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1、 本本報告是繼前期已經完成的商業市場研究報告和銅鑼灣廣場定位論證報告，在對項目定位進行深化和補充的基礎上，提出本項目招商及運營規劃實施的意見。本報告內容承接了上述報告中的論證成果（詳細參見商業市場研究報告、銅鑼灣廣場定位論證報告）。有關招商、開業及運營的成本測算，將在物業管理公司（或顧問公司）、工程技術和合同預算人士的配合下后續完成。 通過對天津商業市場的深度和專項研究，本報告的定位深化更具依據，更加明確指出項目發展思路。銅鑼灣廣場整體確定為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性購物中心完全是可行的，也是符合天津商業市場發展的趨勢。 本報告的項目收益目標測算，基于前期研究成果，結合運用業態產租2、方法進行進一步的測算和論證，測算的結果整體符合市場行情、項目投資價值和商業經營規則。 本報告的物業規劃建議，還總結和借鑒了前幾次上海、深圳的考察成果，結合本項目之物業條件、經營需要和價值目標，所提出的規劃設計調整建議是充分且必要的。 本報告還多次聽取的商業界內資深人士的意見，以確保本報告的可操作行性和可靠性。 本報告主要是針對C、D、E區。至于B區少量商鋪的商業定位、規劃、及招商實施，將結合酒店管理公司的經營要求另行擬定。前前言言目目錄錄招商和運營的全招商和運營的全 面成功，以及持面成功，以及持 續的、快速的增續的、快速的增 長和發展。長和發展。各業態、品類之各業態、品類之 間有機結合，促間有3、機結合，促 進整體、全面的進整體、全面的 共榮發展。共榮發展。進一步確保招商到進一步確保招商到 達率和開業成功達率和開業成功 率，體現特有的競率，體現特有的競 爭力和號召力。爭力和號召力。確保各品類、品牌確保各品類、品牌 之間有機結合，強之間有機結合，強 化商品、服務整合化商品、服務整合 優勢。優勢。專業化的招商、專業化的招商、 運營全過程管運營全過程管 理，實現物業保理，實現物業保 值、增值。值、增值。充分且必要的物充分且必要的物 業規劃，滿足招業規劃，滿足招 商、運營的切實商、運營的切實 需要。需要。開發戰略開發戰略商圈定位商圈定位經營定位經營定位 策略定位策略定位推廣定位推廣定位規劃目的規劃目的業態主題業態主題業態布局業態布局主題規劃主題規劃基本原則基本原則主力店選擇主力店選擇次級主力店選擇次級主力店選擇集成店選擇集成店選擇輔助配套店選擇輔助配套店選擇品牌組合品牌組合競爭關系競爭關系