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1、萬XX成都項目營銷策略及年度執(zhí)行方案2營銷策略-提綱【第一部分】認(rèn)清目標(biāo) 【第二部分】分析研判 【第三部分】策略制定 【第四部分】執(zhí)行計劃3一、認(rèn)清目標(biāo)4 一、認(rèn)清目標(biāo)（一），財務(wù)目標(biāo)1億簽約額賣產(chǎn)品：2010年12月開盤到年底，半個月實現(xiàn)1億簽約額，時間緊、任務(wù)重。紅墻巷約306套住宅、450套公寓，勢必完成住宅銷售60套和公寓銷售100套，方能完成目標(biāo)。5 一、認(rèn)清目標(biāo)（二），產(chǎn)品價值最大化既要賣的快，需要在短時間內(nèi)實現(xiàn)1億簽約目標(biāo)又要賣的好，產(chǎn)品單價盡量的高6 一、認(rèn)清目標(biāo)（三），品牌快速落地，營銷工作有聲有色賣公司：品牌導(dǎo)入，確立萬X一線開發(fā)商地位紅墻巷項目是萬X在成都市場的開篇之作。2、其營銷工作不僅肩負(fù)著現(xiàn)實的財務(wù)目標(biāo)，而且承擔(dān)著成都組團(tuán)公司獲取各方資源，贏得市場口碑，為后續(xù)項目蓄勢鋪墊的重?fù)?dān)：即品牌落地。7如何啟、轉(zhuǎn)、承、合，面對當(dāng)下的市場，對于我們的團(tuán)隊這是個挑戰(zhàn)8二、分析研判9二、分析研判分析研判1、市場走勢2、城中市場3、競爭態(tài)勢4、項目解讀5、客戶研究10二、分析研判1、市場走勢111111Document number（一）政策走勢: 政府降低房價的決心堅定，7月房價首次下降u房地產(chǎn)政策的調(diào)控，一般跟經(jīng)濟(jì)的走勢呈反向關(guān)系，里面的邏輯大致是，經(jīng)濟(jì)不好時，房地產(chǎn)扶持成為復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的重要杠桿，當(dāng)經(jīng)濟(jì)向好時，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)趨熱、社會維穩(wěn)的絆腳石，政府有點糾結(jié)。u自4月153、日起的本輪針對商品住宅的房產(chǎn)調(diào)控，政府調(diào)低房價的決心堅決，預(yù)計何時“統(tǒng)計顯示”的房價環(huán)比下降持續(xù)幾個月，何時政策調(diào)控才會逐步取消。7月全國房價環(huán)比首次下降，接下來3-6個月非常關(guān)鍵。 二、分析研判1：市場走勢（二）主城區(qū)住宅新房量價走勢 二、分析研判1：市場走勢u 2010年6月主城區(qū)住宅均價達(dá)到歷史最高點，7月份首次下跌；成交量自4月起，一直呈現(xiàn)下跌趨勢，7月成交量約32萬平米，已是07年以來的歷史最低點，歷史最高點是210萬平米。數(shù)據(jù)來源：CRIC 二、分析研判1：市場走勢（三）新政后主城區(qū)住宅新開盤項目u 2010年4月15日-8月15日，主城區(qū)住宅共約38個項目新開盤，2009年同期開盤數(shù)量約32個u 新政之后新開盤項目的銷售率大都在50%以下，但品牌開發(fā)商、優(yōu)勢地段、優(yōu)惠幅度較大的項目開盤熱銷，如果保利中心、華潤二十四城等項目；優(yōu)勢地段、性價比較高、優(yōu)惠力度較大的項目開盤銷售也比