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1、開發(fā)商投資成本分析開發(fā)商投資成本分析 價值V= 功能F 成本C 價值工程原理 利潤=收入-成本 提高價值的途徑：提高價值的途徑： （1 1） （2 2） （3 3） （4 4） （5 5） F F C C =V=V F F C C =V=V F F C C =V=V F F C C =V=V F F C C =V=V （運用高新技術(shù)，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新） 控制或減少成本是實現(xiàn)價值最大化的有效途徑之一。控制或減少成本是實現(xiàn)價值最大化的有效途徑之一。 成本構(gòu)成成本構(gòu)成 策劃階段策劃階段準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段施工階段施工階段銷售階段銷售階段 土地費用土地費用 地價地價 毛地價毛地價（土地使用權(quán)出讓金（土地使用權(quán)2、出讓金+城市建設(shè)配套費）城市建設(shè)配套費） 熟地價熟地價（土地使用權(quán)出讓金（土地使用權(quán)出讓金+城市建設(shè)配套費城市建設(shè)配套費+土地開發(fā)費）土地開發(fā)費） 未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地（毛地）或未進(jìn)行征地補償?shù)男聟^(qū)土地（生地） 已具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地（熟地） 土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金+ +城市建設(shè)配套費城市建設(shè)配套費+ +拆遷安置補償費拆遷安置補償費 成本構(gòu)成成本構(gòu)成 策劃階段策劃階段準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段施工階段施工階段銷售階段銷售階段 土地費用土地費用 工程前期費用工程前期費用 工程前期費用工程前期費用 勘察費勘察費 規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計費 可行性研究可行性研3、究 “三通一平”等土地開發(fā)費用三通一平”等土地開發(fā)費用（包括建筑物拆除費、場 地平整費和通水、電、路費） 成本構(gòu)成成本構(gòu)成 策劃階段策劃階段準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段施工階段施工階段銷售階段銷售階段 土地費用土地費用 工程前期費用工程前期費用 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 建安工程費建安工程費 室外工程費室外工程費（包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、 電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建筑費用） 公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費（包括：居委會、派出所、托兒所、 幼兒園、公共廁所、停車場等設(shè)施的建筑費用） 建筑工程費 設(shè)備及安裝工程費 室內(nèi)裝飾家具費 成本構(gòu)成成本構(gòu)成 策4、劃階段策劃階段準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段施工階段施工階段銷售階段銷售階段 土地費用土地費用 工程前期費用工程前期費用 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費 建設(shè)單位管理費：建設(shè)單位管理費：指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。 包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事 會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、 業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、報廢損失及其他管理費。 成本構(gòu)成成本構(gòu)成 策劃階段策劃階段準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段施工階段施工階段銷售階段銷售階段 土地費用土地費用 工程前期費用工程前期費用 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 建設(shè)單位管5、理費建設(shè)單位管理費 銷售費用銷售費用 銷售費用：銷售費用：指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機 構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括：銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費， 銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及 銷售許可證申領(lǐng)費等。 成本構(gòu)成成本構(gòu)成 策劃階段策劃階段準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段施工階段施工階段銷售階段銷售階段 土地費用土地費用 工程前期費用工程前期費用 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費 銷售費用銷售費用 財務(wù)費用財務(wù)費用 財務(wù)費用：財務(wù)費用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還 包括金融機構(gòu)手續(xù)6、費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生 的其他財務(wù)費用。 成本構(gòu)成成本構(gòu)成 策劃階段策劃階段準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段施工階段施工階段銷售階段銷售階段 土地費用土地費用 工程前期費用工程前期費用 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費 銷售費用銷售費用 財務(wù)費用財務(wù)費用 其他費用其他費用 其他費用：其他費用：包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同 預(yù)算或標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工 程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。 成本構(gòu)成成本構(gòu)成 策劃階段策劃階段準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段施工階段施工階段銷售階段銷售7、階段 土地費用土地費用 工程前期費用工程前期費用 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費 銷售費用銷售費用 財務(wù)費用財務(wù)費用 其他費用其他費用 預(yù)備費預(yù)備費 預(yù)備費預(yù)備費 基本預(yù)備費基本預(yù)備費：指設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量的費用。 漲價預(yù)備費漲價預(yù)備費：在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生材料、設(shè)備、人工等價格上漲引起 投資增加及工程建設(shè)其他費用調(diào)整等。 成本構(gòu)成成本構(gòu)成 策劃階段策劃階段準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段施工階段施工階段銷售階段銷售階段 土地費用土地費用 工程前期費用工程前期費用 房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費 建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費 銷售費用銷售費用 財務(wù)費用財務(wù)費用 其他費用其他費用 預(yù)備費8、預(yù)備費 稅金稅金 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的主要稅種有：銷售稅金（包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè) 稅和教育費附加）、土地使用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。 總總 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 項目評價指標(biāo)項目評價指標(biāo) 開發(fā)商成本利潤率開發(fā)商成本利潤率= 100% 項目總開發(fā)價值-總開發(fā)成本 總開發(fā)成本 成本收益率成本收益率= 100% 正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入 總開發(fā)成本 如果是投資者購買后出租：投資收益率如果是投資者購買后出租：投資收益率= 100% 正常盈利年份的年凈收益 投資成本 銷售利潤率銷售利潤率= 100% 稅后利潤 銷售收入 出 售 出 售 出 租 案例分析案例分析 某開發(fā)商以5000萬元獲得了一9、宗占地面積為4000平米，建筑面積為22000平米，建筑 容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，建造成本為3500元/平米，專業(yè)人員費用為建 造成本預(yù)算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專 業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入 的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計建成后售價為12000元/平米。預(yù)計開發(fā)過程中的利息及融資費 用為3619.86萬元。開發(fā)商成本利潤率是多少？ 1.項目總開發(fā)價值 （1）項目銷售收入：2200012000=26400（萬元） （2）銷售稅費：264006.5%=1716（萬元10、） （3）項目總開發(fā)價值：26400-1716=24684（萬元） 2.項目總開發(fā)成本 （1）土地成本：5000萬元；（2）建造成本：220003500=7700（萬元） （3）專業(yè)人員費用（建筑師、結(jié)構(gòu)、造價、機電、監(jiān)理等）：77008%=616（萬元） （4）其他費用：460萬元；（5）財務(wù)費用：3619.86萬元； （6）管理費：（5000+7700+616+460）3.5%=482.16（萬元） （7）市場推廣及銷售代理費用：26400 （0.5%+3.0%）=924（萬元） （8）項目開發(fā)成本：5000+7700+616+482.16+3619.86+924=18802.02（萬元）11、 3.開發(fā)商成本利潤率=（24684-18802.02）/18802.02=31.28% 建議開發(fā)商控制成本的角度建議開發(fā)商控制成本的角度 （1 1）做好策劃及設(shè)計階段的工作，優(yōu)選方案，其直接影響施做好策劃及設(shè)計階段的工作，優(yōu)選方案，其直接影響施 工及銷售階段的成本，可降低項目投資風(fēng)險；工及銷售階段的成本，可降低項目投資風(fēng)險； （2 2）在招投標(biāo)階段選擇有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過在招投標(biāo)階段選擇有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過 程中應(yīng)加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確程中應(yīng)加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確 保工程進(jìn)度，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量縮短項目開發(fā)周保工程進(jìn)度，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量縮短項目開發(fā)周 期，可降低人工費及機械費，從而提高投資效益；期，可降低人工費及機械費，從而提高投資效益； （3 3）大家繼續(xù)討論）大家繼續(xù)討論