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1、1 / 46 “都市海岸”工程可 行 性 報(bào) 告2 / 46 目錄第一章市場(chǎng)及工程分析一、全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)二、海口 2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)三、工程區(qū)域狀況分析四、工程周邊可比樓盤分析五、本工程基本情況六、本工程定位第二章 投資估算與資金籌措一、工程投資估算二、工程資金籌措第三章工程利潤(rùn)率預(yù)測(cè)一、銷售收入預(yù)測(cè)二、工程利潤(rùn)率預(yù)測(cè)第四章貸款風(fēng)險(xiǎn)分析一、開發(fā)工程貸款風(fēng)險(xiǎn)因素綜述二、工程風(fēng)險(xiǎn)附表3 / 46 報(bào) 告 摘 要工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期工程用地34796M2一期規(guī)劃總建筑面積43156M2功能設(shè)定住宅樓層69 層，純商業(yè)為2 層一層架空做商業(yè)和會(huì)所2 層以上為住宅市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析整體市2、場(chǎng)開始復(fù)蘇，市場(chǎng)消化能力和需求潛力正在趨強(qiáng) ,但市場(chǎng)供應(yīng)速度遠(yuǎn)大于市場(chǎng)吸納速度,空置面積有進(jìn)一步加大趨勢(shì),相應(yīng)也增加風(fēng)險(xiǎn)性。區(qū)域市場(chǎng)分析海甸島作為政府規(guī)劃重點(diǎn)，在眾多利好市政規(guī)劃下，開發(fā)前景看好。鑒于區(qū)域樓盤以大戶型為主的情況下，小戶型住住宅的需求前景和消化潛力值得期待。戶型面積定位1 房面積 52-57M22 房面積 87-91M23 房面積 124-131M2檔次定位高檔住宅價(jià)格定位住宅均價(jià)3000 元/M2 商業(yè)均價(jià)5000 元/M2開發(fā)成本測(cè)算建設(shè)總投資9045 萬元單位面積平均完全成本2095 元/M2以上包括：土地使用出讓金、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、利息、其它財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅費(fèi)基本方案3、按基本售價(jià)全部銷售計(jì)，工程內(nèi)部收益率54.1% 保守方案按基本售價(jià) -10% ，工程內(nèi)部收益率26.1% 綜合評(píng)價(jià)本工程無論從市場(chǎng)角度，還是財(cái)務(wù)角度來看，都具有較強(qiáng)可操作性，極具開發(fā)潛力。4 / 46 第一章市場(chǎng)及工程分析一. 全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀2003 年月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了被業(yè)界簡(jiǎn)稱為號(hào)文的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，其中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位的確定尤其引人注目。一邊是防范和壓縮，一邊是鼓勵(lì)和放開。被稱為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新“五年計(jì)劃”的18 號(hào)文，進(jìn)一步宣示了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的市場(chǎng)化方向，國(guó)家一直將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)對(duì)待，在通知中，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，通知中說：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。”從“基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”到“支柱產(chǎn)業(yè)”定性的改變，表明房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占地位再一次被強(qiáng)化了。關(guān)于房地產(chǎn)地位，98 年國(guó)家曾明確提出要把房地