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1、昌吉項目地塊開發(fā)策略和規(guī)劃初步思路溝通建議年3月報告綱要第一篇研判1第二篇策略2第三篇開發(fā)3項目分析宏觀分析區(qū)域市場城市發(fā)展第一篇研判占地面積：規(guī)劃用地約98.72公頃，合計1450畝，建設用地700畝 建筑面積：尚未確定 容 積 率：1.2-2.5 建筑密度：18%-40% 物業(yè)類別：尚未確定政策措施：建議考慮90/70政策地塊區(qū)位圖項目分析規(guī)劃指標項目分析本項目尚未確定規(guī)劃方案，本次溝通主要是圍繞土地價值、市場環(huán)境、產品規(guī)劃意向三個方面綜合考慮，幫助MQE集團確定本地塊的開發(fā)思路。項目分析四至與交通項目分析西為中山路，東臨青年路，北接塔城路，南靠石河子路。這個區(qū)域屬于昌吉初步發(fā)展的居住區(qū)。2、地塊周邊路網發(fā)達，距離昌吉市中心約4公里，烏魯木齊33公里。距離烏奎高速5公里。目前地塊周邊無大規(guī)模開發(fā)的住宅項目。有26、27、40、43路公交車。區(qū)域交通圖處于昌吉市郊，基本沒有成熟的居住區(qū)，項目周邊的道路發(fā)達。 區(qū)域內的公交條件不足，制約項目發(fā)展普通中高密度住宅的可能性，而發(fā)達的交通路網，具有發(fā)展近郊低密度住宅的可能性。項目分析周邊配套項目分析居住區(qū)無商業(yè)區(qū)無交通樞紐塔城路、石河子路、中山路、青年路，其他中溝村，北大附中等北大附中新疆分校；地塊周邊生活配套稀缺；醫(yī)療、文化等公共配套資源稀缺。項目周邊土地為農田耕地，屬于保護性土地，未來限制房地產開發(fā)；項目目前的生活、商業(yè)氛圍不濃厚，尚需進3、一步成熟；項目位于昌吉未來城市發(fā)展主軸線。項目分析SWOT項目分析 項目發(fā)展中高密度住宅的綜合優(yōu)勢不明顯，但是土地的自然條件、路網條件、區(qū)位特點適合發(fā)展低密度住宅。 目前區(qū)域內的居住氛圍尚未形成，項目的市場客群面較窄，必須提升產品檔次，以有車家庭為目標客戶群。優(yōu)勢劣勢區(qū)位昌吉的西南部，世紀大道主軸交通線，城市農田保護地域位置位置距離市中心偏遠，交通成本高交通和通達性周邊有多條路網，交通便利，通達性好臨近烏奎高速的交通便利性可以吸引烏魯木齊客戶配套缺少基本的生活配套，沒有教育、醫(yī)療、文化等資源自然資源與環(huán)境樹木成林，空氣潔凈，環(huán)境適宜居住、冬季的的空氣環(huán)境比市區(qū)潔凈商業(yè)環(huán)境商業(yè)氛圍不佳，購物不便可視性地塊周邊主要以農田為主，障礙物遮擋較少，可視性較佳潛在競爭地塊周邊項目規(guī)模較大，會有潛在的競爭項目出現土地條件平整，利于規(guī)劃市場認知度市場的認知度過低機會 (OPPORTUNITIES)