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1、原供銷大廈項目原供銷大廈項目項目營銷策劃方案項目營銷策劃方案綱要綱要察 政策及市場分析搏 標桿項目分析省 SWOT分析立 產品建議攻營銷定位及策略 察宏觀政策分析鹽城市場分析住宅商業國家政策分析住住 宅宅n 08年初價格微漲年初價格微漲1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比上月高0.8個百分點；環比上漲0.3%，漲幅比上月高0.1個百分點。n 房價增幅平穩，局部回落房價增幅平穩，局部回落2008年全國房地產銷售額將達到464.0417億元，房價增幅與2007年基本保持平穩，個別城市漲幅有所回落。n 銷售面積增加，竣工面積減少銷售面積增加，竣工面積減少全國房地產銷售面積2、為69799.31萬平方米，同比增長2.22%；其中住宅銷售面積為63135.95萬平方米，同比增長2.24%，需求結構基本穩態發展。全國房地產開發面積和竣工面積分別為198029.7萬平方米和189847.6萬平方米，竣工面積同比減少8.2%。一、宏觀數據一、宏觀數據n 剛性需求仍唱主角剛性需求仍唱主角 奧運年，結婚熱將再掀新的高潮。伴隨著眾多的70后、80后在奧運年步入婚姻的殿堂，今年的婚房需求勢必持續升溫，成為剛性需求的主力之一。n 改善性居住增多改善性居住增多 隨著人口老齡化時期的來臨。在經濟水平較為發達的城市，許多父母與成年子女更愿意相對獨立、分開居住，因此老年人購房也成了一種潮流。3、n 投資被抑制投資被抑制 2008年股市與樓市聯動的因素將依舊存在，投資需求進一步受到抑制，大多數投資樓市的購房者將轉向追求長期和平穩的投資回報。二、客戶需求二、客戶需求n 越來越高越來越高 就未來3-5年內主流產品建筑形態的走勢，由于土地供應吃緊，產品建筑形態將以小高層為主。n 質量優先質量優先 今后的住宅要全面考慮光、聲和空氣質量光、聲和空氣質量的綜合條件及相應的設備配置設備配置。n 追求更美追求更美 小區整體綠化從片面追求綠化率走向追求環境美化n 附加值附加值 “服務和做產品附加值”延伸已成為房地產競爭的重要手段，服務和產品附加值的創新有時能成為房地產的主要競爭力。三、產品開發三、產品開發商商 業業商商業業發發展展特特征征 大項目呈現集中放量大項目呈現集中放量 商業與地產邁向深度合作商業與地產邁向深度合作大中型城市開發布局多中心化大中型城市開發布局多中心化 二三線城市成投資新熱點二三