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1、華甌國際華甌國際容積率為容積率為5，如何規(guī)避并化解，如何規(guī)避并化解華甌國際華甌國際項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目地塊解析建筑用地面積：建筑用地面積：37375m總占地面積：總占地面積：41584.5m使用性質(zhì)：使用性質(zhì)：公建、住宅容積率：容積率：不得大于5建筑密度：建筑密度：不得大于35綠地率：綠地率：不得小于35高差：高差： 南北落差為13米左右 東西落差為5米左右道路級別：道路級別：余松路為城市主干道，雙向八車道，靠近大城小院為雙向四車道，項(xiàng)目東面為雙向四車道注：用地面積包含集中公共綠地7072m（沿柏樹堡立交控制的20米防護(hù)綠化帶的面積），該面積已計(jì)入用地基數(shù)37375m，但不納入地塊綠地率指標(biāo)核算。2、該項(xiàng)目為重慶市政府支持重慶市文化藝術(shù)界聯(lián)合會修建“文藝家活動中心”的配套項(xiàng)目，保證文聯(lián)在該項(xiàng)目中獲得該會要求的10000平米的培訓(xùn)、辦公用房，并負(fù)責(zé)該“文藝家活動中心”的周邊環(huán)境龍湖大城小院龍湖大城小院SM廣場廣場文藝家活動中心文藝家活動中心柏樹堡立交柏樹堡立交龍湖紫都城龍湖紫都城SMSM廣場廣場百安居百安居沃爾瑪沃爾瑪紫都城紫都城大城大城小院小院盛世盛世北辰北辰陽光地陽光地中海中海渝安渝安龍都龍都逸靜逸靜豐豪豐豪華渝儀表廠華渝儀表廠新城新城麗都麗都當(dāng)當(dāng)代代城城建材建材市場市場盤溪盤溪綜合綜合市場市場自由港灣自由港灣紫都城紫都城紫都星座紫都星座本案本案輕輕軌軌線線柏樹堡柏樹堡立交立交余余松松路3、路思考思考A A：項(xiàng)目處于成熟發(fā)展的冉家壩板塊，已成為共性特征，不具有優(yōu)勢性：項(xiàng)目處于成熟發(fā)展的冉家壩板塊，已成為共性特征，不具有優(yōu)勢性思考思考B B：容積率高達(dá)：容積率高達(dá)5 5，如何通過產(chǎn)品規(guī)避高容積率缺陷，提升項(xiàng)目價(jià)值，如何通過產(chǎn)品規(guī)避高容積率缺陷，提升項(xiàng)目價(jià)值思考思考CC：余松路、柏樹堡立交過往車輛頻繁，噪聲污染嚴(yán)重，需定位新產(chǎn)品規(guī)避該缺陷：余松路、柏樹堡立交過往車輛頻繁，噪聲污染嚴(yán)重，需定位新產(chǎn)品規(guī)避該缺陷思考思考D D：項(xiàng)目如何定位，才能在激烈競爭市場中脫穎而出成為項(xiàng)目操作成功的關(guān)鍵：項(xiàng)目如何定位，才能在激烈競爭市場中脫穎而出成為項(xiàng)目操作成功的關(guān)鍵思考思考E E：正確認(rèn)識：正確認(rèn)識SMSM廣場和文聯(lián)培訓(xùn)中心的作用，并能與項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合廣場和文聯(lián)培訓(xùn)中心的作用，并能與項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合以寫字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力以寫字樓和小面積公寓化解高容積率的壓力（寫字樓：17萬方 酒店：1