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1、海爾優(yōu)城邦2011營銷保障計劃2011年4月1項目目標體系品牌目標產(chǎn)品目標數(shù)字目標海爾地產(chǎn)新民生美居代表作海爾集團產(chǎn)業(yè)鏈資源嫁接的示范項目本年度實現(xiàn)住宅銷售額15億元海爾優(yōu)城邦2Reporting System市場解析 項目自身解析 營銷執(zhí)行策略及落地保障 項目價值梳理3 第一章 市場解析整體市場價穩(wěn)量跌供應(yīng)持續(xù)走低市場存量增加區(qū)域差異較大觀望濃厚，形勢嚴峻三月份全市住宅整體走勢：環(huán)比有所上升，但成交套數(shù)同比下降19.6%， 成交面積同比下降21.8%；成交均價環(huán)比下降11.7%，同比上升4.5%；政策影響凸顯，非限購區(qū)域即墨、膠南成交占比較大；三月份全市供應(yīng)、存量走勢：新增供應(yīng)量面積環(huán)比下降2、 11.6%，市場存量面積環(huán)比增加0.2%。5區(qū)域市場中小戶型存量大成交略有上揚存量有所上升供應(yīng)持續(xù)走低三月份李滄住宅整體走勢：受政策房入市影響，成交量面積環(huán)比上升17.2%，成交均價變化不大；三月份李滄供應(yīng)、存量走勢：新增供應(yīng)量同比降幅較大，市場存量面積同比上升24.3%。成交低迷，不容樂觀在售項目潛在項目售罄項目中海清江華府萬科藍山含章花園金光麗園寶龍城市廣場偉東幸福之城山河城青島新城市板塊李滄CLD示范區(qū)存量及規(guī)模：區(qū)域整體放量大，競爭項目較多，且布局分散；形態(tài)及面積：在售項目主力面積區(qū)間為80-120平米，較為集中，產(chǎn)品以小高層、高層住宅為主；銷售價格：單價9000-12500元/平（3、毛坯），總價為80-110萬元（毛坯）。客戶群：市區(qū)外溢型客群約占44% ；區(qū)域內(nèi)首置客戶約占31%，區(qū)域內(nèi)改善型客戶約占20% 。區(qū)域市場特征區(qū)域市場在售項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；區(qū)域供應(yīng)主力面積為85-90，與本項目競爭較大；精裝修漸成趨勢，主流單價1300元/左右。大中型規(guī)模社區(qū)為主平均容積率2.3，主要形態(tài)為小高層、高層精裝修漸成趨勢，主流單價1300元/左右單價9000元/；總價盡量控制在80萬以內(nèi)（毛坯）單價12500/左右；總價控制在110萬（毛坯）85-90套二套三常規(guī)型、緊湊型為絕對主力毛坯為主，項目品質(zhì)感較低8區(qū)域市場潛在供應(yīng)主要競品主要競品4-7月份，區(qū)域內(nèi)市場放量較為集中；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭激烈；8-10月份，市場放量相對較少，是項目較佳的入市機會。9119區(qū)域市場個案分析開盤當日，9#樓去化約為60%，11#樓去化率約為25%。原因：政策影響，造成客戶觀望；價格抗性較