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1、都市綜合體案例 都市綜合體的開發(fā)一般規(guī)模巨大、投資巨大，而且涉及的專業(yè)眾多，影響深遠(yuǎn)，未來都市綜合體開發(fā)的要求更高， 因此其開發(fā)模式與一般的房地產(chǎn)開發(fā)絕然不同， 需要對城市資源、商業(yè)資源、專業(yè)資源進(jìn)行高效整合，才能實(shí)現(xiàn)都市綜合體的開發(fā)效益及社會影響。都市綜合體是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程。德思勤投資咨詢有限公司策劃研究中心通過對世界各國尤其是對近年來國內(nèi)的都市綜合體進(jìn)行研究，根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開發(fā)模式：（1） 、 “獨(dú)立”開發(fā)模式 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代， 資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富， 一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過建設(shè)都市2、綜合體來彰顯自己的實(shí)力， 最典型的例子： 美國紐約的 “洛克菲勒中心”由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建， 法國巴黎德方斯區(qū)由法國政府興建， 這種開發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府） 、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司） 、功能也相應(yīng)比較簡單。（2） 、 “合資公共財(cái)政補(bǔ)貼”模式 這種模式一般是對舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)， 單個(gè)開發(fā)商力量比較薄弱， 因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進(jìn)行開發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的。這一模式在上個(gè)世紀(jì) 70-80 年代日本的都市綜合體開發(fā)中比較常見。如日比谷商業(yè)區(qū)、池袋日之出大街、新宿“西口商業(yè)回館”等。這一模式的特3、點(diǎn)是公私合作、各取其利，相關(guān)的合作單位也比較少，功能性較強(qiáng)，但專業(yè)性不夠。（3） 、 “合作鏈” 開發(fā)模式 現(xiàn)代城市發(fā)展對都市綜合體要求越來越高， 它是城市功能組合體， 是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。都市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。 圖 3-17 都市綜合體的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位、開發(fā)、服務(wù)、管理等不是一個(gè)普通的開發(fā)商憑經(jīng)驗(yàn)就能夠做到的，它對開發(fā)商的自有資金、融資渠道、與銀行、土地、規(guī)劃等方面的良好關(guān)系、各種物態(tài)的大型項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、 甚至包括建筑理念上都是個(gè)挑戰(zhàn)。 因此目前國內(nèi)都市綜合體的開發(fā)多采取“合作鏈” 開發(fā)模式，這也是都市綜合體適應(yīng)未來發(fā)展的開發(fā)模式。 如北京華貿(mào)中心、東莞第一國際、深圳華潤中心就采用這種開發(fā)模式。其運(yùn)作方式是將龐大的項(xiàng)目運(yùn)營按進(jìn)度細(xì)分階段，再將涉及領(lǐng)域的內(nèi)容