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1、WANGRUIYI 沈陽項(xiàng)目商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃方案沈陽項(xiàng)目商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃方案WANGRUIYI 項(xiàng)目公寓部分經(jīng)營定位分析項(xiàng)目公寓部分經(jīng)營定位分析 項(xiàng)目寫字樓部分經(jīng)營定位分析項(xiàng)目寫字樓部分經(jīng)營定位分析 項(xiàng)目酒店部分可行性分析項(xiàng)目酒店部分可行性分析 項(xiàng)目商業(yè)部分經(jīng)營方案項(xiàng)目商業(yè)部分經(jīng)營方案【項(xiàng)目公寓部分項(xiàng)目公寓部分經(jīng)營定位分析經(jīng)營定位分析】WANGRUIYI4WANGRUIYI5發(fā)展歷程：發(fā)展歷程：沈陽公寓市場起步較晚（2002年），第一個(gè)公寓產(chǎn)品以其優(yōu)越的地理位置，總價(jià)低小戶型的定位，滿足了部分追求便利生活配套的年輕人和投資客戶的需求，市場反響良好。在良好的市場反響下，2003年多個(gè)項(xiàng)目快速跟進(jìn)市場上多2、個(gè)項(xiàng)目快速跟進(jìn)，這些早期推出的公寓項(xiàng)目均以純售小戶型的定位獲得了優(yōu)厚的市場回報(bào)。在市場利益的趨勢(shì)下從2006年開始，公寓市場供應(yīng)加速，供過于求的現(xiàn)象日益嚴(yán)重，市場競爭激烈，大部分項(xiàng)目的銷售速度減緩，公寓空置情況日漸嚴(yán)重，公寓產(chǎn)品開始分化，商住兩用公寓開始泛濫。造成目前公寓市場混亂的主要原因有兩點(diǎn)：其一，政府出于城市形象政績的考慮，要求絕大多數(shù)項(xiàng)目必須規(guī)劃大體量的公建設(shè)施，這種脫離市場需求的做法，促使部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)而建造公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，亦商亦住；其二，大部分開發(fā)商想快速回籠資金，因此對(duì)辦公和居住功能沒有限制。產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：沈陽市公寓市場起步較晚，市場尚不成熟，比較混亂；雖然多數(shù)公寓，特別是高檔3、公寓以“服務(wù)式公寓”“酒店式公寓”的定位為賣點(diǎn)吸引投資者，但在實(shí)際經(jīng)營運(yùn)作上，市場尚未出現(xiàn)真正意義的產(chǎn)權(quán)單一的酒店服務(wù)式公寓項(xiàng)目。產(chǎn)品分類：產(chǎn)品分類：目前沈陽市場上出現(xiàn)的公寓類型主要為純居住類公寓、商住公寓、服務(wù)式/酒店式公寓、LOFT；其中商住公寓和所謂的服務(wù)式/酒店式公寓占市場主體。WANGRUIYI6公寓分布公寓分布現(xiàn)有公寓產(chǎn)品主要集中在太原街-南京路、北站商貿(mào)區(qū)和金廊沿線。其中北站商貿(mào)區(qū)多為高端公寓產(chǎn)品，太原街區(qū)域多為中端偏上產(chǎn)品，金廊沿線尚處于開發(fā)初期，但未來預(yù)測也應(yīng)以高端項(xiàng)目為主。經(jīng)營策略：經(jīng)營策略：目前沈陽市公寓市場各類公寓項(xiàng)目均以散售為主要經(jīng)營方式，中小投資客成為公寓項(xiàng)目主要的目標(biāo)消費(fèi)客群。產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品價(jià)格由于公寓項(xiàng)目整體品質(zhì)不高，商住混雜公寓大量存在，因此在價(jià)格上也未體現(xiàn)出公寓產(chǎn)品的高價(jià)位。目前公寓產(chǎn)品價(jià)格較周邊住宅或同一項(xiàng)目中的純居住產(chǎn)品并沒有明顯提升，部分公寓只能通過