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1、山河佳苑商業(yè)中心提報2012年5月28日本次報告需要解決的主要問題問 題 一問 題 二以怎樣的物業(yè)組合，現(xiàn)實項目收益要求的同時將風(fēng)險降到最低；以什么樣的產(chǎn)品和模式，打造項目競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速套現(xiàn)；實現(xiàn)低風(fēng)險操作，快速回籠項目資金；提案思路項目屬性分析地 塊區(qū) 位規(guī) 劃交 通市場環(huán)境分析商業(yè)經(jīng)營環(huán)境商業(yè)消費(fèi)環(huán)境項目整體定位營銷模式及測算分析渠道拓展項目篇項目篇p 地塊分析地塊分析p 區(qū)位解讀區(qū)位解讀p 交通環(huán)境交通環(huán)境p 規(guī)劃分析規(guī)劃分析1.1 地塊及指標(biāo)分析 總建筑面積：8221.23平方米，其中商業(yè)面積4783.14平方米（共可售17套，主力面積在60-200之間），地下室2194.51平方2、米； 建筑形態(tài) ：地上3層，地下1層，街區(qū)式集中商業(yè)（可分割銷售）； 停車位 ：地下停車場約有49個車位； 交付日期 ：2012年年底交付使用。 本案為社區(qū)鄰里式盒狀集中式商業(yè)，量體較小，難以如港龍楓橋、馬澗商業(yè)街形成規(guī)模效益，且客戶接受度來看不如沿街商鋪；且商鋪單套分割面積較大（多為100平米以上），綜合看銷售難度較大。本案1.2 區(qū)位分析 區(qū)域內(nèi)勞動密集型產(chǎn)業(yè)（工廠集聚）帶來磅礴的潛在消費(fèi)客群； 本案與馬澗商業(yè)街、楓橋商業(yè)街商圈距離均在3公里左右，存在競合關(guān)系。物流物流園園工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)滸通滸通商圈商圈楓橋楓橋商圈商圈獅山路獅山路商圈商圈橫塘橫塘商業(yè)商業(yè)中心中心工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)高新區(qū)3、城鄉(xiāng)一體化暨分區(qū)規(guī)劃（高新區(qū)城鄉(xiāng)一體化暨分區(qū)規(guī)劃（2009-20302009-2030年）年） 本案周邊為以工廠企業(yè)為區(qū)域主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)特性為勞動密集型； 本案周邊有馬澗商業(yè)街和楓橋商業(yè)街，其私營業(yè)主較多； 本案距滸關(guān)商圈6.5公里左右； 本案距楓橋商圈3公里左右； 本案距獅山路綠寶商圈5公里左右； 本案距古城區(qū)核心商圈超過10公里。本案商業(yè)輻射范圍有限，僅限鄰里公里內(nèi)！1.3.1 規(guī)劃分析 新區(qū)整體分區(qū)規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)：“一核、兩軸、三心、六片”一核：以陽山森林公園為核心，將山體屏障轉(zhuǎn)化為生態(tài)綠核，并成為各個獨立組團(tuán)間生態(tài)廊道的匯聚點。兩軸：太湖大道發(fā)展主軸：是新區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”的活力之軸，展現(xiàn)科技、人文、生態(tài)的融合。京杭運(yùn)河發(fā)展主軸：展現(xiàn)運(yùn)河文化的精華，是城市濱河風(fēng)貌的集中體現(xiàn)，是公共功能與濱水風(fēng)光的活力融合。三心：以滸通片區(qū)中心、科技城片區(qū)中心、獅山路城市中心構(gòu)筑三角狀的極化空間，為各自所在的