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1、珠海天海山色園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)銷(xiāo)售總額：目標(biāo)分解：19億元住宅均價(jià)30000-35000元/該銷(xiāo)售目標(biāo)意味著：1、住宅均價(jià)比珠海同類(lèi)產(chǎn)品高出約5000元/。2、項(xiàng)目每套總價(jià)在500-900萬(wàn)元左右。合富對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)珠海城市發(fā)展前景港珠澳大橋開(kāi)通，東鄰香港，南與澳門(mén)陸路相接，珠海澳門(mén)一體化格局即將形成。廣珠輕軌即將通車(chē)，通車(chē)后廣州至珠海僅需一個(gè)小時(shí)，廣珠關(guān)系空前緊密。國(guó)務(wù)院核準(zhǔn)橫琴新區(qū)興建，主要發(fā)展目標(biāo)是：到2020年，橫琴新區(qū)總?cè)丝跒?8萬(wàn)人，人均GDP為20萬(wàn)元。”珠海將成為是媲美廣深的國(guó)際生態(tài)大都市。珠海海景豪宅現(xiàn)狀海景豪宅供應(yīng)量較大，受新政影響較大，在售項(xiàng)目均價(jià)普遍在302、000元/平米左右，但大部分在售珠海海景豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售停滯。海景豪宅銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)超出大部分珠海本地人的承受范圍。現(xiàn)時(shí)購(gòu)買(mǎi)珠海海景豪宅的客戶(hù)主要為內(nèi)地投資者。新政下珠海豪宅銷(xiāo)售面臨空前壓力，目前主要購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)主要為內(nèi)地投資者。項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目為爛尾樓改建項(xiàng)目，占地較小，總建筑面積5萬(wàn)平米。底層為商業(yè)，屬于商住單體樓。戶(hù)型面積以130-200平米為主，屬于中大戶(hù)型產(chǎn)品，相對(duì)珠海在售海景豪宅戶(hù)型面積適中。項(xiàng)目戶(hù)型方正實(shí)用，但缺乏贈(zèng)送面積，產(chǎn)品附加值一般。屬于產(chǎn)品特色不明顯的袖珍型商住單體項(xiàng)目。項(xiàng)目地段、景觀特點(diǎn)項(xiàng)目位于老香洲核心地段，坐擁珠海最成熟的配套，地段價(jià)值非常高。東向一線望海，正面著名旅游勝地3、野貍島，距離珠海漁女近2分鐘車(chē)程。項(xiàng)目景觀并非只有單調(diào)的海景，在人文、旅游景觀相配搭下，項(xiàng)目景觀價(jià)值比較同類(lèi)項(xiàng)目略高。位于城市資源、景觀資源、人文資源最豐富的地段，擁有非常高的地段、景觀價(jià)值。由銷(xiāo)售目標(biāo)引發(fā)的思考珠海海景高層豪宅銷(xiāo)售停滯不前，本項(xiàng)目出路在哪？本案地塊較小，為商住單體，要實(shí)現(xiàn)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更高的銷(xiāo)售單價(jià)，應(yīng)如何打造？珠海的海景豪宅價(jià)格已超出本地客戶(hù)承受能力，現(xiàn)主力客戶(hù)為內(nèi)地投資者，項(xiàng)目怎樣吸引他們？123營(yíng)銷(xiāo)策略的初步判斷站在面向全中國(guó)的高度，尋找營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)點(diǎn)。p 珠海在售海景豪宅銷(xiāo)售不暢的局面，證明僅面向珠海本地的推廣已無(wú)法為銷(xiāo)售加速。p 珠海城市價(jià)值在騰飛。p 本地客戶(hù)買(mǎi)不起海景房，需要找尋更多的客源。p 項(xiàng)目35000元/的均價(jià)目標(biāo)，必須放于全國(guó)才能實(shí)現(xiàn)。本案將是面向全國(guó)有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)500萬(wàn)元/套或以上的實(shí)力階層客戶(hù)。策略前思考：項(xiàng)目核心問(wèn)題本案旨在重點(diǎn)解決以下四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題HO