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1、運河旅游集散中心綜合體運河旅游集散中心綜合體 物業(yè)發(fā)展建議書物業(yè)發(fā)展建議書打造杭州旅游綜合體領導者打造杭州旅游綜合體領導者打造杭州旅游綜合體領導者打造杭州旅游綜合體領導者 運河集團旅游集散中心項目運河集團旅游集散中心項目運河集團旅游集散中心項目運河集團旅游集散中心項目 規(guī)劃及產品建議規(guī)劃及產品建議規(guī)劃及產品建議規(guī)劃及產品建議目目 錄錄第一部分第一部分 項目背景和目標項目背景和目標第二部分第二部分 項目整體定位建議項目整體定位建議第三部分第三部分 創(chuàng)意產業(yè)（原大河造船）功能產品定位建議創(chuàng)意產業(yè)（原大河造船）功能產品定位建議第四部分第四部分 旅游集散中心（項目北側綜合體）規(guī)劃建議旅游集散中心（項目2、北側綜合體）規(guī)劃建議第五部分第五部分 項目開發(fā)綜合建議項目開發(fā)綜合建議第一部分第一部分 項目背景和目標項目背景和目標一、對旅游綜合體項目的理解一、對旅游綜合體項目的理解二、對創(chuàng)意園項目的理解二、對創(chuàng)意園項目的理解三、對項目的初步認知三、對項目的初步認知四、對項目的目標界定四、對項目的目標界定1、從市場需求來看，旅游房地產實現了人們旅行生活中行與居的結合，滿足了消費者對休閑與投資的雙重追求，因此具有充分的市場潛力。2、從企業(yè)推動來看，旅游房地產則是房地產向旅游逐步滲透、旅游對房地產更加依賴的結果，是兩個行業(yè)逐步融合的需要。3、從政府管制來看，房地產行業(yè)受宏觀調控和金融政策的影響較大，政府對投資局3、部過熱的住宅市場實施了調控政策，加強了總體控制。而相對于旅游地產的管制較寬松，是發(fā)展的利好因素。4、從外部環(huán)境來看，汽車在家庭的普及、城際高速列車公交化的發(fā)展，廉價航空產品的推出、告訴公路的建設等，都擴大了人們日常生活的半徑范圍，城際距離正在變短或消失，這也是旅游地產熱的客觀外部條件。 旅游和地產的業(yè)態(tài)關系旅游和地產的業(yè)態(tài)關系一、對旅游綜合體項目的認識：一、對旅游綜合體項目的認識： 我們認為，要操作好本項目，首先需要清晰地理解旅游地產（旅游綜合體項目）行業(yè)的 內在規(guī)律和成功要 素： 廣東是中國旅游房地產的策源地之一，其旅游房地產發(fā)展歷程較長，開發(fā)模式可資借鑒。 從廣東度假地旅游房地產的實踐看，目前主要有四種模式。模式一：賣地滾動發(fā)展模式模式一：賣地滾動發(fā)展模式模式二：旅游資源現行帶動房地產發(fā)展模式模式二：旅游資源現行帶動房地產發(fā)展模式模式三：房地產先行帶動度假地模式模式三：房地產先行帶動度