地產產業地產養老地產 地產項目主要分類 地產項目類型：項目分類 目前，大多項目都不是以住宅、寫字樓、商業等 單一物業形態，而是多種物業的組合； 地產項目一般而言是以項目的核心業態作為劃分 依據12、。 比如：以商業為主導的項目，則被認知為商業地 產，以住宅為主導的業態，被認知為住宅地產， 以產業園和工業園為主的，則被認知為產業地 產 地產項目類型 地產類型如何界定？地產類型如何界定？ 地產項目類型：商業地產 定義：商業地產顧名思義， 以商業用途為主的地產，故又名做商鋪地產。 商業地產一般以商業（購物中心、領里中心、商業街等）、寫字樓、酒店等商 業物業為主，輔以住宅、公寓等，以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以 工業生產功能為主的工業地產等。 一般而言，寫字樓的用地性質為商業性質，所以也被歸類于商業地產的范疇。 萬達廣場 華潤萬象城 地產項目類型：旅游地產 定義：即旅游房地產，就是以旅游13、休閑、度假人群為目標、為最終消 費者的物業形式。 旅游地產包括：休閑度假村、運動村、產權酒店、高爾夫度假村、風景 名勝度假村、海景住宅、民俗度假村，所有這些以旅游、休閑度假為主 題的置業，可稱為旅游地產。 迪斯尼萬達文化旅游城利川土家紅公社 地產項目類型：產業地產 產業地產：是指以產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、高新技術產業研究 與發展用房、生態寫字樓為主要開發對象，綜合開發、集約化經營的多功能綜 合性產業商服地產。 產業地產的形態：城市新區、城市副中心、都市型產業園、大學產業園區、創 意產業園、媒體產業園等。 和寫字樓的區別：最主要差別是產業地產的用地性質為工業用地（M），而寫 字樓的14、用地性質為商業（C），除此之外，對于建筑層高，標準層層高，里面以 及購買企業資質都有不同要求。 深圳高新園：研發 李朗珠寶產業園： 研發+生產 富士康：生產 項目性質：商業地產項目性質：商業地產 產品類型：品類型：購物中心+專業市場購物中心+專業市場+住宅+寫字樓 時代mall 半島國際 夷城客棧 基斯頓創投 項目性質：旅游地產項目性質：旅游地產 產品類型：品類型： 項目性質：辦公地產項目性質：辦公地產 產品類型：品類型：寫字樓寫字樓+底商 項目性質：住宅地產 產品類型： 項目性質：住宅地產 產品類型：住宅住宅+ +底商 地產項目類型 PART3：房地產開發流程PART3：房地產開發流程 項目15、前期階段 項目實施階段 34 項目論證 土地獲取 項目 定位 方案 設計 施工 圖設計 項目開工 樣板區開 放 項目 開盤 項目前期階段 項目前期階段節點項目前期階段節點 35 完成標志：1、項目可行性研究報告（公司） 2、國有土地使用權證（國土局） 3、建設用地規劃許可證（規劃局） 項目前期階段 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 36 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 完成標志：項目定位報告（公司） 控制要點：通過市場調查，項目地塊的優區域環境分析，結合企業自身資源優勢， 確定開發項目的物業業16、態，界定和研究目標客戶群體，挖掘和分析目標客戶群體 的現實需求和潛在需求，運用創造性思維對項目進行市場定位，擬定初步開發方 案，進行投資風險收益分析，整合企業資源，決定最終開發方案和開發模式。 項目前期階段 37 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 主要內容：1、市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位 2、經濟測算 3、項目發展報告：開發計劃、項目考核指標初定、資金流 項目前期階段 38 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 完成標志：1、建筑方案設計通過（公司） 2、方案文本報規通過（規劃局） 3、17、項目投資概算（公司） 項目前期階段 39 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 控制要點：1、項目資源利用最大化； 2、項目成本得到有效的控制 3、確保項目高效科學的施工。 主要風險：方案設計質量把控、設計單位履約能力 項目前期階段 40 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 完成標志：1、施工圖最終藍圖完成（公司） 2、建筑工程規劃許可證（規劃局） 3、目標成本審核通過（公司） 4、項目預算審核通過（公司） 項目前期階段 41 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 18、項目開盤 主要流程： 方案設計施工總平圖單體圖全套藍圖目標成本項目預算 總平審查 規委會召開 規劃放驗線 單體審查 建筑工程規 劃許可證 項目前期階段 42 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 完成標志：1、建筑工程施工許可證（建設局） 2、項目開工（公司） 3、樣板區開放（公司） 項目前期階段 43 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 主要流程：1、項目開工 施工總平圖 建筑工程規 劃許可證 開挖圖全套藍圖 圖審通知書 總包、監理 單位招投標 安監備案 質監備案 消防審查等 施工許可證 土地移交 19、場地打圍 三通一平 基礎開挖 護壁施工 項目開工 項目前期階段 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 主要流程：2、樣板區開放 樣板區選址 確定 樣板區方案 設計 樣板區單位 確定 樣板區開放樣板區實施交付驗收 項目前期階段 45 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 完成標志：1、預售許可證（房管局） 2、項目亮相（公司） 3、項目開盤（公司） 項目前期階段 46 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 預售許可證辦理所需資料 企業營業執照企業資質證書國有土20、地使用權證 建設用地規劃許可證年度投資計劃建設工程規劃許可證 建設工程施工許可證公用基礎設施配套證明前期物業備案證明 形象進度達到預售條件房屋面積預測報告 商品房網上銷售數據錄 入合格證明 銀行監管協議項目總平面圖 項目前期階段 47 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 確定推盤策略 確定外部資源 確定項目推廣定位 確定項目核心識別系統 項目 亮相 準備銷售道具 準備聯動工具 確定項目亮相方案 意向客戶簽約 項目前期階段 48 項目論證 土地獲取 項目定位方案設計 施工圖設 計 項目開工 樣板區開放 項目開盤 銷售內部資料準備 客戶積累 價格體系21、確定 交付標準確定 項目 開盤 合同準備 銷售道具準備 銀行協議簽訂 媒體推介 項目前期階段 49 項目前期階段小結 項目前期階段小結： 核心工作：項目定位、方案設計、預售許可證獲取 關鍵性節點：五證的獲取、樣板區開放 最主要影響因素：1、拆遷影響項目啟動時間； 2、定位報告、規劃設計質量導致工作出現反復； 3、報規報建工作推進緩慢； 4、設計單位履約能力。 50 項目實施階段 項目 開工 主體 封頂 外墻 拆架 園林景 觀施工 完成 規劃 驗收 內控 交房 項目實施階段 項 目 全 過 程 營 銷 項目前期階段節點項目前期階段節點 51 主體施工 抹灰及地面 找平層 移交二裝施 工單位 安裝22、設備招 標 確定機電設 備安裝單位 安裝施工 二裝設計 確定二裝施 工單位 二裝施工 項目開工主體封頂外墻拆架 園林景觀 施工完成 規劃驗收內控交房 外立面深化 設計 確定外立面 施工單位 外裝施工外墻拆架 景觀設計 確定景觀 施工單位 景觀施工 竣工驗收 項目實施階段 52 項目開工主體封頂外墻拆架 園林景觀 施工完成 規劃驗收內控交房 完成標志：1、主體結構封頂（項目部） 2、項目主體驗收（質監站） 主要過程控制節點：1、施工至預售許可證條件 2、二裝設計完成，二裝單位確定 3、安裝單位確定、設備供貨 4、外裝深化設計完成，外裝單位確定 5、景觀方案設計、施工圖設計完成 項目實施階段 5323、 項目開工主體封頂外墻拆架 園林景觀 施工完成 規劃驗收內控交房 完成標志：1、外架拆除完成（項目部） 2、工作面全部移交園林（項目部） 主要過程控制節點：1、抹灰及地面找平層完成、二裝施工啟動 2、安裝進度與現場保持一致 項目實施階段 54 項目開工主體封頂外墻拆架 園林景觀 施工完成 規劃驗收內控交房 完成標志：1、園林景觀施工完成（項目部） 2、所有內外裝工程全部完成（項目部） 主要過程控制節點：1、水電氣、消防施工進度 2、消防驗收、人防驗收 3、小區主要出入口施工 4、成品保護 項目實施階段 55 項目開工主體封頂外墻拆架 園林景觀 施工完成 規劃驗收內控交房 完成標志：1、取得規劃24、驗收合格證（規劃局） 2、所有工程驗收整改完成（項目部） 主要過程控制節點：1、房屋面積竣工測繪 2、甲方分戶驗收 3、質監驗收 4、移交物業 5、規劃驗收 項目實施階段 56 項目實施階段小結： 核心工作：項目管理 關鍵性節點：主體結構封頂、景觀施工單位入場 最主要影響因素：1、各部門協同； 2、各施工單位交叉施工、工作面交接、資源協調； 3、工程質量； 4、方案優化、設計變更。 項目實施階段小結 國有土地使用證 建設用地規劃許可證 建設工程規劃許可證 建設用地工程許可證 預售（銷售）許可證 住宅質量保證書 住宅使用說明書 五證： 兩書： 總結：五書兩證 五證貫穿整個房地產開發過程，五證的獲取是項目最終要的核心節點，也 是房地產開發商在預售商品房時必須具備的法律憑證和批準文件 謝謝您的觀看! THANKS FORWATCHING