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1、翡翠谷項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案翡翠谷項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目目標(biāo)客群分析項(xiàng)目推廣策略市場(chǎng)分析 分析：貴陽市年固定資產(chǎn)投資額達(dá)1019.31億元，較09年增長(zhǎng)30.1%，房地產(chǎn)開發(fā)所占比有所增長(zhǎng)。 分析：2010年全市商品房新開工面積1164.20萬平米，較上年度增長(zhǎng)較為顯著（09年為719.0萬平米），商品房施工面積3385.31萬平米，較上年度增幅明顯（09年為3088.57萬平米），商品房竣工面積478.07萬平米，較上年下降近30%（09年為740.05萬平米）。 分析：2010年商品房住宅新增供應(yīng)面積913.70萬平米，銷售面積615.73萬平米，整體供求比為67/102、0，供過于求，市場(chǎng)供求比長(zhǎng)期處于高位運(yùn)行，其主要原因是由于09年市場(chǎng)向好，企業(yè)對(duì)后市盲目樂觀增加供應(yīng)量，低估了后市政策風(fēng)險(xiǎn)，隨著嚴(yán)控政策實(shí)行出現(xiàn)銷售下滑。 分析：2010年除了受春節(jié)影響的1月及受新政影響的6、7月，其他月份成交量都表現(xiàn)尚可，月均成交量達(dá)4300余套，月均成交面積約51萬平米；與2009年相比，成交套數(shù)減少約7%，成交面積減少約10%，市場(chǎng)經(jīng)過2009年的短暫“瘋狂”后，開始逐步回歸理性狀態(tài)；價(jià)格方面，除了5月因金陽新區(qū)低價(jià)個(gè)盤集中成交影響均價(jià)低于四千以外，其余月份均價(jià)都保持在四千以上，并與7月開始穩(wěn)穩(wěn)地站在了四千五以上,12月由于中心區(qū)高價(jià)個(gè)盤的影響，價(jià)格大幅上漲。 分析：金3、陽新區(qū)、兩城區(qū)依然保持了供銷兩旺的強(qiáng)勁勢(shì)頭，整體來說市場(chǎng)供過于求，幾個(gè)區(qū)域中只有小河區(qū)新增供應(yīng)小于成交，且其新增供應(yīng)主要是老盤加推為主，區(qū)域近年主要以消化往年余貨為主。2010年各區(qū)域成交均價(jià)均在2009年基礎(chǔ)上大幅上升。 分析：兩城區(qū)新增供應(yīng)約357萬平米，成交約217萬平米，在整體市場(chǎng)中所占成交份額較2009年有所提升，均價(jià)近五千元，且出現(xiàn)百靈時(shí)尚天地、懿府、保利國(guó)際廣場(chǎng)多個(gè)單價(jià)過萬項(xiàng)目。 分析：截至2010年12月31日，市場(chǎng)整體余貨為462.48萬平米，高層物業(yè)供應(yīng)量較大，剩余貨量較多，其他各類型物業(yè)整體供求兩旺，高端洋房和別墅類產(chǎn)品呈現(xiàn)嚴(yán)重稀缺。近年低密度住宅用地批出較少，今后供應(yīng)仍將以高層物業(yè)為主要方向，高端物業(yè)的稀缺程度將更加嚴(yán)重。市場(chǎng)供應(yīng)仍以101-144的戶型為主，71-100的戶型也占了很大比例，且該面積段戶型去化率情況較好，去化率達(dá)到79%，說明是市場(chǎng)上剛性需求比較旺