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1、目錄綱要第一章市場環境研判第二章項目本體研判第四章項目定位與核心價值梳理p近期政策解讀p瀘州房地產發展現狀p項目競品動態p項目區域分析p基礎經濟指標p產品解析pSWOT分析第五章項目營銷推廣計劃第六章項目推案及價格策略p項目推售及定價原則第三章目標消費者分析p產品形態分級客戶p典型客戶構成p典型客戶樣本描摹p項目營銷推廣總綱p階段性推廣策略p項目概念定位p項目賣點疏理p項目附加值建議 p項目總精神SLOGAN及推廣調性第七章項目廣告表現市場環境研判第一部分p近期政策解讀p瀘州房地產發展現狀p項目競品動態【1.1】國務院國發【2013】17號文件的解讀 2013年 2月20日召開的國務院常務會議2、明確: 完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。 2013年3月1日出臺細則明確表示：規定限購區域應覆蓋城市全部行政區域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;房價上漲過快的城市，將提高二套房首付比例和貸款利率;二手房轉讓個人所得稅按20%稅率征收等新規。解讀：1 、此次調控目的是短期內遏制商品房價格持續上漲的勢頭，以及對春節購房形成的購房熱潮以及市場預期回暖勢頭的制 約， 而非明確降低至某個水平；2、“國五條”細則能否扭轉樓市氛圍，一方面，要看地方版樓市調控政策，能否及時出臺，并不打折扣地體現“國3、五條” 細則的要求;另一方面，要看樓市外圍環境是否出現大的變化，這種變化既包括宏觀經濟形勢是否平穩，也包括樓市 剛需能否有效釋放；3、 市場的敏感度將決定此次調控的影響將在短時間內擴大到二線城市；思考：我們必須要端正態度，審時度勢，首先不能對抗政策，避免在敏感時刻成為“樓王”，或“區域樓王”，做政府和輿論的靶標；其次要謀定而后動，從全盤利益考慮，做好應對準備。應對措施：1.項目現場景觀工程準備充分，以品質體驗獲取客戶信任；2.注重媒體輿論作用，充分加以引導和利用；3.根據市場環境變化及競品樓盤動態，把握推盤節奏及調整營銷策略；【1.2】瀘州房地產整體發展現狀通過竣工面積和成交面積的比較看出，城市商品房成交增長幅度在2010年高速增長后邁入平穩增長階段，城市增量市場庫存較少，瀘州房地產市場近階段銷售情況較為樂觀。 2012年瀘州主城區(江陽區、龍馬潭、納溪區）土地供應較2011年減少近50%