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1、空間設(shè)計(jì)及規(guī)劃建議方案空間設(shè)計(jì)及規(guī)劃建議方案觀觀 湖湖 時(shí)時(shí) 代代 國(guó)國(guó) 際際 城城（初（初 案）案）位置：觀湖時(shí)代廣場(chǎng)位于德州解放路位置：觀湖時(shí)代廣場(chǎng)位于德州解放路占地面積：占地占地面積：占地21000左右左右.建筑面積建筑面積150000容積率：建議在容積率：建議在7.5左右；左右；本案準(zhǔn)備在德州解放路黃金位置投資建設(shè)時(shí)本案準(zhǔn)備在德州解放路黃金位置投資建設(shè)時(shí)代代.觀湖廣場(chǎng)，總投資觀湖廣場(chǎng)，總投資2.6億元，前期開發(fā)投億元，前期開發(fā)投資資3000萬元，萬元， 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目定位是以商業(yè)項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)為背景，結(jié)合項(xiàng)目自身的開發(fā)特點(diǎn)，依據(jù)項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)2、情況、消費(fèi)人群特點(diǎn)和主要商圈的人口購(gòu)買力的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以商業(yè)市場(chǎng)自身的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)特點(diǎn)為參照，來確定項(xiàng)目未來的檔次、主題、商業(yè)形態(tài)及最終的目標(biāo)消費(fèi)者。若要確保本項(xiàng)目成功，市場(chǎng)定位必須能符合商圈現(xiàn)有及未來人口的消費(fèi)力、需要及期望。 商業(yè)項(xiàng)目在定位中應(yīng)該明確商業(yè)項(xiàng)目在定位中應(yīng)該明確：以商業(yè)項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為基礎(chǔ)，依據(jù)項(xiàng)目主要商圈的人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展特點(diǎn)、商業(yè)市場(chǎng)情況以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，明確項(xiàng)目的檔次或市場(chǎng)地位。在確定的項(xiàng)目檔次定位上，依據(jù)城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和趨勢(shì)，明確項(xiàng)目應(yīng)該為何種“產(chǎn)品”，所面對(duì)的目標(biāo)客戶范圍，本“產(chǎn)品”與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的不同之處這種不同之3、處應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)營(yíng)者、最終消費(fèi)者具有巨大的吸引力，而且是其他競(jìng)爭(zhēng)者在短期內(nèi)無法復(fù)制的。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的也是唯一的原則就是最大限度滿足消費(fèi)市場(chǎng)的需求，消費(fèi)市場(chǎng)的需求是決定開發(fā)商、零售商、專業(yè)機(jī)構(gòu)決策項(xiàng)目未來最核心的元素。因此，商業(yè)物業(yè)的定位關(guān)鍵就是要準(zhǔn)確確定項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者及其檔次，從而確定消費(fèi)者的心理特點(diǎn)，只有充分滿足消費(fèi)者的利益需求，才能保證商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)取得真正的成功。1 1、 本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)要求和“區(qū)域商業(yè)中心”的定位相符，在周邊城市中較為先進(jìn)的城市綜合體形態(tài)為載體，集“購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂”為一體。2 2、 本商業(yè)作為德州 “大型”、“規(guī)模化”的商業(yè)綜合體出現(xiàn)，要求規(guī)劃的各功能區(qū)之間協(xié)調(diào)互補(bǔ)，增強(qiáng)商業(yè)魅力。3 3、 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分考慮步行街的人車自然分流，動(dòng)線設(shè)置合理順暢，并且要避免噪聲、汽車廢氣等對(duì)步行街購(gòu)物環(huán)境質(zhì)量的影響。4 4、 外街與綜合體過渡自然，不能太生硬，如可以考