午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、中國冷鏈物流市場的現狀與展望 仲量聯行 | 2019 年 1 月 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 中國的消費規模不斷擴大、消費結構趨于升級，對于冷 鏈流通商品的需求也在持續增加。自2009年仲量聯行發 布第一份冷鏈物流報告以來，十年間，中國的冷鏈物流 行業已經有了明顯的發展，但仍低于世界平均水平。 此次仲量聯行從房地產行業的視角，通過對于冷鏈市場 的分析及對行業相關人士的訪問調研，總結了中國冷鏈 行業面臨的四大機遇，這些機遇預計將為中國冷鏈設施 的租金增長和資本增值帶來巨大的潛力。 同時也對本行 業的未來發展趨勢做出了展望。 中國冷鏈行業的四大機遇 冷鏈物流簡介 4 6 冷鏈資產評估標準2、 關于中國冷鏈行業的建議 業內人士專訪： 冷鏈行業的未來27 31 34 2019 年仲量聯行，保留所有權利。4 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 簡介 冷鏈物流 冷鏈物流及其市場細分 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 作為物流行業的重要組成部分，冷鏈物流 為易腐產品的流通奠定了基礎，例如，生 鮮果蔬、肉類、乳制品、水產養殖產品和 藥品等。 冷鏈物流屬于綜合性的行業，其中，冷鏈 運輸、冷鏈倉儲和其他服務分別占比約 40%、30% 和 30%。 30% 40% 30% 冷鏈物流市場細分 冷鏈倉儲 冷鏈運輸 其他服務（庫內操作、打 包和貼標等） 來源：艾意凱咨詢 中國冷鏈物流行業的巨大機遇3、 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 通過對于市場的觀察和業內相關人士的采訪，仲量聯行總結了中國冷鏈物流行業的四大機遇，這些機遇預計將為 冷鏈物流設施的租金增長和資本增值帶來巨大的潛力。 冷鏈設施供應不足，地理分布不均衡， 呈現巨大的增長空間 目前市場較為分散，行業標準不理想， 新技術將創造新的機遇 冷鏈物流設施有著廣泛的需求來源， 且需求持續增長 明確的政策支持將加速行業的發展 冷鏈倉儲設施供應不足且分布 極不均衡，顯現出巨大的增長 空間 機遇 1： 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 0.62 0.44 0.340.34 0.28 0.14 0.00 0.10 0.20 0.30 0.4、40 0.50 0.60 0.70 英國美國加拿大印度韓國中國 人均立方米 六個國家的人均冷庫容量對比（2016 年） 全球平均值： 人均 0.20 立方米 冷鏈倉儲設施供應不足 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 盡管增長強勁，但與其他國家相比，中國的冷 鏈倉儲設施供應量明顯不足。2016 年，中國現 有的冷庫容量為人均 0.14 立方米，而全球為人 均 0.20 立方米。 來源：全球冷鏈聯盟 0.01 0.11 0.14 0.00 0.02 0.04 0.06 0.08 0.10 0.12 0.14 0.16 200820142016 中國人均冷庫容量 立方米 中國冷鏈物流市場經歷了顯著5、增長 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 在過去 10 年中，易腐食品的冷鏈流通率從 15% 上漲到了 30% 以上，而生鮮產品的貨損 率從 30% 降低到了 20%。 同期人均冷藏容量增長了 14 倍。 然而，中國的冷鏈物流市場依舊發展不成 熟，設施標準也低于全球平均水平。 來源：國際冷鏈倉儲協會 22% 19% 30% 8% 6% 冷鏈倉儲設 施的分類 倉儲型冷庫 配套型冷庫 生產加工型冷庫 配送型冷庫 產地型冷庫 社區型冷庫 地理分布不均衡 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 東北 6.95% 華北 12.28% 西北 5.70% 西南 9.38% 華中 15.45% 華東 37.26、% 華南 10.19% 從地理位置來看，冷鏈倉儲設施在中國的分布極不均衡。 從倉儲應用類別來看，亦是如此。儲藏魚和肉類的冷庫（儲藏溫區在負25 到負18 攝氏度之間）數量較多， 但對于用于儲藏生鮮果蔬的冷庫（儲藏溫區5 到 15 攝氏度）的數量來說，卻遠不及市場需求。 中國冷庫容量分布百分比 來源：中國物流與采購聯合會冷鏈物流專業委員會來源：中國物流與采購聯合會冷鏈物流專業委員會；鏈庫網 升級需求將創造新的增長潛力 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 具有精確溫度控制和靈敏監測系統的現代冷鏈倉儲設施的市場份額很小，估計不到5%。 圖片來源：太古冷鏈物流 冷鏈用戶的升級需求十分迫切，尤其是在穩7、 定且可調節的溫度控制、產品可追溯性以及 分揀和配送速度及效率方面。 很多冷鏈設施供應商正在積極改造現有項 目，建立新的設施標準以滿足新的市場需 求，冷鏈設施市場將迎來升級轉變。 未來幾年冷鏈市場預計將大幅增加 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 10.1 13.6 22.6 29.4 45.9 58.6 0 10 20 30 40 50 60 70 201120132015201720192020 美元（十億） 中國的冷鏈市場規模正以超過 20% 的復合年增 長率持續增長，預計將在 2020 年達到 586 億美 元的市場規模，占全球冷鏈市場的近四分一。 中國冷鏈物流市場的規模預測 來源：8、全球冷鏈聯盟；智研市場調查；中信建投證券；艾瑞市場咨詢；艾意凱咨詢 冷鏈倉儲設施具有廣泛的需求 來源，且需求持續增長 機遇 2： 14 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 需求來自哪里？ 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 0%5%10%15%20%25%30%35% 食品生產商 食品貿易商 特許經營餐廳 零售連鎖 生鮮電商 第三方物流 2018 年上半年各行業對冷鏈倉儲設施的需求面積統計 2018 年上半年全國冷庫租賃量突破 150 萬 平方米，同比增長 14.9%。 冷鏈第三方物流的需求量最大，其次是特 許經營餐廳，零售連鎖店和生鮮電商。 來源：中國物流與采購聯合會冷鏈物流專業委員會；9、鏈庫網 案例研究：醫藥行業 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 0 10 20 30 40 50 60 20122013201420152016 人民幣（十億） 中國醫藥冷鏈行業市場規模 我國的醫藥冷鏈市場遠未成熟，根據國家藥監局公布的數據表明，中國藥品冷鏈的覆蓋能力僅為10%左右，藥品的質量問題中 有近20%與冷鏈物流相關。隨著中國醫藥冷鏈行業市場規模持續擴大，標準逐步規范化，國際及國內大型醫藥生產企業對高標 準的冷鏈倉儲設施有很強的需求。 來源： Pharmaceutical Commerce 高附加值性質：與其他冷鏈流通品相比，醫藥品通常為高 附加值商品，具有較高的流通率和更高的利潤率10、。 發展機會和動力：自2015年以來，醫藥領域及生物疫苗領 域發生的多次大事故讓冷鏈物流成為國家規范的重要對 象，藥品冷鏈標準在逐步加強。 巨大的未來增長潛力：中國目前是第二大藥品消費市場， 自 2012 年以來每年增長 10%。 主選原因贊成意見反對意見 量身定制 (BTS) 能夠以相對較低的租金獲得寬 敞的空間 租戶和業主規避了資產風險不是一個可行的業務擴展策略， 不利于業務擴張 標準冷庫，結合了常溫、冷藏 和冷凍存儲空間 更小、更靈活的空間可以租賃給不同類型的租戶， 適應變化的需求 難以滿足不同租戶的特定要求 什么樣的冷鏈設施是用戶的首選？ 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 冷鏈設施11、 來源：仲量聯行 適用于冷庫業主和租戶的“雙贏”策略 租戶愿意與具有相同設施標準的公司共享冷鏈倉儲設施空間，甚至共享最小庫存單位 (SKU)， 以實現最優經濟效益。 仲量聯行預測“共享”模式 集中度低且行業標準不規范，新 技術將創造新的機遇 機遇 3： 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 4.98% 5.34% 89.68% 排名前十的企業 排名10100 的企業 其他 中國冷鏈物流市場集中度低 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 中國的冷鏈市場非常分散，集中度低， 企業規模小。據統計，目前排名前一百 的冷鏈物流市場參與者的市場份額不足 10%，缺乏行業主導企業。 中國冷鏈物流 參與企業的12、市 場份額統計 排名前10 名的企 業所占冷鏈市場 份額不到 5% 來源：中國物流與采購聯合會冷鏈物流專業委員會 2% 2% 2% 59%59% 35%35% 2016年全國新建 冷庫制冷劑統計 二氧化碳 + 氨 二氧化碳 氨/氟利昂 氟利昂 氨 行業標準不規范 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 整個冷鏈過程中的操作不當和流通產品的 可追溯性差造成了冷鏈流通品的高浪費和 高損壞率，高達 20% 至 30%。 同時，中國冷鏈倉儲設施的制冷劑使用情 況也尚不規范。安全、環保和可持續的制 冷劑，如二氧化碳、二氧化碳與氨化合 物，由于初始設備投入成本和維護成本較 高，尚未被廣泛接受（使用率低于4%13、）。 來源:中國物流與采購聯合會冷鏈物流專業委員會 新技術將為冷鏈物流市場帶來新的機遇 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 與傳統的冷藏倉庫相比，由于自動化立體倉儲系統（ASRS）在節能、節省勞動力成本和占地面積較小方面具有強大優 勢，預計將會被更廣泛地采用。 最新的冷鏈技術，如自動化立體倉儲系統 (ASRS)、自動導引車系統 (AGV) 以及集和了 倉儲管理系統 (WMS)、運輸管理系統 (TMS)，訂單管理系統 (OMS) 和計費管理系 統(BMS) 的智慧物流綜合管理系統雖然尚未 完全普及，因其在節省運營成本和提高效率 方面的優點，從而逐漸被中國冷鏈市場接 受。 圖片來源： 新技術將為14、冷鏈物流市場帶來新的機遇 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 仲量聯行認為，中國的冷鏈市場有很大的 整合和技術改進空間。 新技術，尤其是以下技術，預計對冷鏈發 展尤為重要： 通過 WMS 系統和智能溫度監控傳感器 優化的經濟型冷藏倉庫。 裝備 ASRS系統的全自動冷庫將更好地定 位于產品規模和溫度要求標準化的最終 用戶。 生鮮食品電子商務巨頭可能率先采用物 聯網和區塊鏈技術來提供差異化的客戶 服務。 圖片來源: www.warehousenews.co.uk 明確的政策支持將加速該行業 的發展 機遇 4： 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 國家層面政策支持冷鏈市場發展 2019 年仲量聯15、行，保留所有權利。 食品安全法出臺 從國家層面來看，已制定并實施了一系列明確的政策來支持冷鏈市場發展。 發布農產品冷鏈 物流發展規劃 改變冷庫電費以匹 配工業項目而非商 業項目 對十個省的冷鏈設施 建設提供資金支持 冷鏈物流是“十三五” 規劃 (2016-2020) 的 重點之一 來源：由仲量聯行收集并分類 國務院出臺關于加快發展 冷鏈物流保障食品安全促進 消費升級的意見，立足于 推動冷鏈物流發展，保障生 鮮農產品和食品消費安全， 帶動上下游產業協同發展。 應加強支持冷鏈倉儲設施建設的政策 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 近年陸續出臺的政策顯示，冷鏈物流已是國務院，各部委和各級政府都極為16、關注的一個行業。 針對整個冷鏈行業的 政策將愈發明朗并有針對性，逐漸形成完善的政策環境。目前的冷鏈政策還停留在相對宏觀的層面，對冷鏈倉儲行 業的影響有限，冷鏈倉儲設施仍然需要明確的法規、操作標準以及實施細則助推行業進一步發展。 從土地供給政策層面，冷鏈倉儲設施面臨的挑戰和機遇分別是： 挑戰：由于工業用地的土地供應量減少，在中國各大城市，用于倉儲用途的土地（包括冷鏈倉儲用地）相當緊張。 機遇：與物流倉儲高標庫相比，冷鏈倉儲設施通常投資力度更高并且可以產生更多的稅收，因此，更有利于確保土 地的供應。 全國冷庫市場租金表現 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 北京 長春 沈陽 杭州 上海 南京 廣17、州 南寧 昆明 貴陽 重慶 成都 天津 廈門 烏魯木齊 武漢 長沙 西安 鄭州 濟南 哈爾濱 合肥 南昌 石家莊 太原 海口 西寧 蘭州 銀川 呼和浩特 仲量聯行預測： 由于供應短缺和需求增長，一線城市（北 京、上海、廣州和深圳）的平均租金將在 接下來的幾年保持高位。 部分農產品原產地（如昆明、海口和烏魯 木齊）的高租金表明農產品預冷庫和產地 型冷庫可能具有巨大的市場潛力。 來源：L （2018年11月） 3.5-6.0 2.5-4.0 1.8-3.0 單位：元/板/天 租金增長的巨大潛力資本價值相應增長 租金和資本增值的巨大潛力 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 市場參與者增多愿意為更高18、標準 的設施支付更高 費用 供應有限 但需求旺盛 中國冷鏈行業的未來 業內人士專訪 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 用戶方：對冷鏈倉儲設施的要求將逐步提高 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 市場在逐漸成熟，標準也在不斷 提高。中國的冷鏈市場正從穩定 發展階段轉向快速發展階段。 為了從用戶的角度獲得見解，仲量聯行對冷 鏈食品行業用戶的管理人員進行了采訪。 來源：摘自仲量聯行采訪 使用模式及要求 當前 冷鏈設施的展望 未來 設施標準 較低且不規范 BTS 解決方案 現有物業難滿足使用要求， 因此傾向于采用BTS的解決方案 BTS 細節 可能通過第三方（第三方物流/冷藏運營商） 來定制租賃19、合適的物業 需求 傾向使用綜合了干庫、 冷藏和冷凍庫相結合的項目 冷鏈技術 溫度監控警報， 充分利用物聯網技術 全自動倉儲 用電成本低且穩定， 但建設和維護成本高 二氧化碳作為制冷劑 環保，但在早期投資較高 “共享模式”的可能性 運營商：冷鏈倉儲設施的升級-從量變到質變 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 冷鏈物流第三 方的業務需求 冷鏈運行的 技術要求 冷鏈運營的 挑戰/機遇 為了從運營商的角度獲得見解，仲量聯行采訪了冷鏈供應商的高層管理人員，該供應商的核心業務為冷鏈設施運營 和冷鏈運輸。 客戶類別： 1. 生鮮電商 2. 進出口貿易商 3. 餐飲連鎖 4. 食品加工型企業 5. 醫藥行業20、 優選冷庫溫度區間 1. 優選冷庫溫度區間 -2525（可并行調節） 2. 最旺盛的需求： 04，-18 1. 大部分的冷庫是租賃高標倉庫后 改造為冷庫的 2. 通常為鋼制結構 3. 應用射頻識別 (Applied RFID)、 運輸管理系統 (TMS)、訂單管理 系統 (OMS)、倉庫管理系統 (WMS) 4. 將采用全自動冷庫 1. 氨作為制冷介質 2. 共享模式的運用 3. 最后一公里：不僅是選址問題， 還要面臨技術挑戰。與餓了嗎和 達達等第三方承運人合作可以一 定程度上解決“斷鏈”的問題。 4. 溫度控制：儲存時溫度尚可控， 但運輸存在溫控困難。與專業冷 鏈第三方物流的合作可能會有所 21、幫助。 來源：摘自仲量聯行采訪 中國冷鏈市場正處于蓬勃發展的時期，但尚未發展成熟。在經濟發達地區，特別是在華東地區， 冷庫行業的發展已經是從量變到質變的一個升級，而其他大部分區域冷庫的量還嚴重不足。 用方需求 客戶類別： 1. 貿易流通類 2. 生產制造類（食品和飲料公司） 3. 餐飲渠道類（快餐連鎖） 商超、電商要求越庫操作 開發商：從建設定制化到標準化的冷鏈倉儲設施 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 為了從冷庫業主方的角度獲得見解，仲量聯行對知名冷鏈倉儲設施開發商的管理層進行了采訪，該公司開發運營 高標準的冷鏈倉儲設施。 增長領域 各溫度區間的冷鏈倉儲設施需求都很旺盛，但冷 凍庫的需求22、量最為強勁。 未來發展計劃 最后一公里：可能與住宅、商業項目結合 將考慮建設全自動的高架冷庫，占到冷鏈物流園 區的一定比例，但不會是主流 仲量聯行：貴公司未來的冷鏈發展戰略目標是什么？是建 設標準化的冷庫為主，還是定制型冷庫為主？ 未來的冷鏈發展的戰略目標是以建設標準化冷庫（公共庫）為 主，定制型冷庫為輔，因只做定制型的冷庫規模擴張速度較慢。 來源：摘自仲量聯行采訪 評估標準 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 仲量聯行冷鏈設施 冷鏈倉儲設施的評估標準 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 在評估冷鏈設施項目是否具有較強的投資價值或是否符合最 終用戶要求時，仲量聯行提出了七大因素包括位置、規23、模和 布局、運營成本、技術應用、制冷系統、可調整性和設施結 構。 位置 規模和布局 運營成本技術應用 制冷系統可調整性設施結構 冷鏈倉儲設施的評估標準 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 位置是一大重要的因素，因為運輸成本占物流總成本的比例最高大于存儲和管理成本的總和。 規模和布局對于交通組織和貨物流線是必不可少的，這是影響冷鏈物流設施是否適合某些用戶的因素。 冷鏈倉儲設施通常具有耗能較大，運行成本高的特征，因此冷鏈設施的實際運營成本也應是被重點考慮 的評估因素。 技術應用和設施的運行效率、穩定性以及維護成本具有較大的關聯性。 制冷系統的采用和項目的可持續性、環保性和設施安全性息息相關。 冷24、鏈倉儲設施的設施結構和項目可調整性(包含結構及溫控的可調整程度)是評估的加分因素。 關于中國冷鏈物流行業的建議 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 制定適用的法規、操作標準以及實施 細則。 在規劃過程中考慮冷鏈物流設施的用 地規劃，預留一定比例的工業用地為 冷鏈物流設施所用。 探索混合用地的可能性，以解決城區 范圍內冷庫容量不足的問題，以支持 O2O 零售模式和最后一公里冷鏈配 送的問題。 開發綜合干倉、冷藏庫和冷凍庫相結 合的冷鏈物流設施。 基于定制需求，建設全自動化冷庫。 采用經濟高效的技術，如應用射頻識 別技術 (Applied RFID)、TMS、OMS 和 WMS相結合的技術等。 25、采用專業化 (BTS) 和標準化策略（可 由不同類型的租戶采用的公共倉庫） 相結合。 拓展一系列的增值服務以增加運營收 入來源。 前瞻性規劃，至少提前 12 個月開始 尋找合適的冷鏈設施。 如果存儲的產品相對標準化，則考慮 采用自動化來應對不斷增加的勞動成 本。 考慮采用共享模式以節省冷鏈設施使 用成本。與要求相同設施標準的公司 共享冷庫資源。 在選擇冷鏈設施時首選采用了安全及 可持續發展的制冷方式的物業，以避 免運行過程中的風險。 在中國很大一部分的冷鏈設施是租賃 物流高標倉庫改造而成的，而不是單 獨建造的物業。 結合了常溫干倉和冷藏冷凍庫的冷鏈 設施具有更好的市場適應性和靈活性。 需關注具有優越地理位置和良好配置 的冷鏈設施，同時也需關注支持最初 一公里的冷鏈設施（如預冷庫等）。 政府開發商最終用戶投資者 黃暉 中國區物流部總監 仲量聯行 R 司徒藝 中國區工業地產部總監 仲量聯行 S 韓蕾 中國區工業地產部高級經理 仲量聯行 H 2019 年仲量聯行，保留所有權利。 掃描二維碼 關注微信號