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1、圣地亞哥項目市場定位圣地亞哥項目市場定位 本報告嚴格保密本報告嚴格保密2項目背景項目背景u項目處于漳州龍池，廈門人相對陌生的區(qū)域，但車程僅20分鐘u本區(qū)域為工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境不佳，配套欠缺u地塊本身具備山、遠景海資源可以利用u屬于大盤物業(yè)，住宅32萬占廈門2004年銷售量的1/10，別墅7萬多的量占2004年銷售量的2/3u為達到銷售利潤，初步測算，TH售價5000元/平，住宅3000元/平，別墅7000元/平，商業(yè)8000元/平；本報告嚴格保密本報告嚴格保密3要解決的四大問題要解決的四大問題如何成功啟動？如何持續(xù)發(fā)展？問題問題 3 3問題問題 1 1抓什么市場大機會尋找主流客戶？問題問題4 42、啟動期規(guī)劃評價及物業(yè)發(fā)展建議？問題問題 2 2發(fā)展戰(zhàn)略憑借什么打動這撥客戶？本報告嚴格保密本報告嚴格保密4地價核心遞減地價核心遞減地價核心遞減主城區(qū)地價體系主城區(qū)地價體系廈門西岸：廈門西岸：產(chǎn)業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)帶動大橋帶來人轉(zhuǎn)移大橋帶來人轉(zhuǎn)移競爭大環(huán)境分析研究：廈門的西岸是重點關(guān)注競爭大環(huán)境分析研究：廈門的西岸是重點關(guān)注的競爭板塊的競爭板塊u集美、同安，依靠自身的人文環(huán)境和當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)城、產(chǎn)業(yè)需求，已經(jīng)形成了一個獨立板塊u翔安相對獨立，與本項目競爭不大u與本項目直接競爭的是海滄、龍池把塊地價核心集美、同安集美、同安海底隧道開工海底隧道開工地價核心遞減龍池龍池海滄、新陽海滄、新陽大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)城大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)3、城逐步城市化逐步城市化翔安翔安本報告嚴格保密本報告嚴格保密5板塊格局：外圍版塊競爭力不強，西岸，尤其是海滄新城競爭板塊格局：外圍版塊競爭力不強，西岸，尤其是海滄新城競爭力最強；本項目在價格和形象上回避了和龍池的直接競爭；項力最強；本項目在價格和形象上回避了和龍池的直接競爭；項目應(yīng)往海滄靠，但要關(guān)注海滄新城的競爭和分流目應(yīng)往海滄靠，但要關(guān)注海滄新城的競爭和分流1、交通、價格、環(huán)境、社區(qū)等為驅(qū)動市區(qū)人口外流的基本要素。2、外圍的各個板塊供應(yīng)量都不算大。3、海滄板塊由于良好的位置和政府的重點規(guī)劃成為吸引島內(nèi)置業(yè)者的首選。4、龍池板塊由于距離遠又屬于漳州，而無法形成房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域等原因，對島內(nèi)拉動力較弱同安板塊同安板塊集美板塊集美板塊龍池板塊龍池板塊漳州港板塊漳州港板塊島內(nèi)板塊島內(nèi)板塊樓盤高價化方向發(fā)展中低價是供應(yīng)的主流受關(guān)注程度低政府重點規(guī)劃中高價方向發(fā)展20min10min船程25min海